“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”概念的提出，令北京周邊地區(qū)發(fā)展面臨機(jī)遇。河北香河縣作為“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”直接的利好區(qū)域，近年來頗受大型房企重視。記者了解到，除了近期萬科與五礦建設(shè)聯(lián)手打造的香河北京歡慶城外，綠地、萬通等多家大型房企也已紛紛“殺進(jìn)”香河。然而，部分業(yè)界專家卻對此番房企大舉進(jìn)入香河圈地表示擔(dān)憂，分析人士提醒，一要避免大面積拿地向“囤地”的演變，二則要更加關(guān)注當(dāng)?shù)剞r(nóng)民民生問題。
環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈概念利好香河
近日，河北省舉行“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃編制座談會”，
標(biāo)志著環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃編制工作正式啟動。河北省委常委、常務(wù)副省長趙勇表示，將借鑒東京、首爾等首都經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)驗(yàn)，制訂總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、控制性詳規(guī)等，預(yù)計(jì)將在明年1月底前完成。
據(jù)悉，“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”建設(shè)的總體思路，是在鄰近北京將近1000公里的范圍內(nèi)，主要包括環(huán)繞北京的張家口、承德、廊坊、保定四個(gè)地級市，建設(shè)一個(gè)發(fā)展特區(qū)。同時(shí)，他還透露，在
“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”規(guī)劃正式批準(zhǔn)之前，原則上河北省環(huán)北京13個(gè)縣市的新項(xiàng)目不再審批，土地也不再供應(yīng)，現(xiàn)有項(xiàng)目可以繼續(xù)進(jìn)行，但新項(xiàng)目要等新規(guī)劃出臺之后按照新規(guī)劃進(jìn)行審批和布局。
另外，趙勇表示，未來1-2年內(nèi)，將通過高鐵、輕軌、地鐵、高速公路等立體交通設(shè)施建設(shè)，將“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”建成名副其實(shí)的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，即環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)任何地方，都可在半小時(shí)內(nèi)達(dá)到北京城區(qū)。同時(shí)，“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”的規(guī)劃還將在經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)地級市城市周邊10公里范圍內(nèi)，縣城周邊5公里范圍內(nèi)，將進(jìn)行大規(guī)模拆遷重建，農(nóng)業(yè)人口將全部轉(zhuǎn)化為城市人口，遷入城市社區(qū)；而此范圍外農(nóng)村也將全部重新規(guī)劃，建立中心村，生活品質(zhì)亦將與城市看齊。
記者了解到，除去近日“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”概念的提出，事實(shí)上，近年來北京周邊地區(qū)交通、生活等配套設(shè)施的建設(shè)和完善，都在極大程度上提升了這些區(qū)域的居住和投資價(jià)值，并吸引了大批房企進(jìn)駐。以位居環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈重要戰(zhàn)略據(jù)點(diǎn)的河北省香河縣為例，利好影響首當(dāng)其沖。據(jù)了解，香河縣位于北京、天津、唐山三大核心城市版圖的交界處，區(qū)域除了是已開工建設(shè)的京唐高速鐵路出京的第一站外，京沈高速、第二京津高速、規(guī)劃中的大七環(huán)、涿密高速等多條高速路遍布周邊�？焖龠B接北京的交通設(shè)施，以及CBD東擴(kuò)與通州新城建設(shè)等幾大利好因素的影響下，香河縣近年來不斷發(fā)展，并成為了大型房地產(chǎn)企業(yè)眼中的“香餑餑”。
