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新一輪房?jī)r(jià)調(diào)控“風(fēng)暴”似乎比以往任何一回都來(lái)得迅猛。
上周日（4月11日）上午有媒體披露銀監(jiān)會(huì)主席劉明康稱，北京部分銀行已自行審慎執(zhí)行二套房首付60%，當(dāng)天下午銀監(jiān)會(huì)緊急澄清：二套房首付仍為四成；上周一中農(nóng)工建交五大行自稱已收緊二套房貸利率優(yōu)惠政策；上周三國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議宣布將實(shí)行嚴(yán)格的差別化房貸政策，二套房首付不得低于50%；上周四國(guó)土部公布《2010年住房供地計(jì)劃》，今年住宅用地?cái)M供應(yīng)量將比去年增加約3倍；上周六國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，重申購(gòu)二套房首付比例不得低于50%，新增利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍之約束。購(gòu)三套及以上住房的首付比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)，可暫停第三套及以上住房放貸。授權(quán)地方政府據(jù)情在一定期限內(nèi)可限定購(gòu)房套數(shù)。
對(duì)于國(guó)家，房?jī)r(jià)走勢(shì)牽一發(fā)而動(dòng)全身。對(duì)于社會(huì)，房?jī)r(jià)或高或低關(guān)乎千家萬(wàn)戶切身利益。眾說(shuō)紛紜議論政府出重拳，有人不以為然，有人心頭一愣，有人擔(dān)心樓市寒潮將再度來(lái)襲，而更多欲購(gòu)首套自住房或二套改善房的中低收入者，則僅對(duì)此番樓市新政的執(zhí)行前景持謹(jǐn)慎觀望——急需解決住房困難的購(gòu)房者，這十年已被“狼”來(lái)了“開(kāi)涮”過(guò)若干回，銘記每次調(diào)控回回成為新一波房?jī)r(jià)瘋漲推手之無(wú)奈，無(wú)房戶和“小房戶”們已長(zhǎng)有足夠的記性。
也許是巧合，亦帶有諷刺意味，今年元月初，政府也曾發(fā)布過(guò)調(diào)控房?jī)r(jià)的“國(guó)四條”，當(dāng)時(shí)也有媒體認(rèn)定此乃遏制房?jī)r(jià)的一條“狼”，可那條“狼”非但沒(méi)有“咬動(dòng)”高房?jī)r(jià)，反倒著實(shí)被后者戲了一把，弄得政府極為被動(dòng)。
“狼”被房?jī)r(jià)戲的教訓(xùn)還歷歷在目，人們自然要問(wèn)“新國(guó)四條”能起多大震懾作用？不妨以申辦二套房貸為例算兩筆賬：
“老賬”——目前銀行5年以上房貸基準(zhǔn)利率為5.94%，申請(qǐng)期限為20年的二套房貸100萬(wàn)元，按之前規(guī)定的8.5折貸款利率計(jì)，申請(qǐng)人每月須還本息6626.66元，20年利息總負(fù)擔(dān)590397.45元。
“新賬”——若實(shí)際利率按基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行，申請(qǐng)人每月須還本息7475.76元，20年利息總負(fù)擔(dān)為794182.79元�！靶隆薄袄稀睂�(duì)比每月須多償還本息849.1元，20年累計(jì)新增額外利息負(fù)擔(dān)20.37萬(wàn)元。假如再與目前多數(shù)銀行二套房貸利率實(shí)際打7折作比較，則利率新政一旦實(shí)施，二套房貸實(shí)際利率上漲了57%。
結(jié)合以上算賬，品味“將實(shí)行嚴(yán)格的差別化房貸政策”之調(diào)控基調(diào)，此番的“狼”，兇狠度要高于今年元月的那條“狼”，以此作前提，對(duì)炒房一族作心理分析，再敢頂風(fēng)炒樓者勢(shì)必會(huì)有所忌憚，好歹會(huì)觀望一陣子再說(shuō)。倘若利率新政能得到切實(shí)執(zhí)行，政府承諾“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的宏調(diào)目標(biāo)有望實(shí)現(xiàn)。
需要拋卻幻想的是，縱有此番包括行政問(wèn)責(zé)及傳言日盛的決策層已批復(fù)重慶征收高端房產(chǎn)消費(fèi)稅，將試點(diǎn)對(duì)多套房產(chǎn)擁有者在保有環(huán)節(jié)征收“保有稅”的消息在內(nèi)，就算件件得到落實(shí)，房?jī)r(jià)調(diào)控也難收立竿見(jiàn)影之效，至于房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌，可能性則微乎其微。接下來(lái)的一段時(shí)間，房?jī)r(jià)繼續(xù)上躥可能性極小，投機(jī)（資）一族定會(huì)重新考量和評(píng)估政策背后的政府耐力，不至于迅速使出恐慌性集體拋盤的蠢招，如是，高房?jī)r(jià)將進(jìn)入一個(gè)“封凍期”。至于“封凍期”之長(zhǎng)短，首先取決于有能力影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的政府和投機(jī)（資）者誰(shuí)更有“韌勁”更“耐扛”。此外，相對(duì)居中的眾銀行是否陽(yáng)奉陰違也很關(guān)鍵，畢竟，究眾銀行之真實(shí)心思是，在風(fēng)險(xiǎn)可控——房貸近乎于優(yōu)質(zhì)信貸的真切現(xiàn)狀下，嚴(yán)厲的利率政策與眾銀行追求利潤(rùn)最大化直接相悖。
理論上講，買方行為選擇也將直接影響下一階段房?jī)r(jià)走勢(shì)，問(wèn)題是，遠(yuǎn)的不說(shuō)，單就2007年以來(lái)房?jī)r(jià)兩度小幅下行卻又隨即強(qiáng)勢(shì)反彈之現(xiàn)象，并非全系投機(jī)（資）一族在興風(fēng)作浪，眾買家在房?jī)r(jià)下行時(shí)持續(xù)觀望，而觀望之“耐心”又扛不過(guò)眾開(kāi)發(fā)商，導(dǎo)致最終兩度演繹不敢“買跌”無(wú)奈“買漲”之悲情，這絕不只是國(guó)人“買漲不買跌”的消費(fèi)心態(tài)在作祟，而是強(qiáng)大的剛性需求在經(jīng)歷一個(gè)階段的觀望性壓抑后的集中釋放。因此，試圖借助新一輪調(diào)控“風(fēng)暴”在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲之外再收房?jī)r(jià)調(diào)頭下行之邊際利好，似乎更難靠譜。眼下，較靠譜的預(yù)判是，除了樓市投機(jī)（資）客將有所收斂外，未來(lái)數(shù)月間，若房?jī)r(jià)仍然“壓”不住，不排除政府祭出比此番更嚴(yán)厲的調(diào)控政策…… |