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| 新華社發(fā) |
由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的缺失，“全國660個(gè)城市是否有6540萬套空置房”正在成為房地產(chǎn)市場爭論的焦點(diǎn)。雖然對于目前房地產(chǎn)市場的庫存多少仍有爭論，但券商分析師普遍表示，隨著樓市供應(yīng)面積的增加，如果成交量仍然沒有大幅恢復(fù)的話，年底各大房地產(chǎn)開發(fā)商的庫存將達(dá)到高峰。
竣工面積增長 市場成交低迷
一邊是開發(fā)投資、施工面積、竣工面積的大幅增長，而另一方面卻是成交面積的迅速下滑。券商分析師普遍表示，雖然目前各大房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)房存貨都很少，但下半年房地產(chǎn)開發(fā)商的庫存將呈現(xiàn)增長趨勢�！邦A(yù)計(jì)到年底市場整體庫存將上升20%-30%�！睆V發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛卿表示。
從2009年二季度開始，市場的反彈促使全國房地產(chǎn)開工及投資均加速增長，至2010年一季度同比增長達(dá)35%，為近兩年來的最高增速。
中原地產(chǎn)研究顯示，經(jīng)歷了一年多的施工周期后，若按2009年全國商品住宅投資額增長率18%預(yù)計(jì)，2010年十家標(biāo)桿房企(保利、復(fù)地、富力、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商和中海)新增供應(yīng)面積將達(dá)到2034萬平方米以上。以此計(jì)算，這些房企下半年的推盤量將達(dá)到1200萬平方米，即每月平均供應(yīng)面積將達(dá)200萬平方米。
以保利地產(chǎn)為例，根據(jù)已披露的業(yè)績報(bào)告，2009年上半年，保利累計(jì)新開工268萬平方米，2009年下半年累計(jì)新開工則增加至296萬平方米，全年累計(jì)新開工564萬平方米。而2010年一季度，保利累計(jì)銷售101.56萬平方米，二季度累計(jì)銷售165.53萬平方米，上半年累計(jì)售出267.09萬平方米。在考慮從開工到竣工平均一年周期的前提下，如果下半年成交量仍沒有大幅上升，到四季度末保利地產(chǎn)的庫存大幅上升幾成定局。
中投證券數(shù)據(jù)顯示，2010年6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5830億元，同比增長37.9%，環(huán)比增長46.3%。在開工建設(shè)項(xiàng)目中，施工面積、新開工面積和竣工面積分別為23315萬平方米、19037萬平方米和5200萬平方米，同比分別增長10.5%、55.2%和16.2%。與此同時(shí)，在銷售方面，商品房銷售面積、商品房銷售金額、住宅銷售面積和住宅銷售金額則分別同比降低3.2%、8.0%、5.9%和13.8%。今年1-6月，商品房施工面積為308400萬平方米，同比增長28.7%；商品房新開工面積為80500萬平方米，同比增長67.9%。
一邊是開發(fā)投資、施工面積、竣工面積的大幅增長，而另一方面卻是成交面積的迅速下滑。一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)業(yè)分析師對記者表示，由于樓市調(diào)控新政后購房者觀望心態(tài)普遍，在“金九銀十”的樓市旺季即將到來之際，如果屆時(shí)成交量仍然保持低迷的話，“開發(fā)商目前的低庫存水平將迅速增加�！�
開發(fā)商“延遲開盤” 押寶調(diào)控政策“松綁”
盡管市場成交低迷，但各大房地產(chǎn)上市公司紛紛“延遲開盤”，即使在降價(jià)和變相降價(jià)的樓盤中，以樓層朝向、地段和戶型等不太好的為主。一位地產(chǎn)業(yè)資深人士對記者表示，許多地產(chǎn)商認(rèn)為在宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的大環(huán)境下，作為GDP的支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)可能迎來調(diào)控政策的“松綁”，屆時(shí)成交價(jià)格有望出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈，因此調(diào)整推盤節(jié)奏就成了眾多開發(fā)商的對策。
