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房價１７個月來環(huán)比首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地產(chǎn)開發(fā)投資維持較快增長……國家統(tǒng)計局日前公布的今年１至６月房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)，直觀地說明了上半年樓市調(diào)控取得初步成效。不過，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性超過預(yù)期，下半年宏觀調(diào)控面臨的“兩難”問題增多。在此形勢下，樓市調(diào)控如何“迎難而進(jìn)”？
樓市“半年報”：調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn)
種種跡象表明，本輪調(diào)控確實點中了不少投機(jī)者的命門，高溫樓市有了“退熱”跡象。國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)表明，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。
——房價快速上漲的勢頭初步得到遏制。６月，全國７０個大中城市房屋銷售價格漲幅比５月縮�。眰�百分點，環(huán)比下降０．１％。進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)：４月份，７０個城市中，只有三亞一個城市房價環(huán)比微跌，如今“下跌面”波及至２８個城市，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市房價均告下跌。
——成交量從低迷到漸出“谷底”。３月，全國商品房銷售面積尚有８２０６萬平方米；至５月，已降至６８００萬平方米。至６月，部分觀望者入市，全國商品房銷售面積回升至９２００萬平方米，為上半年最高位。
——開發(fā)投資保持“高位不落”。盡管遭遇嚴(yán)厲的調(diào)控政策，４－６月全國房屋新開工面積仍達(dá)到４.８２億平方米，開發(fā)投資達(dá)到１３１５３億元，總額大大超過前３個月。業(yè)內(nèi)關(guān)于“房地產(chǎn)投資將大幅跌落”的擔(dān)心，并未成為現(xiàn)實。
——開發(fā)貸和個貸明顯收緊。上半年，房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款同比增幅回落，從年初的４６．１％回落至上半年的３４．５％；貸方面，前四個月的逐月累計增幅均在１００％以上，但至６月已降至６０．４％。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，這些數(shù)據(jù)表明，調(diào)控政策在短期內(nèi)已初見成效，特別是在遏制部分城市房價快速上漲的角度看，效果明顯。但房地產(chǎn)市場能否健康發(fā)展，仍面臨一定的不確定性，目前首要的任務(wù)是穩(wěn)定市場預(yù)期。
“本輪調(diào)控在抑制投資性需求方面達(dá)到了效果�！敝袊笖�(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心總經(jīng)理葛海峰說，“但一些剛性的購房需求也被抑制了，后期應(yīng)加大市場供給。”
深度搏弈期：五大癥狀不容忽視
“中國的房地產(chǎn)市場，好比一個高燒不退的病人，主治醫(yī)生辨證施治，病情暫時緩解了，但要除根，還需要持續(xù)治療，效果有待觀察�！敝醒朦h校研究員曾業(yè)松說，“一些癥狀表明，當(dāng)前樓市正處于買賣雙方和市場各利益主體的深度搏弈期，調(diào)控決不能松懈�！�
局部地區(qū)樓市“高燒不退”。６月，７０個大中城市中有４９個城市新建住宅價格環(huán)比持平或保持上漲，其中上漲城市均為二三線城市；有３９個城市的二手住宅價格環(huán)比持平或上漲。
高房價“堅冰”未融。以住宅期房銷售均價為例，今年１月至５月，北京四環(huán)路以內(nèi)的價格每平方米漲到３４６２０元，而六環(huán)路以外每平方米也超過萬元，達(dá)到１１７４８元。而一些樓盤打折基準(zhǔn)價也是３月中旬的高點，存在“假摔”之嫌。
信貸悄然“放水”。記者１３日從上海某房貸機(jī)構(gòu)獲知，目前，與該機(jī)構(gòu)合作的一些分行、支行，有選擇性地對黃金地段的住宅貸款開了“綠燈”：如只要客戶首套房沒有貸款，第二套房也可享受首付三成和利率折扣等優(yōu)惠；停貸第三套房，個別銀行從一開始就沒有執(zhí)行過。該機(jī)構(gòu)６月辦理的１５％的單子都屬于這種“放松的二套房貸”，其中大部分都是投資者。
投資轉(zhuǎn)移而非退出。目前一些二三線城市的概念板塊增溫，投資性購房增加，呈現(xiàn)量增價漲的態(tài)勢�！睌�(shù)據(jù)顯示，目前沈陽投資性購房比例接近３０％，而一年前僅為１０％左右。
房企逆市拿地風(fēng)潮涌現(xiàn)。與一些市場傳言相反，上半年的土地市場并未隨著樓市調(diào)控而完全陷入停滯，雖然出現(xiàn)了流拍和土地成交萎縮的短期現(xiàn)象，但近期一些房企“攻城略地”開始加速。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長３５．６％，土地購置費同比增長８４．０％，進(jìn)入４月調(diào)控周期后，房企土地購置面積和費用仍在大幅增加。