房企“殺”進(jìn)香河圈地
日前，位于香河縣的大型生態(tài)農(nóng)業(yè)城項(xiàng)目——北京歡慶城體驗(yàn)館在京開幕。記者了解到，這個(gè)由萬科聯(lián)手央企五礦建設(shè)在香河共同打造的大型社區(qū)項(xiàng)目，與香河縣政府深度合作。遠(yuǎn)期整體規(guī)劃達(dá)萬畝以上，將按照地區(qū)新農(nóng)村整合發(fā)展的趨勢，建設(shè)教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套等。據(jù)萬科集團(tuán)副總裁毛大慶介紹，該項(xiàng)目已定于明年1月開始預(yù)售，一期產(chǎn)品為低密度150平方米至200平方米戶型，未來還將開發(fā)聯(lián)排雙拼別墅等產(chǎn)品。
事實(shí)上，北京歡慶城已不是香河縣的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，而萬科與五礦也早已不是第一個(gè)進(jìn)駐這片區(qū)域的開發(fā)商了。據(jù)香河縣相關(guān)人士介紹，目前香河區(qū)域已有30多家開發(fā)商進(jìn)駐。綠地、萬通等大型房企紛紛進(jìn)入香河地區(qū)，開始大面積拿地。
自去年7月份開始，萬通地產(chǎn)以4.8億元拿下香河縣4宗地塊，合計(jì)面積達(dá)53萬平方米。此外，據(jù)一位長期關(guān)注香河的地產(chǎn)界人士透露，香河縣遠(yuǎn)期規(guī)劃的投資額度已經(jīng)達(dá)到了千億元以上。
盡管大面積的住宅土地供應(yīng)，和眾多開發(fā)商承諾的即將投入建設(shè)的產(chǎn)業(yè)、生活配套設(shè)施，看似對香河縣的未來發(fā)展提供了利好影響。但業(yè)界人士卻一針見血地指出，大型房企在北京周邊如此大規(guī)模的圈地，實(shí)則暗藏隱憂。中國社科院研究員曹建海對記者表示，目前受各項(xiàng)政策因素的利好，大型房企進(jìn)駐香河的圈地意圖是十分明顯的，隨著土地被瓜分，必然有用盡的一天，開發(fā)商們應(yīng)該盡快將土地轉(zhuǎn)化成為住房供應(yīng)�！伴_發(fā)商動輒拿下50萬平方米以上的土地，再分期開發(fā)，即使不是故意囤地，也容易導(dǎo)致與囤地一樣的結(jié)果�！辈芙ê�(dān)心道，這樣下去，看似推動了香河區(qū)域的城市化進(jìn)程，但其實(shí)一是對資源的浪費(fèi)，二更不利于人氣的聚集。
然而，對于圈地這個(gè)說法，房企似乎并不以為然。毛大慶對記者表示：“去香河開發(fā)怎么能算是圈地呢？”他對記者表示，現(xiàn)在政府都在提“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”的概念，在香河開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目是政府提倡的事，不能算是圈地，也更不是囤地。
對此，當(dāng)?shù)匾晃恢槿耸繉τ浾呓榻B，萬科此次打造的項(xiàng)目遠(yuǎn)期規(guī)劃達(dá)萬畝以上。他抱怨道，萬科拿這么大面積的住宅性質(zhì)為主的用地，如果全部開發(fā)成中小戶型剛需產(chǎn)品，不僅能滿足當(dāng)?shù)鼐用窬幼⌒枨�，還能吸引北京剛需置業(yè)者進(jìn)駐，但該項(xiàng)目卻偏偏以低密度聯(lián)排雙拼別墅等產(chǎn)品為主打。他說：“萬科和五礦拿地樓面價(jià)每平方米或還不足千元，現(xiàn)在卻要當(dāng)成別墅產(chǎn)品銷售，就算做了這些那些配套，利潤還是高得很�！�
