國家統(tǒng)計局17日發(fā)布的報告顯示，2010年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.3%，已連續(xù)4個月環(huán)比上漲。
專家認(rèn)為，今年房價上漲動力可能仍然較大。不過，在銀根持續(xù)收緊等一系列政策措施之下，開發(fā)商的神經(jīng)再次緊繃，或?qū)⒚媾R較大降價促銷壓力。
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走勢 房價上漲動力依舊存在
統(tǒng)計顯示，12月份，70個大中城市新建住宅銷售價格同比上漲7.6%，漲幅比11月份縮小1.7個百分點。其中，商品住宅銷售價格上漲8.5%，這當(dāng)中普通住宅銷售價格上漲7.2%，高檔住宅銷售價格上漲12.8%。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲0.3%。商品住宅銷售價格上漲0.3%，普通住宅銷售價格上漲0.4%，高檔住宅銷售價格上漲0.2%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲0.1%。
有專家認(rèn)為，房價的合理區(qū)間應(yīng)是同比漲幅“跑過CPI，趕不上GDP”，雖然國家統(tǒng)計局公布的12月份全國70個大中城市房價同比漲幅創(chuàng)年內(nèi)新低，但全年平均同比漲幅會比較接近GDP增速，因此目前來看估計全年的房價水平可能仍不在合理區(qū)間。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，經(jīng)測算，2010年全國商品房成交均價為5033元/平方米，同比2009年上漲7.4%，其中商品住宅成交均價上漲5.9%，證明房價仍在高位運行。
中國指數(shù)研究院近期發(fā)布的2010年中國主要城市住宅市場交易數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的2010年，杭州、重慶、北京、寧波、深圳、蘇州、廣州、長沙、天津、昆明、東莞、武漢、汕頭、包頭、上海等15個主要城市中，多數(shù)城市成交均價同比上漲接近或超過20%，其中杭州成交均價同比漲幅高達(dá)47%，位列首位。四個一線城市中，除上海外，北京、深圳、廣州三地的成交均價同比漲幅都超過了30%，分別達(dá)到37%、34%和32%。
對未來一段時間內(nèi)的房價走勢，中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪時表示，2011年樓市整體將保持平穩(wěn)，但不排除房價仍面臨上漲壓力較大的可能。中郵證券表示，在預(yù)計的并不容樂觀的通脹水平下，居民投資房產(chǎn)的意愿增強(qiáng)，這對房屋價格形成助推力。
上海易居房地產(chǎn)研究院一份最新報告也預(yù)計，2011年商品房均價漲幅依然會有所上漲。楊紅旭認(rèn)為，未來半年左右，房價同比增幅將基本保持回落態(tài)勢，預(yù)期今年二三季度將會觸底，屆時有可能出現(xiàn)負(fù)增長，其后將緩慢筑底。2011年房價月底環(huán)比漲幅將基本控制在0.5%以內(nèi)，部分月份有可能出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。
供求 開發(fā)商銷售壓力增大
在房價依舊高位運行的同時，商品房成交量環(huán)比增幅顯著。12月，全國商品房銷售面積21808萬平方米，上海易居房地產(chǎn)研究院上述報告顯示，這一數(shù)據(jù)環(huán)比11月增長115.6%。
楊紅旭分析認(rèn)為，主要是受近幾個月以來通貨膨脹持續(xù)加劇和人民幣升值導(dǎo)致熱錢持續(xù)涌入，部分投資需求依然青睞房地產(chǎn)，所以導(dǎo)致成交量并沒出現(xiàn)快速下跌的局面。他進(jìn)一步預(yù)測，隨著傳統(tǒng)淡季的到來，今年一季度成交量將有所下降，二季度才有可能出現(xiàn)持續(xù)反彈。
就全年情況來看，2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，同比增長10.1%，增幅比1月至11月提高0.3個百分點。2010年商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，增幅比1月至11月提高0.8個百分點。
分析人士認(rèn)為，成交量和銷售額同比兩位數(shù)增長的背后是開發(fā)商尤其是實力雄厚的大型房企“不差錢”。WIND統(tǒng)計顯示，按申萬一級行業(yè)分類，兩市共計有43家房地產(chǎn)公司公布了2010年年度業(yè)績預(yù)告。其中，僅有6家預(yù)計將出現(xiàn)虧損，27家則預(yù)增，在預(yù)增的企業(yè)中，有21家預(yù)計凈利潤增長將在50%以上，占比高達(dá)78%。
