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南京一樓盤開盤當天被疑內部認購，引發(fā)購房者不滿，沖突的背后，哪些信息備受關注？《今日觀察》正在評論。
主持人（史小諾）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。一連串的宏觀調控組合拳出手之后，樓市出現了成交下降、房價焦灼的狀態(tài)，與此同時，一種新的暗潮在涌動，那就是所謂的“內部認購”。日前，南京就出現了因為房源被內部認購，購房者怒砸售樓處的事件，還沒開盤的房子到底被哪些人“內部認購”了？“內部認購”為何頻頻出現？“內部認購”究竟損害了什么？今天我們將會就此話題展開評論。
今天的評論員是向松祚和劉戈。
首先一起來了解一下，發(fā)生在南京的這起購房者怒砸售樓處的事件。
內部認購惹麻煩，南京一樓盤開盤引發(fā)沖突。
一位購房者向當地媒體講述了事情的全過程。銀達新天地樓盤位于高淳縣天河市場對面，樓盤銷售均價為5200元每平米，開盤折扣后的銷售價格是5000元每平米，11月28號開盤當天，開發(fā)商推出132套房，不少買房人半夜就去排隊，說好是現場搖號，臨時卻變成了排號。
購房者吳先生：大概情況是這樣的，交錢（誠信金）交了五百多，但是只有一百多套房子拿出來賣，后來只拿出了四十多套，就是這種事情鬧起來的。
當地媒體《現代快報》報道，此后，前面進去的幾個購房人選房出來后，帶出來的消息成為了新的導火索。一位王女士說，“前面的人出來透露，幾乎所有位置好的房子在開盤前就被人認購了，總共剩下不到40套房子了，而且都是戶型和位置較差的。”得知這個消息后，本來整齊的隊伍很快混亂起來，購房人一起涌向開發(fā)商設置在酒店的選房大廳，要求給個說法，開發(fā)商一方也做不出合理的解釋，雙方為此還發(fā)生糾紛。
對于內部認購的問題，樓盤工作人員沒有作出正面回應。
芮先生（樓盤銷售處工作人員）：這個我也不太清楚，這個事是上面的事。
經過當地政府部門的協(xié)調，開發(fā)商一方作出了讓步，承諾樓盤以后推出的所有房源，對之前交納了誠意金，而且去現場參加排隊等候選房的人，排隊選房的序號都有效，如果交納誠意金，不愿買房的人，可在工作時間內到指定的銀行退回交納的購房誠意金。
主持人：一大早就去排隊等候，想買到自己中意的房子，但是看到內部認購很多房子都已經被拿走了，這個時候一怒之下砸了這個售樓處，情緒怎么會這么激烈，怒氣這么大？
劉戈（財經頻道評論員）：我們先說這個“內部認購”的概念，其實它是一個專用的概念，以前呢很多樓盤在沒有取得預售許可證的時候，那么現在親戚朋友關系之間，說你們先給我集一部分資，這樣呢，你們可以以比較低的折扣能拿到這個房子，那么這個我們把它叫“內部認購”。這回我們說的“內部認購”是另外一回事。
主持人：不一樣。
劉戈：就是說預售許可證已經拿到了，132套房源他已經公布出去了，那么最后讓大家來先交誠意定金，每人2萬塊，500多人交了誠意定金，然后早晨大早去排隊，為什么呢？他說原來說是搖號，所有的500人都有可能中簽，最后呢又改成排隊，排隊很多人就大半夜就去排隊，排著隊以后，本來覺得我排得很靠前，結果進去一看，好房子都已經被挑走了，所謂已經被“內部認購”了，所以呢，這個憤怒的話呢，肯定是每一個人我想的話，我們都可以理解他們?yōu)槭裁磿a生這種憤怒。
主持人：因為覺得不公平。
劉戈：對。
向松祚（財經頻道評論員）：你算個帳，就是總共它這個盤是132套房，132套房現在這個細節(jié)還要有待于進一步的核實，就說現在開發(fā)商自己已經坦誠說，已經有40多套是已經被內部認購了，但是有的參與買房的人說，可能是80多套都已經被內部認購了，132套，假如說就算是40套被內部認購，也就是剩下80套，但是我們看到交納誠意金，就是在那排隊的已經是500多人，500多人意味著什么呢，如果說80多已經被認購出去，那實際上每個人參與排隊的人買到房子的可能性只有十分之一還不到，那么如果是40套其實也只有五分之一的可能性，還沒有五分之一的可能性。所以你想他交納誠意金，然后滿懷著期待，然后深夜排著，剛才劉戈講深夜都在排隊。
主持人：半夜。
劉戈：對。
向松祚：以前是講的搖號，后來改成排隊，就是先到先得，這個里面當然還有一個細節(jié)，其實為什么會出現這么一個狀況呢，它現在開盤價只有5000多塊，對吧？
劉戈：對。
向松祚：5000多塊為什么呢，那其實有一個暗藏的玄機，這個玄機是什么，這個房子是在未來的城市的，南京市的這個城鐵的，這個……
劉戈：對，現在看它的位置是比較偏的。
