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近期有消息稱，某房地產(chǎn)公司在南京涉嫌價(jià)格違規(guī)，可能會(huì)面臨約8760萬元的處罰。至此，南京市執(zhí)行了一年多的商品住宅“一價(jià)清”、“明碼標(biāo)價(jià)”制度逐步走向前臺(tái)。根據(jù)2007年5月20日實(shí)施的《關(guān)于貫徹省物價(jià)局進(jìn)一步加強(qiáng)和完善商品住房?jī)r(jià)格管理意見的實(shí)施意見》，對(duì)于普通商品住房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按照物價(jià)部門核定的基準(zhǔn)價(jià)在規(guī)定的浮動(dòng)幅度內(nèi)，并遵循樓層、朝向、環(huán)境等差價(jià)代數(shù)和為零的原則，在銷售場(chǎng)所醒目位置按“一套一價(jià)”規(guī)定實(shí)施明碼標(biāo)價(jià)。
上述措施對(duì)于抑制開發(fā)商暴利無疑是十分有效的。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于壟斷行業(yè)，實(shí)行價(jià)格管制是必要的。對(duì)于自然壟斷或?qū)I(yíng)壟斷，價(jià)格管制也是必要且可行的。因此，我國對(duì)石油、電力和通信等行業(yè)實(shí)行政府定價(jià)，由發(fā)改委統(tǒng)一頒布被管制企業(yè)執(zhí)行的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。而對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，基本上認(rèn)為是充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，價(jià)格管制似乎缺乏足夠的理論依據(jù)。
事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)具有比較特殊的行業(yè)屬性，難以用一般的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。1998年住房商品化改革以來，房地產(chǎn)開發(fā)商如同雨后春筍般發(fā)展起來，房地產(chǎn)業(yè)也成為國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，也是刺激內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要火車頭。2005年以來，在人口紅利及流動(dòng)性泛濫的背景下，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，全國“地王”不斷涌現(xiàn)，開發(fā)商步入暴利時(shí)代。即便是房?jī)r(jià)經(jīng)歷了半年來的深幅調(diào)整，也未見有開發(fā)商破產(chǎn)的現(xiàn)象，足以證明暴利的存在。
長(zhǎng)期以來，中國傳統(tǒng)文化推崇的就是安居樂業(yè)，住房因此成為遍在需求而具有剛性的特點(diǎn)。對(duì)于此類事關(guān)最廣泛民生需求的商品，政府本應(yīng)扮演重要的角色。但事實(shí)并非如此，政府主導(dǎo)的保障性住房及廉租房仍然處于市場(chǎng)的邊緣。在政府主導(dǎo)的供給普遍缺失的情況下，本來競(jìng)爭(zhēng)性的房地產(chǎn)行業(yè)具有了部分壟斷的特征，即居民對(duì)于開發(fā)商導(dǎo)演的高房?jī)r(jià)不具備議價(jià)能力，只能選擇被動(dòng)接受，這也是開發(fā)商成為廣為詬病對(duì)象的主要原因。
因此，針對(duì)2007年房?jī)r(jià)的高度泡沫化，國家采取了一系列的緊縮措施，基本遏制住了房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭。市場(chǎng)隨后出現(xiàn)的成交持續(xù)低迷，也是對(duì)房?jī)r(jià)泡沫回歸理性的一種預(yù)期行為。客觀來講，南京市實(shí)施的房?jī)r(jià)核準(zhǔn)制，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)泡沫最為直接，也最為有效。
首先，政府根據(jù)居民收入水平及市場(chǎng)環(huán)境，確定了合理的房?jī)r(jià)水平，并要求開發(fā)商無條件執(zhí)行基準(zhǔn)價(jià)一定幅度內(nèi)的銷售價(jià)格。此舉在于建立了政府引導(dǎo)的定價(jià)體系，在很大程度上約束了開發(fā)商漫天要價(jià)的行為。開發(fā)商的利潤(rùn)空間被鎖定在一定范圍內(nèi)，暴利的可能性大幅下降。
其次，房?jī)r(jià)核準(zhǔn)不會(huì)減少供給。政府重新主導(dǎo)建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)新秩序后，開發(fā)商的獲利空間明顯受限，但不會(huì)無利可圖。而且開發(fā)商的盈利比較透明，更有利于吸引新的房地產(chǎn)商加入，打消其盈利不確定的顧慮。最后，開發(fā)商也不會(huì)放棄對(duì)品質(zhì)的追求。此前，有觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)實(shí)行核準(zhǔn)制之后，開發(fā)商缺乏追求高額回報(bào)的動(dòng)機(jī)，競(jìng)爭(zhēng)性會(huì)相對(duì)不足，對(duì)商品住宅的品質(zhì)會(huì)造成負(fù)面影響。事實(shí)上，核準(zhǔn)制并未打破開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)格局，為了吸引更多的客戶群體，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，開發(fā)商自然會(huì)注重開發(fā)質(zhì)量。
房?jī)r(jià)核準(zhǔn)制實(shí)施一年多來，南京的房?jī)r(jià)穩(wěn)定在6000元/平方米附近，近期隨市場(chǎng)波動(dòng)，開始出現(xiàn)了小幅下調(diào)。整體來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展比較健康，房?jī)r(jià)泡沫也相對(duì)較小。如果能進(jìn)一步完善二手房交易的配套措施，房?jī)r(jià)核準(zhǔn)制應(yīng)該還有更廣闊的生存空間，房?jī)r(jià)合理化也并非空中樓閣。 |