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就在市場(chǎng)把注意力集中在房產(chǎn)稅上時(shí)，繼2010年4月、9月之后，第三波調(diào)控密集政策出臺(tái)。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上出臺(tái)的“新國(guó)8條”措施來(lái)看，依然是落實(shí)去年“新國(guó)十條”和“9.29”新政基礎(chǔ)上的進(jìn)一步升級(jí)，但在限購(gòu)、價(jià)格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進(jìn)一步加碼，且行政干預(yù)力度進(jìn)一步加大。
市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，2011年全國(guó)樓市調(diào)整的幅度將大于2010年，部分城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度下滑；70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)將于二、三季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。接下來(lái)，多部委將陸續(xù)出臺(tái)細(xì)化文件。
信貸： 威懾作用大于實(shí)際影響
“新國(guó)8條”中最引人關(guān)注的，莫過(guò)于第四條“強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，信貸政策的加碼幅度并不大，中央明確提出的只是二套房首付增加一成，關(guān)鍵要看接下來(lái)央行、銀監(jiān)會(huì)的細(xì)則，以及商業(yè)銀行的執(zhí)行力度。由于當(dāng)前信貸政策已經(jīng)比較嚴(yán)厲，估計(jì)進(jìn)一步收緊的空間不大。
中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，二套房首付比例提高一成對(duì)于市場(chǎng)的實(shí)際影響不會(huì)太大，因?yàn)槎追抠?gòu)房者要么是改善型需求，要么是投資需求。改善型需求一般來(lái)說(shuō)是賣掉已有房產(chǎn)后再購(gòu)入新房，首付款比例一般都較高；而目前的市場(chǎng)上，投資者一般資金實(shí)力都比較強(qiáng)，因此提高一成首付的實(shí)際影響并不會(huì)太大。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)針對(duì)旗下門店2010年成交房源的抽樣調(diào)查顯示，購(gòu)房者中以純公積金貸款買房約占18%，商業(yè)貸款購(gòu)房的約占57%，一次性付款購(gòu)房的約占25%。而總成交金額中，商業(yè)貸款約占總成交金額的33%
，公積金貸款則約占5%。根據(jù)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年購(gòu)房者中平均貸款需求占購(gòu)房資金的約四成左右。因此，二套房提高一成首付要求對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)太大。
稅收： 交易環(huán)節(jié)成本大增
“新國(guó)8條”第三條明確規(guī)定：“調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策”，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，交易環(huán)節(jié)稅收成本再度提高。
目前，營(yíng)業(yè)稅的征收普遍按照差額征收，即已滿5年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅，未滿5年的普通住房和已滿5年的非普通住房按差額的5.55%征收，未滿5年的非普通住房按賣房款的5.55%征收。如今，改為未滿5年的住房全部按全額征收，征稅基數(shù)增大很多，稅負(fù)也相應(yīng)顯著增加。例如一套以200萬(wàn)買進(jìn)、300萬(wàn)賣出的房產(chǎn)為例，一旦未滿5年交易，此前所需繳納的營(yíng)業(yè)稅為差價(jià)100萬(wàn)元的5.55%，即5.55萬(wàn)元；而如今，必須按照賣出價(jià)款300萬(wàn)元的5.55%繳納營(yíng)業(yè)稅，即16.65萬(wàn)元，僅此一項(xiàng)稅費(fèi)增加了十余萬(wàn)元。
限購(gòu)： 嚴(yán)厲程度超出預(yù)期
同時(shí)，“新國(guó)8條”第六條明確要求，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。
值得注意的是，此番中央層面的限購(gòu)令更加嚴(yán)厲，要求“原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、能夠提供�?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，限�?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、擁�?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房”。也就是說(shuō)，已有兩套以上住房的本地居民家庭、以及擁有一套以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，不可再新�?gòu)住房。這就意味著，已經(jīng)出現(xiàn)限購(gòu)令的20多個(gè)城市將重新調(diào)整限購(gòu)口徑，因?yàn)槌钲谕猓溆喑鞘兄暗南拶?gòu)令都規(guī)定居民還可再新購(gòu)一套住房。
“這一升級(jí)版的限購(gòu)政策相當(dāng)嚴(yán)厲，這比二套房提高一成首付嚴(yán)厲得多�！币晃徊辉竿嘎缎彰纳虾ｉ_發(fā)商說(shuō)。一旦升級(jí)版限購(gòu)令嚴(yán)格施行，將對(duì)樓市成交量造成致命打擊，這意味著目前上海很多家庭將被“限購(gòu)”。不過(guò)，他也表示，政策效力依然有賴于執(zhí)行力度以及細(xì)則的制定。例如，已有兩套住房的家庭，賣掉一套后再購(gòu)買，算不算在限購(gòu)范圍內(nèi)，還要等地方細(xì)則加以明確。
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