向松祚：比較偏。
劉戈：在南京市最偏的一個郊縣，但是以后城鐵可能要到這個地方來。
向松祚：對，規(guī)劃的是城鐵，所以規(guī)劃的城鐵，城鐵的預期……
主持人：覺得這個價格特別合適了。
向松祚：城鐵一旦規(guī)劃起來以后，可能這個價格會漲到7、8千，甚至更高，就是有這個預期，所以這才是內部認購，就是為什么提前會有人內部認購的一個潛在的動機在這。
主持人：關于這件事情我們還是一起來聽一下網友他們會有怎樣的觀點。你好這位朋友！
網友：你好！
主持人：你是哪里人？
網友：南京人。
主持人：南京人，就是在你們當地發(fā)生的事，那你對這個事情的前因后果知道嗎？
網友：我知道這個事。
主持人：那你對這樣的內部認購，你們老百姓之間互相議論，你們會有怎樣的看法？
網友：肯定很氣憤啊，首先這個東西拿出來了，廣告都打出來了，就讓大家買的，對吧，但是緊接著又說沒有了，而且還收了誠意金，那我就不知道這個誠意到底在哪了。
主持人：對。
網友：對吧。
主持人：好，謝謝，謝謝這位朋友參與。
其實房屋“內部認購”呢，已經不是一個新名詞了，我們知道好像一直以來在行業(yè)內有這樣一種規(guī)則，潛規(guī)則在，但是從去年下半年以來，因為房子的“內部認購”引發(fā)了很多的事件，我們接下來通過一個片子一起來了解。
房地產市場的“熱度”，讓不時報出的有關內部認購的新聞，格外引人矚目。
今年10月14號，一篇名為“觀林園內部開始認購”的帖子，出現在很多網絡論壇。一位網友爆料，北京海淀區(qū)名為觀林園的項目，以每平方米近2萬元的價格提前進行了內部認購，比周邊2500元左右的樓盤，每平米低了5000元到6000元左右，此外，還曝光了329人的內購名單。其中，涉及有些職能部門的工作人員，當媒體求證時，名單上的當事人都矢口否認。
隨后，北京市住建委介入調查，經查實，開發(fā)企業(yè)北京寶晟住房股份有限公司和銷售代理天鴻卓越經紀公司，在未取得商品房預售許可證的情況下，存在提前排號登記等違規(guī)銷售行為，并責令企業(yè)立即整改，停止排號登記。同時，依據相關規(guī)定對上述2家企業(yè)分別予以信用記分。
內部認購是一些開發(fā)商采取的一種營銷手法。
中國之聲援引一位知情人士的話說，“先內部認購，內部認購的差不多了，好戶型都選完了，剩下的再開盤搖號，給你什么戶型沒法選，搖號交五萬塊錢押金，號搖上了，押金也就不退了�！�
內部認購“超低價”售房也格外引人注目。
新華社報道，3月初一周內，杭州有約74套商品房大幅低于市場均價成交，業(yè)內比較一致的說法是，內部房價，一位早年參與過房地產的商人“倒出”了“超低價”商品房的貓膩。一，是開發(fā)商自買自賣，以虛假售房獲得銀行貸款，以解決融資問題，另外，賣給那些對開發(fā)商有用的對象，這包括直接幫助過項目開發(fā)的，還包括今后會給予幫助的，他們往往是有關部門的官員，銀行界人士等。如今，黨紀政績越來越嚴，一些人不敢以自己的名字購房，往往以親戚朋友名義購房，這樣做很隱蔽，相當于“洗錢”，越來越難查。
主持人：開始在看到這樣一個話題的時候我還有點不以為然，因為我手機上經常會接到短信，說“本周五某某樓盤要內部認購，如果是參與的話，你可以以，便宜，比市場價便宜多少的來買。”那我覺得是天經地義，業(yè)內也是可以操作的事情，但我們看到這次的內部認購，這個事件所引發(fā)的它背后的一些現象，那么二位認為，這個引發(fā)這樣的內部認購的，它深層次背后的原因到底是什么？
向松祚：其實我想任何一個買過房，看過房的人，你都會覺得，你都會深刻感覺到，其實所謂內部認購應該是整個房地產銷售行業(yè)它一個非常普遍的，無所不在的一個潛規(guī)則。
劉戈：人者共知的秘密。
向松祚：它這個內部認購以前有很多的辦法，你比如說他為什么要提前認購，提前認購包括他比較早的要回籠資金，然后他提早的比如說要營造一個樓盤非常熱銷的現象，另外開發(fā)商他覺得這個樓盤到底能賣多少價比較合適，他可以先搞一個內部認購，試探一下市場是什么價格。
主持人：對。
向松祚：你比如說最近網上報出來的北京市很有名的國企集團開發(fā)的一個，它的二級公司開發(fā)的一個樓盤，這個樓盤它現在內部認購已經很多套，就已經內部認購了，它這個內部認購價格只有19500元，而它周邊的，跟它很相似的接近這個樓盤的價格，現在已經是26500，也就是說它比市場價格低了6000到7000這個價格進行內部認購，所以這個內部認購你看這個差價多么大，如果他拿到這個房子以后他馬上出手，每平米就可以立馬賺到7000塊錢，這是一個多么巨大的一個利益的誘惑，而且我們要是看房去買房你會經�？吹�，所有樓盤你要去問售樓人員或者這個公司的經理，凡是這個地段好的，比如一個小區(qū)很大，也有地段好的，有的是靠馬路，有的是不靠馬路，地段好的、樓層好的、風景好的、房形好的，所有凡是好的，他就一直告訴你，說這個房子已經有人買了，要不就是以公司領導的名義，要不就是以什么什么樣的名義就是已經認購了。而一般你沒有所謂關系，沒有背景的這個一般的普通購房者，你是根本不可能拿到這個房子，你再出高價你也拿不到。