其中，陽光股份、深深房A、華麗家族等數(shù)十家房地產(chǎn)上市公司預(yù)計2010年凈利潤增長幅度均超過了100%。而作為行業(yè)龍頭的萬科，2010年則累計實現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，成為國內(nèi)首家“千億元”級的房地產(chǎn)開發(fā)商。廣發(fā)證券地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，2010年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績向好，主要是由于銷售大幅增長和房價上漲。
長江證券地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，銷量的大幅增長和凈利潤的上升使得相當(dāng)一部分開發(fā)商們目前的資金依然比較充裕，且短期內(nèi)也不會發(fā)生太大的變化。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟還提醒說，從全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況來看，2010年開工面積和施工面積分別出現(xiàn)26%至40%左右的增幅的情況下，而房屋的竣工面積卻僅有4.5%的增幅，其中住宅的竣工面積更是只有2.7%的增幅，不排除開發(fā)商減緩施工進(jìn)度，捂盤囤地的可能。
不過，短期內(nèi)資金的充裕并不意味著長久的高枕無憂，開發(fā)商們可能面對在未來半年供大于求的程度將有所增加的境況。上海易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，從月度規(guī)模來看，12月全國商品房新開工面積1.86億平方米，比11月上漲38.8%。未來半年到一年，商品房預(yù)售量將有所增加，供大于求的程度將有所加重，開發(fā)商銷售壓力增大，降價的可能性進(jìn)一步增大。
趨緊 政策觸動房企敏感神經(jīng)
1月17日，世茂股份、榮盛發(fā)展、中弘地產(chǎn)和西藏城投跌停，近80只房地產(chǎn)個股跌幅均在5%以上。
同天，銀監(jiān)會召開2011年工作會議強(qiáng)調(diào)，對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，要繼續(xù)實施差別化房貸政策。此前，央行宣布，從1月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，上調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)19%的高位。分析人士普遍認(rèn)為，近期受央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列調(diào)控政策的影響，市場各方本已緊繃的神經(jīng)正愈加敏感。
陸騎麟認(rèn)為，上述政策措施意味著對房地產(chǎn)的貸款或?qū)⒏o，2011年開發(fā)商的資金壓力將更大。中郵證券研究報告分析認(rèn)為，2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金環(huán)境將出現(xiàn)惡化。中郵證券分析，2011年貸款總量將少于2010年，而房地產(chǎn)公司上市融資重新啟動亦暫無時間表，而經(jīng)過了1年的調(diào)控之后開發(fā)企業(yè)2011年初的財務(wù)環(huán)境也不如2010年初。
事實上，去年底以來頻頻透露出的信號已使開發(fā)商開始經(jīng)歷新一輪的政策緊縮。繼中央高層在不同場合提出要堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖之后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等主管部門在歲末年初召開的全國工作會議時紛紛透露出2011年房地產(chǎn)調(diào)控還將從緊從嚴(yán)。比如，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，在支持自住性、改善性住房需求的同時，抑制投資投機(jī)性購房，遏制房價過快上漲。另外，還將會同有關(guān)部門儲備調(diào)控政策。
進(jìn)入2011年之后，房產(chǎn)稅改革的信號已在重慶等地日漸明朗，與閑置用地相關(guān)的企業(yè)被銀監(jiān)會“禁貸”將逐漸成為常態(tài)等消息頻頻傳出。
北京一家上市房企資深人士何先生日前接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，企業(yè)決策層已經(jīng)意識政府可能會在2011年實施更大力度的調(diào)控政策，因此最近已開始討論應(yīng)對策略，并密切關(guān)注行業(yè)內(nèi)某些房企降價的舉動。
據(jù)媒體披露，1月初，恒大地產(chǎn)在全國多個城市的多個項目開展七五折優(yōu)惠活動，具體的措施是每天的前20位七五折優(yōu)惠，而21至50位客戶八五折優(yōu)惠�！斑@應(yīng)該主要是為回籠資金，為2011年儲備充裕的現(xiàn)金流做準(zhǔn)備。”陸騎麟說。相當(dāng)一部分專家認(rèn)為，在銀根持續(xù)收緊、土地市場整治力度進(jìn)一步加大、房產(chǎn)稅改革在部分城市落地等一系列政策措施之下，開發(fā)商將面臨較大降價促銷壓力。