敏感的“金九銀十”樓市還有些虛實(shí)難辨，購(gòu)房者的擔(dān)憂情緒正愈加濃厚。16日，在新政后北京首個(gè)大規(guī)模房展會(huì)上，記者了解到，相當(dāng)一部分純新盤和老項(xiàng)目后期的均價(jià)都出現(xiàn)不同程度的漲幅。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，部分一線城市樓市量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)可能在“金九銀十”期間得以延續(xù)。
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2010北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)開幕。新華社發(fā)(劉爽
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現(xiàn)場(chǎng) 多數(shù)購(gòu)房者淪為看客
2010北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)于9月16日正式拉開帷幕。據(jù)主辦方介紹，本屆秋季房展同去年比，在參展開發(fā)企業(yè)數(shù)量、參展項(xiàng)目數(shù)量、總展出面積三個(gè)方面創(chuàng)下新高。然而，記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，這些“新高”背后的熱鬧與大多數(shù)普通購(gòu)房者無關(guān)。
在隨機(jī)采訪的20多位參會(huì)的購(gòu)房者中，只有五位表示“很可能會(huì)購(gòu)買”。其他受訪者普遍反映，來了房展會(huì)才知道“自己只能看看熱鬧”。
“房?jī)r(jià)高得太離譜，我去年3月在豐臺(tái)區(qū)看了一套房子每平方米大概13000元，當(dāng)時(shí)兒子的工作還沒有最后落實(shí)，就沒急著買房，今年來看，同樣的房子每平方米漲了1萬多元呀！”來自長(zhǎng)春的王先生高聲感嘆說，半個(gè)多月來一直在為剛剛參加工作的兒子買房，“但總價(jià)合適的，不是太遠(yuǎn)就是太舊，位置合適的又太貴，我和孩子的媽媽都是工薪階層，按照這樣的價(jià)格，要想給兒子買一套房子不知要攢到什么時(shí)候�！蓖跸壬詭Э酀匦χ�。
接受記者采訪的人中，有一半左右都是來為兒女看房的父母?jìng)�，來自東北的一對(duì)父母也是為孩子來看房，“北京是首都嘛，比咱們地方的房子貴可以理解，但5環(huán)外的房子均價(jià)都2萬多實(shí)在承受不起，如果能恢復(fù)到去年5月的水平還勉強(qiáng)可以接受�！庇腥水�(dāng)場(chǎng)算了一筆賬：就算孩子比較能干，每年能賺十萬塊，但即使這樣不吃不喝十年也買不起五環(huán)外的一套兩居室。
記者注意到，在現(xiàn)場(chǎng)一些表示無能力購(gòu)買的購(gòu)房者還時(shí)常會(huì)受到銷售人員們的背后奚落。一位年輕男子滿臉歉意地拒絕了推介后，銷售人員不滿地嘟囔說“南四環(huán)里的房子三萬還嫌貴哪”，一副買不起就別來看的輕蔑表情。
“現(xiàn)在一線城市住宅的均價(jià)水平，已經(jīng)不是普通老百姓尤其是工薪階層所能參與的游戲了�！泵缆�(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說。
有消息稱，此次房展會(huì)上那些尚未入市的純新盤將普遍低于同一區(qū)域在售項(xiàng)目的均價(jià)。但中國(guó)鐵建青秀城、萬科紅等項(xiàng)目的銷售人員普遍表示，將依據(jù)周邊同質(zhì)樓盤的價(jià)格進(jìn)行定價(jià)。位于三環(huán)外的某“純新盤”的銷售人員說，雖然目前還未確定均價(jià)，但均價(jià)大致在3萬左右，并私下建議說最好能找內(nèi)部人士，否則買到的幾率很小。鏈家地產(chǎn)一位置業(yè)顧問16日告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》，該樓盤附近的二手房成交價(jià)大致在每平方米19000元到每平方米25000元。
資料顯示，本次展會(huì)上北京本埠共有30余個(gè)老項(xiàng)目后期參展，占比近8成。其中既有二環(huán)的項(xiàng)目如前門前，也有中糧萬科長(zhǎng)陽半島等五環(huán)外項(xiàng)目。一位購(gòu)房者有些不滿地說，老項(xiàng)目后期比以前的均價(jià)要高，“有個(gè)項(xiàng)目?jī)善陂g隔不到三個(gè)月，每平方米的均價(jià)貴了3000多元”。
徐楓表示，相當(dāng)一部分從事房地產(chǎn)研究的人士都覺得價(jià)格系統(tǒng)比較復(fù)雜，要考慮諸多因素才能使定價(jià)相對(duì)科學(xué)。但對(duì)開發(fā)商來說，操作是很簡(jiǎn)單的，只需要參照市場(chǎng)同質(zhì)樓盤的價(jià)位確定一個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，然后在確定基準(zhǔn)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓盤所處區(qū)位、戶型等因素進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整即可，有的可能還會(huì)兼顧一些高開低走、低開高走、平走等策略，很大程度上純屬一種市場(chǎng)技巧。
回暖 低調(diào)的量?jī)r(jià)齊升
北京樓市的擠出效應(yīng)使北京居民的置業(yè)半徑迅速外擴(kuò)。記者在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)看到，宏強(qiáng)水木清華項(xiàng)目的沙盤前就擠滿了參展的購(gòu)房者。銷售人員告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目在河北固安，雖然該項(xiàng)目為典型的學(xué)區(qū)房，但每平方米5000元到6000元的價(jià)格還是吸引了40%左右的北京購(gòu)房者。
銷售人員告訴記者，在河北廊坊、張家口等地的新開盤項(xiàng)目中有80%左右的購(gòu)房者都來自北京，“北京的房?jī)r(jià)一直那么貴，很多人無力支付只能選擇在河北、天津等地購(gòu)房。”