在竣工面積增長和市場成交低迷的雙重壓力下，地產(chǎn)開發(fā)商的態(tài)度卻十分耐人尋味。
一方面，自6月10日恒大在濟(jì)南恒大綠洲項(xiàng)目宣布認(rèn)籌者享受8.5折優(yōu)惠以來，或明或暗的，萬科、綠地、中鐵建設(shè)等全國性開發(fā)商，也都開始“適當(dāng)降價(jià)，配合調(diào)控”。但另一方面，各大房地產(chǎn)上市公司的“延遲開盤”也頻頻出現(xiàn)。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份北京計(jì)劃開盤的項(xiàng)目有34個(gè)，包括藍(lán)山國際、遠(yuǎn)洋東方、輝煌·云上、萬通天竺新新家園、領(lǐng)海朗文世家等項(xiàng)目。然而，截止到記者發(fā)稿為止，34個(gè)項(xiàng)目中卻仍有超過一半的項(xiàng)目未如期開盤。在上海房地產(chǎn)市場，統(tǒng)計(jì)顯示，7月份已有11個(gè)樓盤明確表示延期開盤，另42個(gè)表示預(yù)計(jì)“7月份開盤”的樓盤，截至目前僅開盤18個(gè)，剩余24個(gè)樓盤尚未明確開盤日期。
“上市公司還想撐一撐。”銀河證券房地產(chǎn)業(yè)分析師潘瑋對記者說。她分析，在目前出現(xiàn)降價(jià)和變相降價(jià)的樓盤中，以樓層朝向、地段和戶型等不太好的為主，而對于那些優(yōu)質(zhì)資源，目前的價(jià)格依然較為堅(jiān)挺。一位地產(chǎn)業(yè)資深人士對記者表示，由于二季度宏觀經(jīng)濟(jì)增速的放緩，許多地產(chǎn)商認(rèn)為在未來宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)放緩的大環(huán)境下，作為GDP的支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)可能迎來調(diào)控政策的“松綁”，屆時(shí)成交價(jià)格有望出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈，因此調(diào)整推盤節(jié)奏就成了眾多開發(fā)商的對策。
潘瑋表示，目前房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流仍然比較充裕，如果目前這種狀況持續(xù)下去，預(yù)計(jì)到今年年底，部分小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將出現(xiàn)問題，但如萬科之類的大的上市公司由于有著更多的融資渠道和資源，將能堅(jiān)持更長的時(shí)間。
數(shù)據(jù)顯示，上半年超過九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成，然而不但沒有開發(fā)商明確下調(diào)銷售目標(biāo)，相反卻有房企上調(diào)銷售目標(biāo)。7月12日，恒大地產(chǎn)宣布上調(diào)今年銷售業(yè)績目標(biāo)至400億元，比年初360億元的目標(biāo)提高10%以上。包括綠城、恒盛、龍湖等上市房企也表示將在下半年加大推盤力度。分析師表示，地產(chǎn)商下半年加大推盤力度，也從側(cè)面印證了未來庫存高峰到來的情景。
“年末商品房庫存將迎來高峰，上市房企降價(jià)壓力將進(jìn)一步加大�！币晃环治鰩熣f。
京滬深：開發(fā)商“磨洋工”堅(jiān)守高房價(jià)
一邊是持續(xù)走低的樓市成交量，一邊是依然居高不下的房價(jià)。進(jìn)入七月，樓市的博弈氣氛愈發(fā)濃厚。記者從北京、上海、深圳等地的多家機(jī)構(gòu)獲悉，由于成交量的持續(xù)走低，京滬深三地樓市庫存略有上升，消化周期延長。專家認(rèn)為，樓市庫存未出現(xiàn)大幅度激增，與開發(fā)商有意“磨洋工”放緩開發(fā)節(jié)奏，造成供應(yīng)趨緊等假象進(jìn)而堅(jiān)守高房價(jià)密切相關(guān)。目前，庫存量正在由底部緩慢回升，但尚未達(dá)到影響企業(yè)運(yùn)營安全的程度。
