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| 2008-07-23 賈圖 來(lái)源:上海證券報(bào) |
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房地產(chǎn)領(lǐng)域的暴利時(shí)代正由于房?jī)r(jià)整體性下跌趨勢(shì)的日漸明顯而漸漸終結(jié)，清醒地認(rèn)識(shí)現(xiàn)狀，理性地面對(duì)未來(lái)而不是一味頑固地堅(jiān)守暴利，才是最明智的選擇。
筆者對(duì)房?jī)r(jià)將整體下跌的判斷，源于一個(gè)基本的依據(jù)：無(wú)論是房?jī)r(jià)還是地價(jià)，都充滿著暴利；無(wú)論是開發(fā)商、炒房者、地方政府，都成為暴利的最大受益者。而暴利必然由消費(fèi)者買單。在賣方占據(jù)主導(dǎo)的市場(chǎng)，公眾瘋狂的追漲行為為暴利的追求者提供了最安全的保障，以至于市場(chǎng)中相關(guān)的利益主體都被暴利沖昏了頭腦。
但是，暴利也導(dǎo)致了整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的泡沫化，這個(gè)泡沫化既包含房?jī)r(jià)部分，也包含地價(jià)部分，是相輔相成的關(guān)系。當(dāng)暴利主導(dǎo)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)日益走向畸形，必然偏離公眾的實(shí)際購(gòu)買力，累積起巨大的泡沫，也積累起巨大的難以抗拒的調(diào)整力量。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中各個(gè)利益主體對(duì)暴利的追逐，不斷使?jié)撛诘南M(fèi)需求因絕望而變成“放棄需求”，從而，使?jié)撛谙M(fèi)群體逐漸枯萎——這正是筆者在去年年底判斷房?jī)r(jià)將步入調(diào)整的最重要依據(jù)之一。而潛在的消費(fèi)需求向?qū)嶋H消費(fèi)的轉(zhuǎn)化，正是決定房地產(chǎn)健康發(fā)展的主導(dǎo)型力量之一。因?yàn)�，從潛在的消費(fèi)需求向?qū)嶋H消費(fèi)的轉(zhuǎn)化過(guò)程，也是房?jī)r(jià)等待消費(fèi)者收入跟進(jìn)，從而，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在穩(wěn)定需求群體支撐下，平緩而穩(wěn)定向前發(fā)展的重要基礎(chǔ)。但暴利蠶食了這一基礎(chǔ)。
當(dāng)暴利成為市場(chǎng)各個(gè)主體普遍的追求時(shí)，加快了泡沫的累積過(guò)程，也加劇了風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了普遍的成交量的萎縮。這種萎縮體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房屋成交量的萎縮，二是土地流拍現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。成交量萎縮的真正原因在于，無(wú)論是開發(fā)商還是地方政府，仍然死抱著暴利思維不動(dòng)搖。實(shí)際上，在全國(guó)房屋成交量極度萎縮的情況下，廣州新開盤的遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房?jī)r(jià)格的限價(jià)房，依然在短時(shí)間內(nèi)銷售一空。這說(shuō)明了什么？說(shuō)明了真實(shí)的需求是存在的，而暴利因素的存在使房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了民眾的實(shí)際購(gòu)買力，在這種情況下，開發(fā)商的最佳選擇是結(jié)束自己的暴利思維，將商品房降價(jià)銷售。如果開發(fā)商把現(xiàn)有的商品房以限價(jià)房的價(jià)格銷售，成交量會(huì)萎縮到如此地步嗎？開發(fā)商寧肯死扛，寧肯冒著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)房?jī)r(jià)也不降低，堅(jiān)決維護(hù)暴利不動(dòng)搖，使得這種通過(guò)順應(yīng)市場(chǎng)，通過(guò)調(diào)整價(jià)格就可以解決的問(wèn)題，變成了一種赤裸裸的對(duì)抗，開發(fā)商希望通過(guò)這種對(duì)抗維護(hù)暴利。但現(xiàn)實(shí)注定這種對(duì)抗的結(jié)果只能以開發(fā)商的失敗而告終。
地方政府也一樣。對(duì)地方政府而言，土地就是聚寶盆，把原本價(jià)值1千萬(wàn)的土地以1億元的價(jià)格賣出，財(cái)政收入就整整提高了9倍，這對(duì)GDP的推動(dòng)，對(duì)個(gè)人政績(jī)的提升作用都是便捷而有效的。當(dāng)土地出讓金在地方財(cái)政收入中的占比高達(dá)60%，地方政府抬高地價(jià)的沖動(dòng)變得何等強(qiáng)烈是不難想象的。盡管成本不是決定房?jī)r(jià)的決定性因素，因?yàn)榘凑臻_發(fā)商的說(shuō)法，房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)而不是根據(jù)成本來(lái)定的，但是，高昂的土地成本尤其是當(dāng)面粉貴過(guò)面包的現(xiàn)象發(fā)生時(shí)，恐怕沒有哪個(gè)開發(fā)商愿意考慮降價(jià)問(wèn)題——對(duì)于長(zhǎng)期在暴利中浸潤(rùn)的開發(fā)商而言，高昂的地價(jià)是推高房?jī)r(jià)的又一借口。這正是導(dǎo)致今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)高度畸形的根本原因。
應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，包括深圳、廣州在內(nèi)的珠三角地區(qū)房?jī)r(jià)的下跌看成是全國(guó)房?jī)r(jià)整體性下跌的一次預(yù)演，在房?jī)r(jià)整體下跌已經(jīng)成為定局的情況下，無(wú)論是開發(fā)商還是地方政府，都不應(yīng)該過(guò)于依賴政府救市，因?yàn)檫@種情況下的救市其實(shí)質(zhì)就是維護(hù)市場(chǎng)中相關(guān)利益主體的暴利。市場(chǎng)中的相關(guān)利益主體應(yīng)該主動(dòng)降低對(duì)利潤(rùn)的期望值，從對(duì)暴利的追逐變成對(duì)合理利潤(rùn)的追逐，通過(guò)降低利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)，加快資金的流轉(zhuǎn)，避免資金鏈的斷裂。房地產(chǎn)發(fā)展歷史告訴我們，在最艱難的時(shí)候，那些存活下來(lái)的開發(fā)商才會(huì)成為最大受益者。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各個(gè)利益主體，從對(duì)暴利的追逐中走出，像美國(guó)開發(fā)商那樣，坦然接受5%的利潤(rùn)并逐漸視其為正常，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫將逐漸擠壓出來(lái)，整個(gè)市場(chǎng)將會(huì)變得更加理性與健康。
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