正如人們感覺的那樣，一線城市量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)正趨于穩(wěn)固。剛剛過去的8月份，北京、上海、深圳等地住宅市場(chǎng)均呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。
北京市交易管理網(wǎng)和北京美聯(lián)市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剔除經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房后，北京8月一手住宅市場(chǎng)共成交5511套，環(huán)比分別增長(zhǎng)14.5%，成交均價(jià)18519元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.8%。在上海，8月本市一手商品住宅共成交13198套，環(huán)比分別提高了17.4%。
美聯(lián)物業(yè)一份最新的研究報(bào)告認(rèn)為，8月，政策的出臺(tái)與成交的回升呈先后交替出現(xiàn)。從8月初的成交攀升遇上之后出臺(tái)的三套房停貸政策，到之后國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人兩次提及繼續(xù)落實(shí)調(diào)控政策，再到最近的成交回暖面臨預(yù)售款監(jiān)管政策，政府與市場(chǎng)各方的博弈貫穿著8月一整個(gè)月。不過被擠壓多時(shí)的購(gòu)房者需求在8月已難以再選擇等待，在開發(fā)商小額優(yōu)惠的誘惑下，終于出現(xiàn)松動(dòng)。
雖然在徐楓看來，這還只是“低調(diào)的量?jī)r(jià)齊升”，但購(gòu)房者普遍擔(dān)心這種勢(shì)頭會(huì)在九、十月份得到進(jìn)一步加強(qiáng)。對(duì)此，徐楓認(rèn)為，是否“金九銀十”還要看一個(gè)城市的一手房和二手房所占的市場(chǎng)份額，在四個(gè)一線城市中，北京、上海一手房市場(chǎng)份額基本達(dá)到了50%，也因此很可能迎來量?jī)r(jià)齊升的“金九銀十”。
不僅如此，“還有可能將投機(jī)的氛圍帶動(dòng)起來，出現(xiàn)一些天花板似的成交�！毙鞐鞅硎�，北京、上海等地很可能出現(xiàn)過億的一次性成交和整棟物業(yè)成交現(xiàn)象，雖然不一定都是短期炒作，但對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用將很明顯，會(huì)把價(jià)格推高，繼而將自住客卷入其中，隨后便可能出現(xiàn)投資客帶動(dòng)自住客的回暖走勢(shì)。
調(diào)控 樓市新政可能10月出臺(tái)
自從4月份的調(diào)控政策出臺(tái)以來，開發(fā)商和政策之間的博弈就未曾間斷。隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，樓市量?jī)r(jià)的細(xì)微漲幅可能成為撬動(dòng)后續(xù)政策的“阿基米德杠桿”。
美聯(lián)全國(guó)研究中心的分析報(bào)告認(rèn)為，在目前的市場(chǎng)局勢(shì)下，房?jī)r(jià)和成交量應(yīng)該“夾著尾巴做人”，這種低調(diào)的反彈可能招致第二輪政策更快到來。徐楓認(rèn)為，一旦一線城市樓市持續(xù)回暖，預(yù)計(jì)最快今年10月會(huì)再有新政出臺(tái)。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，如果是以價(jià)格的適度回調(diào)為前提，換取成交量的持續(xù)增長(zhǎng)，這是政策部門和消費(fèi)者都樂意看到的結(jié)果，開發(fā)商也可能把存貨變?yōu)楝F(xiàn)金，出臺(tái)更嚴(yán)厲新政的可能性不大；如果成交量恢復(fù)之后，開發(fā)商再提價(jià)，導(dǎo)致量?jī)r(jià)相互跟漲，則會(huì)迎來新的調(diào)控措施。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，房產(chǎn)稅等稅收方面的政策、對(duì)企業(yè)融資的限制措施、對(duì)企業(yè)土地增值稅的清算清繳等政策都有可能出臺(tái)，對(duì)于已經(jīng)出臺(tái)的政策可能會(huì)加大執(zhí)行力度，提出具體的執(zhí)行要求。
徐楓說，政府的調(diào)控更加多元化，但最關(guān)鍵的還是要控制開發(fā)商的現(xiàn)金流，政府在這方面的作為可以很多，就看有沒有決心。尤其是土地增值稅清算如果執(zhí)行到位的話，大多數(shù)開發(fā)商的資金鏈都會(huì)很緊張，因?yàn)橹挥腥f科等一些大的開發(fā)商在財(cái)務(wù)上有土地增值稅的撥備。
瑞士信貸9月13日發(fā)布的研究報(bào)告預(yù)計(jì)，中國(guó)政府將出臺(tái)同時(shí)針對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房者的緊縮信貸政策，以遏制“金九銀十”潛在的房?jī)r(jià)上漲。美聯(lián)物業(yè)(深圳)市場(chǎng)研究部最新的分析認(rèn)為，CPI指數(shù)繼續(xù)攀升，8月份已升至3.50%，控制通脹將成為四季度政府經(jīng)濟(jì)工作的主要議題，銀行信貸預(yù)期會(huì)繼續(xù)收緊。
除了信貸的收緊，加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管也正成為地方政府的調(diào)控手段。據(jù)了解，北京市有望于近日出臺(tái)關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的暫行辦法，核心是“預(yù)售資金將由購(gòu)房人直接存入監(jiān)管賬戶，房企不能直接收存”，而浙江省將于10月1日起，對(duì)預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理，銀行將根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完工證明，分批次向開發(fā)商支付資金。
陳國(guó)強(qiáng)說，預(yù)售款監(jiān)管更加嚴(yán)格，將對(duì)開發(fā)商的資金狀況和現(xiàn)金流產(chǎn)生較大影響，從而間接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略。