劉戈：那么就拿南京高層的這個案例來講的話，一個蹊蹺之處就是說，它的開盤時間提前了，原定是12月1號，大家查南京房地產網的話，可以清晰地查到12月1號，后來提前到11月28號，這是一個蹊蹺之處。第二個蹊蹺之處就是它的低價，也就是說它要有500多人要買130多套房子，為什么他會定這樣的一個低價，那么這兩者之間有沒有什么樣的關系。
主持人：我們知道房子也是關系到老百姓生活的民生大事，那么在深度博弈之下，我們知道房地產調控政策還將會繼續(xù)，那么在今后的調控過程當中，這個著力點重點會放在哪些地方？怎樣讓這個整個交易的過程更加的公平和透明？稍候繼續(xù)我們的評論。
內部認購、超低價售房，現象曝光，哪些問題值得深思？《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎回到我們的節(jié)目，關于內部認購大家已經意識到它已經形成了一個利益的黑洞，那么關于怎樣防范類似的現象的發(fā)生，其實相關的制度層面已經有所防范和規(guī)范，接下來通過一個片子一起來了解。
加大對商品房預售的監(jiān)管，政策層面一直在細化和推進。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設委日前發(fā)布新規(guī)，商品房在辦理預售許可時，開發(fā)商提交的預售方案中必須將房價折扣等信息上報，并在售樓處公示，12月1號起，開發(fā)商提交的商品房預售方案中還應包括預售商品房的價格及優(yōu)惠幅度，以及開發(fā)商自留商品房的樓號、房號、套數等信息，以防止捂盤惜售、內部認購等違規(guī)銷售行為的出現。
針對部分城市出現一些房地產開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為，今年4月19號住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布通知要求，“今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預定、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買售人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。房地產開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價，對外銷售。對已經取得預售許可，但未在規(guī)定時間內對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售以及故意采取畸高價格銷售，或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式，人為制造房源緊張的行為進行嚴肅查處�！�
中國網文章：嚴禁內部認購，將會增大市場供應的透明度，而市場透明度強化的增加又會放大房地產行業(yè)的競爭力度，讓一些籌資能力差的企業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)，對房價的穩(wěn)定起到積極的意義。
主持人：我們看到北京市剛剛出臺的新的就是加強房屋預售監(jiān)管制度的這樣一個措施的出臺，兩位認為這個措施的出臺對于遏制相關的現象，是不是能夠起到很有力的遏制作用？
向松祚：其實關于加強房地產市場的管理，特別是預售這個管理，住建部也有相關的文件，北京市只不過是一個細則。但是我想任何的政策，任何的細則，如果沒有人去執(zhí)行它，或者說甚至有人他刻意的要讓這個政策得不到執(zhí)行，那我想這個政策永遠是一紙空文。
