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圖為塔塔集團在孟買以北100公里以外城鎮(zhèn)博伊薩爾正在開發(fā)的經(jīng)濟適用房項目，該項目針對中低收入人群，為三至四層建筑。劉亞南/攝 |
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圖為塔塔住房開發(fā)公司“幸運之家”項目網(wǎng)站上公布的建筑面積為26.3平方米的零居室戶型圖。 |
作為印度擁有百年以上歷史的私營企業(yè)，塔塔集團在不斷擴大商業(yè)版圖的同時，把為社會做貢獻也放到突出的位置。除了參與慈善活動，塔塔汽車在2009年初為印度普通人推出了世界最便宜汽車“Nano”；2009年5月，塔塔集團旗下的塔塔住房發(fā)展公司又秉承這一思路，面向中低收入人群推出了經(jīng)濟適用房。
面向中低收入人群
塔塔住房發(fā)展公司的第一個經(jīng)濟適用房項目占地64英畝，位于印度經(jīng)濟中心城市孟買以北的工業(yè)城鎮(zhèn)博伊薩爾，建設3300套住房，項目緊鄰當?shù)鼗疖囌荆涮子袑W校、商業(yè)、休閑游樂區(qū)和醫(yī)療設施，計劃于2011年6月交付使用。
2009年5月，他們首先推出的低價房項目命名為“幸運之家”，包括1500多套三四層低成本住房，目標客戶為目前租房或住公司宿舍的低收入群體。
幸運之家的零居室小戶型和大戶型面積分別為26.3平方米和33.4平方米，售價相當于人民幣5.68萬和7.35萬(1元人民幣約合6.86盧比)。這種戶型面積雖小卻五臟俱全，把一間房子分成不同功能區(qū)，臥室、起居室和廚房相互聯(lián)通，廁所與浴室分別獨立。
這應該是孟買市區(qū)貧民窟再開發(fā)項目的經(jīng)典戶型，相對于貧民窟中一家人生活在一間房屋而又沒有單獨輿洗設施的狀況已大有改善。而一居室戶型面積為43.2平方米，售價67.36萬盧比(約9.82萬人民幣)，格局與國內(nèi)常見一居室格局基本一致。
博伊薩爾項目推出后受到了歡迎，其1300套住房收到了7000份購房申請，為此塔塔集團不得不像當初銷售Nano汽車時一樣，通過網(wǎng)上抽簽的方式?jīng)Q定幸運兒。根據(jù)要求，購房者要花199盧比(約合29元人民幣)購買申請表格，并在20日內(nèi)預交9995盧比(約合1457元人民幣)初始定金，此后直到2011年6月交房時分9次把余額房款付清。
塔塔集團還與微型住房金融公司合作，為低收入群體提供簡易的住房貸款，在利率和貸款文件要求上有所放寬。
同年9月，塔塔住房開發(fā)公司又在同一區(qū)塊推出了“新天堂”經(jīng)濟適用房項目，旨在以可以承受的價格滿足生活品位需求，配套有游泳池、俱樂部和健身館，兩居室有大中小三個戶型，三居室則有大小兩個戶型，戶型面積從62.2平方米到128.2平方米不等，最初價格為每平方米20449盧比(約2981人民幣)。
擬在全國推廣
博伊薩爾鎮(zhèn)擁有約12.5萬人口，其中有3萬人靠租住房屋生活，而其周邊10個村莊人口達100萬，可以說塔塔集團正是看中了這一需求潛力，而住在孟買郊區(qū)買不起房的人也可以選擇這一項目。
據(jù)塔塔集團的一份調(diào)查報告顯示，博伊薩爾鎮(zhèn)擁有1500家企業(yè)，包括塔塔鋼鐵、金戴爾鋼鐵、巴巴原子研究中心、塔拉普爾和馬哈拉施特拉邦工業(yè)開發(fā)區(qū)等，該地低收入群體有48%的人靠租房生活。
