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房地產行業(yè)洗牌已經拉開序幕。希望這是涅槃后的更生之旅，而不是全面衰退的開始——市場下行周期中的“弱肉強食”能讓市場更健康，而所有企業(yè)玉石俱焚或者某些企業(yè)借用政策優(yōu)勢以劣質基因橫行市場，則是行業(yè)的不幸。
目前，房地產商繃到極限的資金鏈，被許多人認為是打破房地產現行生態(tài)鏈的第一塊多米諾骨牌。
5月28日，中國房地產及住宅研究會等組成的中國房地產測評中心發(fā)布《2008年中國房地產測評報告》，預測兩年內三成的房地產企業(yè)將因無法拿到土地而退出市場，兩成的房地產企業(yè)將因資金危機被吞并，三成企業(yè)艱難度日，只有兩成的房地產商可以過上太平日子。
從宏觀數據上看，鐘偉先生認為，中國房地產公司上半年的資金缺口多達4000億元，相當于一年房地產所需投資總額的1/5。從具體市場行為上看，一些房地產商不惜代價進行融資。房地產業(yè)融資成本年利率高達20%～30%的融資案例多不勝數。高利貸借貸行為蔓延說明房地產商已經被逼入墻角，他們不惜以高息融資飲鴆止渴。
對求資若渴的房地產開發(fā)商，面臨的只有三種選擇，或是在高息貸款中慢性自殺，或者被他人并購瞬間逝去，最為主動的做法是收縮戰(zhàn)線回收現金流，對土地進行集約化運作。
房地產面臨的生死考驗是政策倒逼的結果。房地產業(yè)生態(tài)鏈的變化取決于如下兩個因素：首先是土地為王模式向現金為王模式的轉變，其次是信貸緊縮政策。
2006年、2007年，土地是房地產業(yè)的生財捷徑，土地作為抗衡通脹的資產品種受到追捧，通脹預期越高，土地價格越升，圍繞高價地形成完整的房地產生態(tài)鏈——投資者根據房地產上市公司的土地儲備決定投資行為，銀行也根據土地抵押決定貸款額度，房地產商根據高地價與資產溢價水準抬高房價。
突然之間，一切發(fā)生了變化。土地不再是融資、高房價的保證。前兩年高價拿地、資金鏈緊張的房地產商成為市場下行周期中首當其沖的受害者。投資者更關心的是房地產公司的現金流，而不是土地儲備。
房地產市場熱到火燒，固然是經濟不健康的表現，但房地產市場從發(fā)燒到結冰，缺乏過渡周期，同樣會使宏觀經濟產生不良反應。
有關方面已意識到這一點。6月15日，國務院召開會議，在強調金融安全的大命題下，要求穩(wěn)定房地產市場。有人以為，房地產開發(fā)貸款與個人貸款總體相加不過占銀行貸款總額20%左右，即便房地產行業(yè)徹底垮臺又如何？
結果很嚴重。目前銀行貸款所收到的抵押品很大一部分是土地和房產，如果房地產價格大幅縮水，將引發(fā)連鎖反應。當房價跌幅大過重置成本，投資者會選擇拒絕還貸，而銀行接受的大量抵押房產價格下挫。這對于在次貸危機中損失不小的銀行而言，絕不是什么好消息。中央從金融安全的高度看待房地產業(yè)絕不是無的放矢。
房地產市場的過熱與過冷都不是市場價格的正常反應，而是政策與投資非理性的表現。房地產從來都是宏觀調控的重要工具，2003年非典之后，房地產是拉動內需、走出通縮的重要武器，這雖然有助于中國經濟跳出東亞經濟衰退周期，但后遺癥是造成了房地產行業(yè)的急功近利，在高溫下竭澤而漁。2005年開始的調整周期目的明確，為了抑制過熱的經濟，避免房地產問題火燒連營，禍延宏觀經濟。
事實上，意識到房地產行業(yè)健康發(fā)展的重要性，改變以政策手段挑動或者抑制需求的做法，使房地產行業(yè)、圍繞房地產的情緒回歸理性，這不僅是開發(fā)商的責任，也是政府的責任。 |