面對房企遮遮掩掩不愿提圈地的態(tài)度，上述關(guān)注香河樓市的業(yè)界人士表示，開發(fā)商肯定都不愿承認(rèn)圈地，因?yàn)榇笏寥Φ乜隙ㄊ桥c利潤相關(guān)的。他表示，據(jù)其所知，眾多進(jìn)駐香河的開發(fā)商，幾乎都是與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)議拿地，部分項(xiàng)目的樓面價(jià)甚至每平方米僅幾百元，而現(xiàn)在香河在售項(xiàng)目平均售價(jià)在5000元-8000元/平方米之間，“去香河開發(fā)的利潤有多大，可想而知�！�
廊坊市一家房產(chǎn)中介公司的工作人員也告知記者，自去年起，香河的房價(jià)就已經(jīng)開始有上漲的趨勢�！扒皟赡晗愫拥姆績r(jià)還在3000元/平方米左右，但大的開發(fā)商一來，這里的房價(jià)馬上就漲上去了，現(xiàn)在的趨勢是，大開發(fā)商來得越多，房價(jià)漲得越快�！彼嬖V記者，目前香河大部分項(xiàng)目均價(jià)都在6000元/平方米左右，一旦開發(fā)商囤地2-3年，香河房價(jià)上漲到1萬甚至2萬元/平方米都是有可能的。
警惕“土地財(cái)政”傷及農(nóng)民利益
記者了解到，近年來，隨著京郊及京周邊地區(qū)吸引了越來越多開發(fā)商進(jìn)駐，農(nóng)村建設(shè)用地及拆遷問題，一直成為政府相關(guān)部門關(guān)注焦點(diǎn)。國務(wù)院常務(wù)會議曾提到，少數(shù)地方片面追求增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)，部分地方違背農(nóng)民意愿強(qiáng)拆強(qiáng)建，侵害農(nóng)民利益，并要求規(guī)范農(nóng)村拆遷補(bǔ)償問題。對此，曹建海認(rèn)為，現(xiàn)在京郊及周邊地區(qū)開發(fā)，基本上是開發(fā)商與地方政府協(xié)議拿地或者聯(lián)合開發(fā)，在占用農(nóng)村耕地、農(nóng)民拆遷補(bǔ)償問題上，問題比較多。他透露，大部分類似區(qū)域的開發(fā)，都涉及土地財(cái)政問題，但由于過于敏感，又缺乏嚴(yán)格監(jiān)管，因此，一直沒有受到太多關(guān)注。
一位正在香河開發(fā)的不愿具名的房企負(fù)責(zé)人告訴記者，以香河為例，其實(shí)目前香河新增的建設(shè)用地指標(biāo)不是很多，大部分開發(fā)商進(jìn)來開發(fā)，都是采取先與地方政府簽訂一個(gè)類似“新農(nóng)村建設(shè)”的合作協(xié)議的方法，然后開發(fā)商出錢對農(nóng)民的宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行整理。同時(shí)，該負(fù)責(zé)人還透露，據(jù)其所知，土地出讓的收入已經(jīng)占據(jù)了當(dāng)?shù)刎?cái)政收入相當(dāng)大的比例。
據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，截至9月10日，香河縣全年財(cái)政收入累計(jì)完成101805萬元，突破10億元大關(guān)，占市下達(dá)任務(wù)的101.8%，同比增長71.7%，提前112天完成了全年收入任務(wù)。其中，土地收入占據(jù)了重要比重。
另外，據(jù)記者了解，在拆遷補(bǔ)償問題上，雖然以往各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民都可以拿到相應(yīng)補(bǔ)償；毛大慶也公開表示，將在拆除農(nóng)民宅基地，置換農(nóng)民住上居民樓后，再利用騰挪出來的土地指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，但據(jù)一些香河居民介紹，當(dāng)?shù)囟鄶?shù)拆遷補(bǔ)償?shù)拇胧�是很令人難以接受的。對此，記者曾多方試圖聯(lián)系香河縣政府國土局，均未得到回應(yīng)。
