房地產(chǎn)調(diào)控再出新規(guī),日前出臺的《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》明確規(guī)定,商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶,保證預售資金優(yōu)先用于工程建設,嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金。據(jù)媒體報道,上海市也將跟進執(zhí)行。對此有網(wǎng)友表示,加強預售資金管理,將直接收緊開發(fā)商資金鏈,開發(fā)商或被逼降價賣房。也有網(wǎng)友認為,預售資金監(jiān)管將考驗相關(guān)部門的執(zhí)行力,一旦執(zhí)行不到位,預售資金監(jiān)管難以顯效。
房企資金鏈或吃緊
署名楊明麗的博客文章認為,上述辦法改變了原先房企的資金滾動式開發(fā)模式,可以說直接收緊了開發(fā)商的錢袋子。根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),購房人的定金和預售款占到開發(fā)商整體資金來源的40%左右。一旦開始對這部分資金嚴加管制,開發(fā)商的資金鏈就有可能斷檔,尤其是一些中小型開發(fā)商的情況會更嚴重。
署名徐立凡的評論則認為,不同的開發(fā)商對新政的抗壓性不同。相對而言,實力較弱的開發(fā)商,將被迫采取與調(diào)控政策方向趨同的應對方式,而大規(guī)模開發(fā)商由于資金全國調(diào)用,仍可作出規(guī)避動作。比如,可以調(diào)用沒有實施預售資金監(jiān)管的地方分公司應急,以繼續(xù)保持與調(diào)控政策博弈的能力,尋求獲取更高利潤的機會。從最終調(diào)控目標來說,類似政策只有全國協(xié)同執(zhí)行,才有望盡早達到目標。
有利于平抑房價
署名洪維的博客文章認為,在多重政策壓力下,商品房預售資金監(jiān)管的強化,可能會成為壓低房價的那一根稻草。繼限購、加息之后,又開始嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金,使地產(chǎn)商的日子真是風雪交加。而地產(chǎn)商之間博弈加重,就是開打價格戰(zhàn)的信號,標志著房價進入下降季節(jié)。
署名“明天的天”的網(wǎng)友認為,別看這些年開發(fā)商發(fā)了橫財,手上的現(xiàn)金流量并不多。開發(fā)商的資金要么沉積在土地上,要么囤積在樓盤上,F(xiàn)在,大部分開發(fā)商的融資渠道已經(jīng)被堵死,再實行商品房預售資金監(jiān)管,等于手頭唯一的活錢也變成死錢。手上沒錢了,開發(fā)商再死扛房價的底氣就沒有那么足了。
署名劉宏紳的博客文章認為,在逐漸收緊貸款的環(huán)境下,再次收緊預售資金,對房地產(chǎn)開發(fā)公司的現(xiàn)金流及新項目的影響較大,開發(fā)商只有降價以求快速銷售回款,來保證有足夠資金使在建項目竣工。
確保落實是關(guān)鍵
署名“明天的天”的網(wǎng)友表示,關(guān)鍵是有人來監(jiān)管“商品房預售資金監(jiān)管”。商品房預售資金監(jiān)管會不會產(chǎn)生新的腐敗,特別是土地財政主導下的地方政府在其中會起什么樣的作用?商品房預售資金監(jiān)管是一個進步,它會讓房價回歸理性。
署名田步亮的博客文章分析道,各地的商品房預售資金還會給開發(fā)商什么樣的空子可鉆呢?一是市縣房地產(chǎn)主管部門和銀行等機構(gòu)執(zhí)行不嚴,走過場;二是開發(fā)商找代理公司或自行成立代理公司,款項先行支付給代理機構(gòu),代理機構(gòu)再轉(zhuǎn)賬給開發(fā)商;三是開發(fā)商避開監(jiān)管賬戶另開賬戶收款;四是對于一次性付款客戶,開發(fā)商只簽認購協(xié)議,不做網(wǎng)簽合同,等到辦理產(chǎn)權(quán)證時再進房管部門網(wǎng)簽;五是開發(fā)商變相捂盤惜售。