從調(diào)控之初的“量跌價(jià)漲”到目前的“量?jī)r(jià)齊跌”，樓市正在發(fā)生積極的變化，如脫韁野馬一般狂飆的房?jī)r(jià)也暫時(shí)止住了腳步。筆者了解到，目前不少城市部分區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌，但絕非“一片普跌”，樓市仍處于深度博弈之中。一個(gè)好的現(xiàn)象是，公眾的心理預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了明顯變化。中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，36.1%的購(gòu)房者對(duì)本輪房地產(chǎn)調(diào)控有比較大的信心，同時(shí)近六成購(gòu)房者持有房?jī)r(jià)下行預(yù)期，其中39.2%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)在一年內(nèi)有小幅下降。
一邊是部分開發(fā)商的小幅讓利，一邊是消費(fèi)者的持續(xù)、深度觀望。樓市膠著的態(tài)勢(shì)何時(shí)才能打破呢？筆者認(rèn)為，僵局能否打破將主要取決于兩方面的因素：一方面，開發(fā)商能否進(jìn)一步降價(jià)、讓利，而這與開發(fā)商的資金狀況息息相關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，一季度上市房企板塊經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-418.58億元，預(yù)計(jì)二季度后開發(fā)商資金缺口還將放大。更為關(guān)鍵的是，在資本市場(chǎng)融資受阻和銷售回款減緩的情況下，目前公司債發(fā)行、銀行貸款及房地產(chǎn)信托等房企其他融資渠道也已被全面收緊，未來(lái)房企將面臨更大的來(lái)自資金層面的壓力，這將成為促其降價(jià)促銷的直接動(dòng)力。
另一方面，調(diào)控政策的執(zhí)行力度也決定著僵局能否被打破。與以往歷次調(diào)控政策相比，此輪房地產(chǎn)新政的速度之快、力度之大、范圍之廣，前所未有。但歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，再好的政策若得不到有效落實(shí)、執(zhí)行，到頭來(lái)也只會(huì)是“竹籃打水一場(chǎng)空”。令我們感到欣慰的是，當(dāng)前多方面信息顯示此輪調(diào)控絕不會(huì)半途而廢，中央將繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)樓市的調(diào)控，并對(duì)已出臺(tái)政策將繼續(xù)深化實(shí)施，從嚴(yán)執(zhí)行。
在嚴(yán)格執(zhí)行既有政策的同時(shí)，后續(xù)的調(diào)控政策會(huì)否再次發(fā)力呢？這也是目前業(yè)界內(nèi)外最為關(guān)心和議論最多的一個(gè)話題。筆者認(rèn)為，后續(xù)的調(diào)控政策會(huì)否出臺(tái)將主要取決于以下因素：
第一，樓市形勢(shì)。目前諸多調(diào)控政策的效果還未顯現(xiàn)，現(xiàn)階段處于對(duì)調(diào)控效果的“觀察期”，出臺(tái)新的政策會(huì)比較謹(jǐn)慎。如果樓市在短暫的“觀察期”內(nèi)發(fā)生明顯變化，不排除稅收等后續(xù)調(diào)控政策延期出臺(tái)的可能性；但如果樓市僅僅是延續(xù)年初停停漲漲的態(tài)勢(shì)，新的調(diào)控措施將很可能繼續(xù)擇機(jī)出臺(tái)。
第二，隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)再度出現(xiàn)復(fù)雜形勢(shì)，這讓房地產(chǎn)調(diào)控有了更多的考量，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)著相關(guān)數(shù)十個(gè)上下游行業(yè)，可謂是“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。根據(jù)“房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有顯著貢獻(xiàn)。2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.12%，與上下游產(chǎn)業(yè)間接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)3%。因此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的復(fù)雜內(nèi)外部環(huán)境，也為房地產(chǎn)政策走勢(shì)增加了不確定性。
可以說(shuō)，樓市調(diào)控是一個(gè)各方利益博弈的過(guò)程，暫且不論后續(xù)的調(diào)控政策會(huì)否出臺(tái)，僅憑房地產(chǎn)調(diào)控政策并未出盡的強(qiáng)烈預(yù)期，也將繼續(xù)對(duì)高房?jī)r(jià)起到一定的威懾作用。筆者認(rèn)為，目前最為重要的是，貫徹和執(zhí)行既有的調(diào)控政策決不能松動(dòng)，否則將功虧一簣。而預(yù)留一部分政策儲(chǔ)備，也可備不時(shí)之需。如果在“觀察期”內(nèi)，樓市調(diào)控仍未達(dá)到預(yù)期效果，則不妨投出更多的“彈藥”。
年中報(bào)道：展望中國(guó)經(jīng)濟(jì)（之七）