曹建海對此表示，據(jù)其了解，房企進(jìn)入香河開發(fā)，在與政府簽訂協(xié)議后，基本上政府提供的都是一手土地，后期開發(fā)利潤極高。他還直言不諱地指出，無論是香河還是其他地區(qū)，政府引進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的最大誘因，就在于利潤。“盡管多數(shù)房企承諾將在區(qū)域內(nèi)建設(shè)更多生活配套設(shè)施，并結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)發(fā)展，建設(shè)可以融入當(dāng)?shù)厝松詈蜕a(chǎn)方式的項(xiàng)目，但房地產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)不能與其他項(xiàng)目引資一樣，食品業(yè)、金融業(yè)、科技業(yè)這些產(chǎn)業(yè)才是能夠直接拉動地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長，為地區(qū)帶來更多就業(yè)機(jī)會的項(xiàng)目。大房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，往往最直接的就是推高一個(gè)地區(qū)的房價(jià)�！辈芙êＵJ(rèn)為。
“現(xiàn)在地區(qū)發(fā)展的問題就是，土地被開發(fā)商拿走了，如果每個(gè)項(xiàng)目都馬上進(jìn)入開發(fā)階段，形成有效供應(yīng)，也可以發(fā)揮其價(jià)值，就怕部分開發(fā)商在圈地后，坐等地價(jià)上漲，無形中推高地區(qū)房價(jià)。另外，因?yàn)橹挥薪ㄔO(shè)成低密度中小住宅，把北京人吸引過來入住，才能保證地區(qū)人氣旺盛,當(dāng)?shù)乩习傩崭緹o從消化這些住房供應(yīng)。屆時(shí)，恐怕香河會變成另一個(gè)‘空城’�！鄙鲜龇科筘�(fù)責(zé)人擔(dān)憂道。
萬科五礦天價(jià)搶得 北京海淀兩地塊
萬科“不拿地王”遭質(zhì)疑
記者獲悉，近日，萬科聯(lián)手五礦建設(shè)以52.27億元的高價(jià)，拿下了位于海淀區(qū)西北旺唐家?guī)X地區(qū)的兩宗居住性質(zhì)用地。兩宗用地的成交價(jià)格分別為37.44億元和14.83億元，樓面地價(jià)分別為19998元/平方米及19997元/平方米，創(chuàng)下了新政后北京土地成交價(jià)最高紀(jì)錄。
記者獲悉，這兩宗地均于11月15日開標(biāo)，其中，僅26.21億元的海淀區(qū)西北旺北C1地塊居住性質(zhì)用地招標(biāo)時(shí)，就吸引了12家開發(fā)商投標(biāo)，萬科與五礦建設(shè)的聯(lián)合體報(bào)出了37.44億元的高價(jià)，折合樓面地價(jià)19998元/平方米。而底價(jià)為10.4億元的海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)中心C3地塊居住、托幼及中學(xué)用地，則由京投置地、鑫泰房地產(chǎn)聯(lián)合體報(bào)出了最高價(jià)15.144億元。但由于該兩宗地塊按照綜合評標(biāo)的制度出讓，現(xiàn)場并未公布最終招標(biāo)結(jié)果。昨日，記者從北京市土地整理儲備中心獲悉，萬科與五礦建設(shè)聯(lián)合體拿下了西北旺區(qū)域的兩宗地塊，樓面地價(jià)均接近2萬元/平方米。
特別值得注意的是，先不論這兩宗地塊創(chuàng)下了新政后土地成交價(jià)的最高紀(jì)錄，僅從2萬元/平方米的樓面地價(jià)來看，中原地產(chǎn)華北區(qū)域某負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這樣的樓面地價(jià)與周邊均價(jià)每平方米兩萬多元的二手房價(jià)相比，“面粉”接近“面包”價(jià)。
一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)公司高管向記者表示，萬科此舉，和萬科董事長王石先前公開表示的“萬科絕不拿地王”的說法嚴(yán)重相悖，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的敏感和關(guān)鍵期，對萬科的做法表示質(zhì)疑。為此，記者致電萬科副總裁毛大慶，當(dāng)提及剛剛成交的兩宗地塊時(shí)，他立刻以不方便接受采訪為由掛斷了電話。