國家行政學(xué)院教授張孝德說，新一輪樓市調(diào)控已有３個月，在樓市調(diào)控政策重壓下，從投機(jī)者到房地產(chǎn)商，自然會打個寒噤，但仍在豪賭未來樓市的升值預(yù)期。樓市回歸理性，仍需相關(guān)部門和地方政府強(qiáng)化執(zhí)行力。
值得注意的是，目前一些地方政府遲遲未出臺樓市調(diào)控細(xì)則，有的甚至宣揚“補(bǔ)漲論”，用買房落戶等政策來拉升地產(chǎn)業(yè)；有的地方則動輒賣地“造城”，大手筆的背后是地方財政的“土地依賴癥”未有改觀。
最復(fù)雜之年：“兩難”樓市如何調(diào)控
在實體經(jīng)濟(jì)曲折復(fù)蘇的背景下，半年房價數(shù)據(jù)終現(xiàn)“拐點”，市場上出現(xiàn)了“第三套房貸松動”等難辨真?zhèn)蔚男盘�，以及類似“房地產(chǎn)調(diào)控政策即將松綁”的論調(diào)，已持續(xù)３個月的房地產(chǎn)調(diào)控到底是“收”還是“放”，調(diào)控應(yīng)如何發(fā)力？
權(quán)威人士強(qiáng)調(diào)，國際金融危機(jī)影響的嚴(yán)重性和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性都超過了預(yù)期，宏觀調(diào)控面臨的“兩難”問題增多。長期存在的結(jié)構(gòu)性問題和當(dāng)前突出的緊迫性問題必須兼顧，而這些都必須在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的前提下進(jìn)行。
受訪的多位專家和業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，“放”可能使得之不易的調(diào)控成果毀于一旦，隨之而來的就是房地產(chǎn)價格出現(xiàn)新一輪報復(fù)性反彈，而過度“收”顯然也會傷及經(jīng)濟(jì)。
一方面，６月７０個大中城市的房價同比上漲１１.４％，去年６月房價在救市的效應(yīng)下，已出現(xiàn)量價齊漲的局面，而今年同比仍增長，說明調(diào)控依然任重道遠(yuǎn)。
另一方面，一些地方政府已經(jīng)對樓市調(diào)控可能造成地方財政收入被“牽累”等表示了擔(dān)心，而鋼鐵及鐵礦石銷量和價格的下跌，也讓人們看到了房地產(chǎn)業(yè)拖累實體經(jīng)濟(jì)的隱憂。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說：“中國住房市場要經(jīng)歷一個相當(dāng)?shù)恼{(diào)整期，去消化前幾年形成的價格泡沫，使之回歸與經(jīng)濟(jì)基本面及居民家庭支付能力基本協(xié)調(diào)的水平。如果宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緩慢增長階段，這個調(diào)整期可能還會延長。”
盡管理性回歸之路艱難，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識。專家認(rèn)為：“房價的暴漲暴跌，對消費者、行業(yè)、銀行和政府都是一種很大的傷害�！�
中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，從歷年經(jīng)驗來看，處理好房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的一個關(guān)鍵問題，是要房地產(chǎn)開發(fā)投資保持一定的增長。在“兩難”形勢下推進(jìn)調(diào)控，重點之一就是落實保障性住房計劃，強(qiáng)化政策的執(zhí)行力來干預(yù)市場預(yù)期。
上海永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎認(rèn)為，要保持房地產(chǎn)信貸政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，一手抓“降房價”，一手抓“增供應(yīng)”，從源頭上穩(wěn)定預(yù)期，盤活市場，還要嚴(yán)查開發(fā)商的囤地和捂盤行為。
不少專家認(rèn)為，對于少數(shù)房價較高的地區(qū)，房價的適當(dāng)回落是正常的。而樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的總體走勢。從歷年對樓市調(diào)控的過程看，地方政府、銀行、開發(fā)商在內(nèi)的多種強(qiáng)勢利益相關(guān)群體的影響也不可小視。高房價問題不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，上關(guān)乎數(shù)萬億元的商業(yè)貸款和個人貸款，下涉及幾十個相關(guān)行業(yè)，中間還夾雜著千家萬戶。專家表示，樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役，只能采用“漸進(jìn)療法”。
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