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在一路狂奔之后，全國房?jī)r(jià)5月份的同比漲幅出現(xiàn)了14個(gè)月以來的首次回落。
國家統(tǒng)計(jì)局10日公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.4%，漲幅比4月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)。而銷售面積和銷售額也都比上月明顯下降。
專家認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控的效果正在顯現(xiàn)，后幾個(gè)月，商品房成交量和成交價(jià)會(huì)有更明顯的調(diào)整，而在資金鏈吃緊的背景下，不排除會(huì)有更多的開發(fā)商加入到降價(jià)促銷的行列，新一輪降價(jià)潮有望出現(xiàn)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，6月份新房?jī)r(jià)格有望首次出現(xiàn)拐點(diǎn)，而全國房屋價(jià)格也將首次出現(xiàn)整體性下跌。
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6月10日，長(zhǎng)沙市民在一售樓中心觀看商品房樓盤模型。
近日，長(zhǎng)沙房產(chǎn)研究中心公布的長(zhǎng)沙樓市1月至5月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月長(zhǎng)沙新增批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積155.96萬平方米，環(huán)比減少21.31%；商品房備案均價(jià)為每平方米4876元，環(huán)比下跌1.42%�！ ⌒氯A社記者
龍弘濤 攝 | 數(shù)據(jù) 商品房成交量銳減
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，5月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)同比出現(xiàn)回落，環(huán)比漲幅收窄，說明了樓市新政對(duì)市場(chǎng)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，可以說，部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭初步得到遏制。
數(shù)據(jù)顯示，5月份當(dāng)月，商品房銷售面積6777萬平方米，比上月減少1274萬平方米，下降15.8%；商品房銷售額3335億元，比上月減少1113億元，下降25.0%。
上市房企近日公布的數(shù)據(jù)佐證了開發(fā)商5月份的“慘淡”銷售業(yè)績(jī)：地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科銷售面積和銷售額環(huán)比分別下降25.8%和34.5%；復(fù)地集團(tuán)環(huán)比下降41.6%和32.6%；綠城集團(tuán)地上銷售面積、合同銷售金額環(huán)比跌幅近七成。在港股上市的房企富力地產(chǎn)、碧桂園、保利香港5月銷售額環(huán)比分別下滑49%、27%和17%。據(jù)中銀國際統(tǒng)計(jì)，5月份在港上市房企銷售額平均下滑了37%以上。
中國指數(shù)研究院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，一線城市5月成交量減少一半，在其監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，成交面積幾乎全線下跌，跌幅約44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史最低水平。
“從銷售面積來看，市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯，東部一線城市和部分二線城市下滑幅度更大，中西部地區(qū)情況相對(duì)穩(wěn)定。預(yù)計(jì)6月份銷售量還將繼續(xù)萎縮，第三季將可能步入筑底階段。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說。
近一個(gè)多月來，中央和地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策紛紛出籠，不僅新建商品住宅銷售量?jī)r(jià)齊跌，二手房銷售量也大幅下挫。
根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月北京、天津、上海、廣州、深圳五大城市二手住宅成交量下滑幅度達(dá)到30%-80%，下滑至2007年以來最低點(diǎn)。其中深圳和上海兩地成交量下滑幅度最大，分別為78%和75%；廣州下滑幅度最小，為32%。
盡管5月份商品房銷售面積出現(xiàn)大幅萎縮，但開發(fā)商拿地和投資的熱情似乎并未減弱。
數(shù)據(jù)顯示，5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3760萬平方米，超過4月份的3017萬平方米，明顯超過2009年2659萬平方米的月均水平。不過，楊紅旭預(yù)計(jì)，接下來土地購置面積將趨于回落。
數(shù)據(jù)顯示，1月份至5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13917億元，同比增長(zhǎng)38.2%，其中5月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3985億元，比上月增長(zhǎng)19.4%。楊紅旭稱，受嚴(yán)厲調(diào)控政策影響，接下來，開發(fā)商的投資熱情將會(huì)逐步降溫。
現(xiàn)狀 開發(fā)商資金鏈趨于吃緊
楊紅旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源5685億元，比4月份略有上升，相較去年12月份和今年1-2月份則是大幅下降。這說明開發(fā)商資金面最寬松的時(shí)候已經(jīng)過去。
分析人士指出，隨著樓市成交陷入低迷，尤其在央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列政策的影響下，不少開發(fā)商的資金鏈在未來3至6個(gè)月內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)緊張。
根據(jù)國泰君安統(tǒng)計(jì)，截至目前，共有39家A股上市地產(chǎn)公司擬增發(fā)融資890億元，不過仍未獲批。由于政策及股價(jià)下跌等原因，此前招商地產(chǎn)、世茂股份已經(jīng)宣布撤銷融資計(jì)劃。