劉戈：所以現在我們討論的這個內部認購，它是產生在什么樣的背景下呢，就是宏觀調控的背景下，也就是說因為要宏觀調控，我們不得已政府要伸出來一只“看得見的手”來整頓，來對很多市場進行規(guī)范，但在這個過程當中的話，不可避免地會產生新的尋租空間，剛才的話我們講內部認購很可能就是一個新的尋租空間，所以的話應該有新的辦法來對待它，也就是說怎么樣讓這只手伸出來的時候，我還要嚴格的規(guī)定，這只手“不能亂摸，亂碰”，那么怎么樣來進行這樣一個規(guī)范呢？那么我想一方面的話要定制度，另一方面的話還在于要執(zhí)行，比如說南京市政府其實早在8月1號就制定了他們的新的《預售方案》，比北京的這個還早，而且規(guī)定《預售方案》里面的話要有10條都要填清楚，那么已經有20多家在網上公布的時候，已經滿足了這個條件。
向松祚：北京市這個規(guī)定出來以后，現在新開的樓盤，就是規(guī)定之后的樓盤，沒有一家執(zhí)行的，沒有一家去填這個資料的。
劉戈：對，南京有一部分是執(zhí)行了，但是我查了一下，就是我們現在出事的這家叫做銀達新天地這個樓盤，它里面，我看這個表格列了16項只填了2項，哪兩項呢，一個是132套，另外一個是銷售的總面積，就是這132套面積之和，其他的14項都是空白。
主持人：具體的都沒有。
劉戈：那么這個空白是誰造成的？如果你這個空白是被容忍的話，那么你當時為什么要制定一個16個空格的表，你制定一個2個空格的表不就得了嗎，所以的話我覺得一方面要有非常好的政策，非常好的制度設計，另外一方面的話……
向松祚：132套，關鍵是那個關鍵信息沒有告訴大家。
劉戈：對。
主持人：對。
向松祚：說132套，我已經快到40多套已經沒了。
劉戈：哪132套。對。
主持人：而且被哪些人買了。
劉戈：對。
主持人：那么關于這樣一個大家非常關心的內部認購話題，我們聽一下網友他們是怎么評論的。
這位朋友說“樓盤在開盤后才能銷售，銷售環(huán)境必須公開，并且由相關部門對其進行監(jiān)管，最終購房名單也要必須公示，并且劃開政府部門與開發(fā)商的利益關系，才能杜絕這種現象”當然是這樣的，但是要杜絕這個之間的利益關系，現在看來還是有待時日的。
來看看這位朋友，他說“所謂的內部認購，在房屋正式對外預售前，通過員工關系戶認購等等方式，將房屋進行超前預售，而這些認購者并非是房屋的最終購買者，通過這樣的方式，開發(fā)商既達到了完成保底銷售的目的，又可造成房源緊張的假象，進而影響購房者的判斷，推高房價。”
看來很多網友也是對這樣一個話題予以了高度的關注，那么在一段廣告之后，我們來聽一下特約評論員他們有怎樣的觀點。
主持人：歡迎回到我們節(jié)目當中，我們繼續(xù)來看一下我們的特約評論員，他們有怎樣的看法。
竹立家（國家行政學院公共行政部教研室主任）：相關的一些法律法規(guī)和我們國家公務員制度的法律法規(guī)，都是嚴格限制利用公權來謀取私利的，南京這個事件就是個典型的案例，從世界各國反對腐敗的這種經驗證明，每個公務員如果說今年申報的財產和去年差別很大，那么信息已經披露以后，那么你必須對今年的財產做一個合理的說明，資金從哪里來的，如果你說不出道理來的話，相關的法律法規(guī)就要對你進行問責也好，紀律方面的，刑事方面一些審查也好。那么現在我們的問題，只要把現有的一些法律法規(guī)在實踐中間真正的制度化，真正的把它用好，現在我們體制內的這種檢查或監(jiān)督機構相對來說是比較健全的，關鍵是就是要公開透明，只有公開透明以后，發(fā)動社會上的監(jiān)督和新聞輿論的監(jiān)督才能有效地遏制這種以權謀私的現象。
主持人：通過前面的評論我們已經是把這個矛盾攤開來說了，但是最后怎樣遏制這個現象？
劉戈：就我們現在解決房屋銷售上的問題的時候，我覺得一個詞就是“透明化”，也就是說你132套，你可能這個例子里面，你不全賣，你最后剩下40套，80套你已經給了別人了，你就告訴我，你這一次開盤的是40套，是哪40套？那么我?guī)е业念A期去排隊也好，去搖號也好，去買你那40套房子，而不是132套。
主持人：對，情緒也不至于那么的……
劉戈：對。
向松祚：我覺得你能不能做到任何一個樓盤，你的開盤，你所有的房子是多少，這個房源到底是怎么回事，價格是不是大家都一樣的，你能不能完全公示，接受媒體的監(jiān)督這是最核心，因為你現在要管住內部購房人，因為很多雖然是官員的介紹，但是其實那個房子并不是寫的他的名字，可能是他的……
劉戈：對，而且也不一定是他自己買的。
向松祚：也不一定是他自己買。
劉戈：他介紹了親戚朋友。
向松祚：他可能也是替別人，就是有個關系替別人買，然后他可能是從里面有分享到利益，等等吧，你要管住具體的人，你是很難管住的，怎么樣把他……
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