DHFL物業(yè)服務公司首席執(zhí)行官馬德胡爾表示，隨著塔塔集團項目的帶動，已經(jīng)有多家房地產(chǎn)開發(fā)公司進駐博伊薩爾，購房者中有兩到三成為投資客，博伊薩爾增長的關(guān)鍵因素是擬議中的郊區(qū)鐵路延伸計劃，屆時從博伊薩爾到孟買市中心將更為方便。
今年，塔塔住房開發(fā)公司宣布在孟買東北部的郊區(qū)城鎮(zhèn)瓦辛德建設第二個經(jīng)濟適用房項目，該項目距離孟買市中心80公里，距離瓦辛德火車站1.5公里，占地51.6英畝。該項目包括4000套住房，其中1250套為總價從57.89萬盧比(約8.44萬人民幣)至78.20萬盧比(約11.4萬人民幣)的33.6平方米零居室和45.4一居室住房，并在第一個項目的基礎上改進了設計，增加了功能和外部空間，樓房為五六層結(jié)構(gòu)，并安裝電梯。
同時，塔塔住房開發(fā)公司宣布成立全資子公司聰明價值房屋公司，專門負責建設總價50萬盧比(約7.28萬人民幣)至350萬(約51萬人民幣)的低價房和經(jīng)濟適用房，計劃在2011年底之前投入199.62億盧比(約29.1億人民幣)至249.70億盧比(約36.4億人民幣)資金。
塔塔住房開發(fā)公司首席執(zhí)行官布羅廷·巴納吉表示，將隨后在新德里和班加羅爾推出同樣的項目，這一項目開展的速度取決于征地的速度。該公司還計劃在2014年之前在全印度范圍內(nèi)的一級和二級城市建設經(jīng)濟適用房。
為何涉足低端
研究顯示，印度住房供需缺口達2470萬套，其中3/4來自于中低收入群體，塔塔集團啟動針對中低收入群體的地產(chǎn)項目自然是和Nano汽車一樣看重了其巨大的潛力。
ICICI風險基金管理公司房地產(chǎn)業(yè)務負責人桑吉夫·達斯古普塔認為，售價在29.97萬盧比(約4.37萬人民幣)至149.89萬盧比(約21.85萬人民幣)的房屋屬于經(jīng)濟適用房，而售價在149.89萬盧比(約21.85萬人民幣至440萬盧比(約64.14萬人民幣)的房屋則是面向中等收入階層。
達斯古普塔說，人們對房價在年收入5至5.5倍的房屋需求量巨大，經(jīng)濟適用房的發(fā)展取決于土地價格、配套基礎設施和住房貸款成本等因素。
塔塔集團所屬塔塔房地產(chǎn)和基礎設施公司業(yè)務發(fā)展負責人蘇拉吉·庫爾卡尼在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，由于塔塔集團擁有100多年歷史，經(jīng)濟適用房項目應當從回饋社會的角度看待，如果單純從商業(yè)角度看，我看不到建設經(jīng)濟適用房的理由。
庫爾卡尼說，建設經(jīng)濟適用房面臨很多挑戰(zhàn)，除了開發(fā)商的利潤率低以外，征地和獲得銀行貸款也有困難，還會面臨商品價格波動帶來的建設成本變化。
印度市場研究和評級機構(gòu)CRISIL負責房地產(chǎn)業(yè)務的阿杰·德蘇拉告訴記者，建設經(jīng)濟適用房作為一種市場定位因易于銷售可以減少庫存，高端地產(chǎn)項目如果是囤地建房，其利潤率可以達到90%甚至100%，但并不容易銷售。
國際知名房地產(chǎn)顧問公司Cresa合伙人印度公司執(zhí)行董事阿肖克·庫馬爾向記者表示，經(jīng)濟適用房是塔塔集團為社會作貢獻的一面，利潤率可能只有20%至30%，而普通開發(fā)商則貪婪地追求100%的利潤率。
他說，孟買市區(qū)的地產(chǎn)項目利潤率一般都超過60%，而這些項目往往有政治人物提供背后支持，從中獲取好處。