恒大地產(chǎn)董事局副主席、總裁夏海鈞認(rèn)為，目前國際資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)境外融資的窗口已經(jīng)關(guān)閉，國內(nèi)銀行信貸也逐步收緊，再加上銷售沒有有效的增幅，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流會(huì)造成壓力。開發(fā)商如果不降價(jià)，銷量會(huì)下滑，而房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力會(huì)逐漸增大。
“銷售額的下滑肯定對(duì)房地產(chǎn)資金鏈會(huì)有影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)必須持續(xù)投入的行業(yè)，可調(diào)配資金的減少直接影響到開發(fā)商的后續(xù)投資。一個(gè)明顯的例子是，開發(fā)商這段時(shí)間在拿地的時(shí)候變得謹(jǐn)慎多了�！标悋鴱�(qiáng)說。
這從一組數(shù)據(jù)中能夠得到佐證。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，受新政影響，開發(fā)企業(yè)拿地普遍調(diào)低預(yù)期，成交面積環(huán)比降幅達(dá)13%。5月，全國70個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地604宗，環(huán)比減少4%，同比減少16%；成交土地面積2732.3萬平方米，環(huán)比減少7%，同比減少18%。其中，住宅用地成交188宗，環(huán)比減少14%，同比減少11%。
與此同時(shí)，繼2、3、4月土地價(jià)格連續(xù)下調(diào)之后，5月樓面地價(jià)與上月持平。全國70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)1771元每平方米，環(huán)比下跌1.2%。多宗地塊出現(xiàn)流拍，中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，5月7日，北京“順義區(qū)馬坡居住(西側(cè))項(xiàng)目用地”因報(bào)價(jià)低于標(biāo)底而宣告流標(biāo)，5月24日，北京“房山區(qū)房山線長(zhǎng)陽站9號(hào)地多功能項(xiàng)目用地”等4宗土地因無人報(bào)價(jià)，均告流拍。
不過，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商資金并沒有外界傳說的那樣“吃緊”。該觀點(diǎn)認(rèn)為，截至去年年底，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額達(dá)4.39萬億元，投資只完成3萬多億元，開發(fā)商手里約有1.8萬億元現(xiàn)金。如果按照一季度銷售情況看，雖然增幅有所下降，但是當(dāng)前銀行信貸和銷售回款增幅仍屬較高水平，大企業(yè)的現(xiàn)金流沒有受到多大影響，投資資金依然充足。
進(jìn)程 樓市新一輪降價(jià)潮隱現(xiàn)
多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，嚴(yán)格的信貸政策等調(diào)控手段將把銷售量限制在較低水平，現(xiàn)金回流的大幅減緩將迫使開發(fā)商降價(jià)；另外，土地增值稅的從嚴(yán)征收也將使得開發(fā)商的資金鏈進(jìn)一步繃緊，降價(jià)是開發(fā)商快速回籠資金的必然選擇。
記者了解到，繼恒大地產(chǎn)宣布率先大范圍降價(jià)之后，其他一些知名房企也開始有所行動(dòng)。知名房企綠地集團(tuán)近日也宣布，對(duì)遍布全國41個(gè)城市的100多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)惠促銷。
楊紅旭稱，開發(fā)商暫時(shí)不差錢，但多數(shù)企業(yè)難以承受半年不賣房的壓力。另外，部分一線地產(chǎn)商還有戰(zhàn)略目標(biāo)，比如通過促銷擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，從而在愈演愈烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。接下來將有越來越多城市和開發(fā)商加入到降價(jià)的陣營中來，現(xiàn)在降價(jià)肯定比到第四季度再降價(jià)來得好。
“接下來，開發(fā)企業(yè)資金面將由寬松向緊張慢慢演變，預(yù)計(jì)下半年資金將出現(xiàn)一定程度的緊張局面，隨著恒大、萬科、綠地等地產(chǎn)巨頭紛紛開始促銷，開發(fā)商降價(jià)現(xiàn)象將越來越普遍。”楊紅旭說�！�
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，由于開發(fā)商仍處于觀望期，所以目前的降價(jià)仍然是嘗試性的、階段性的策略，其目的在于試探市場(chǎng)的反應(yīng)。不過，一旦房?jī)r(jià)下降的判斷趨于明確，開發(fā)商將加大降價(jià)的力度和幅度。
來自中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份，五大城市除天津外，其余四城市二手住宅價(jià)格均出現(xiàn)不同幅度的下跌，但跌幅并不明顯。其中深圳和上海價(jià)格環(huán)比跌幅分別達(dá)到-2.9%和-2.5%，北京和廣州跌幅分別為-1.6%和-1.5%。
“國務(wù)院新政是在四月中旬出的，預(yù)計(jì)在兩三個(gè)月的時(shí)間后，也就是6月底和7月初的時(shí)候，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)更為明顯的調(diào)整。”李文杰說。
楊紅旭判斷，后面幾個(gè)月，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)可能將加速出現(xiàn)。4月份，全國70個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比3月份上漲1.4%，5月份環(huán)比漲幅只有0.2%，6月即有可能接近零增長(zhǎng)。他預(yù)計(jì)，6月份新房?jī)r(jià)格將首次出現(xiàn)拐點(diǎn)，而全國房屋價(jià)格也將首次出現(xiàn)整體性下跌。下半年，房?jī)r(jià)將會(huì)維持下跌態(tài)勢(shì)。
陳國強(qiáng)則認(rèn)為，房?jī)r(jià)是這一輪樓市調(diào)控的重要指標(biāo)之一，如果不促使房?jī)r(jià)回落到一定的區(qū)間，相信政府是不會(huì)收手的。即便下一步政府沒有出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，只要持續(xù)地、更加嚴(yán)格地執(zhí)行既定政策，房?jī)r(jià)也將進(jìn)入下降通道。
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