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房地產(chǎn)市場在動蕩中迎來了兔年。經(jīng)歷了1月份相對平淡的開局后，樓市將繼續(xù)面臨“最嚴格的調(diào)控”：房產(chǎn)稅試點，限購范圍擴大，房貸全面收緊……調(diào)控壓力較上一年有增無減。在此形勢下，躁動多年的樓市能否在兔年被完全“馴服”？
剛剛過去的1月份，是各地房地產(chǎn)市場相對平淡的一個時段，幾個主要城市“降溫”十分明顯。
比如，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，1月份上海住宅市場有34個項目開盤，比去年12月份減少了47%。中原地產(chǎn)閔行區(qū)一門店的業(yè)務(wù)員告訴記者，臨近春節(jié)前二手房業(yè)務(wù)清淡了很多，中介門店的看房者明顯減少，他提前回老家過年。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，1月份天津的二手住宅共成交5378套，環(huán)比下降28.5%；成交面積43.3萬平方米，環(huán)比下降29.3%。而截至30日，北京1月份期房商品住宅成交套數(shù)環(huán)比下降了31.5%，現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)環(huán)比下降6.3%。
價格方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)“百城價格指數(shù)”對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，今年1月這100個城市住宅平均價格為每平方米8645元，較上月有0.95%的溫和上漲，其中漲幅在1%以內(nèi)的城市共有69個。
這個兔年春節(jié)，一些開發(fā)商、中介的過年心情很一般。上海永慶房屋有限公司總經(jīng)理陳史翎說：“調(diào)控接連出重拳，市場看空情緒強烈，新年日子不好過�！�
調(diào)控之拳重在何處？首先，房產(chǎn)稅試點落地，劍指投資投機性需求。1月28日起，上海、重慶兩地正式向個人住房試點征收房產(chǎn)稅。上海的應(yīng)稅住房為：上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房。同時明確對上海居民家庭人均60平方米的免稅住房面積予以扣除，稅率則根據(jù)房價高低不同而確定為0.6%和0.4%；重慶則對主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房征收房產(chǎn)稅，稅率為0.5%－1.2%。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然試點階段房產(chǎn)稅對樓市影響較為有限，但隨著政策信號的明確、試點范圍及稅率的調(diào)整，其對投資投機性需求的抑制和對購房需求的引導將日益凸顯。
其次，限購覆蓋面擴大，大量資金將直接被阻擋在樓市之外。1月26日的國務(wù)院常務(wù)會議要求，“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施”。據(jù)此，明確將要實行限購的城市就已經(jīng)達到36個。而據(jù)一些市場機構(gòu)估計，按照新的政策要求，施行限購政策的城市可能有60個。
一些城市還直接叫停部分購房行為。比如，上海為落實“國八條”而迅速出臺的細則明確，“在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭”，暫停在上海向其售房。可以預(yù)計，大量炒房資金將被有效“隔離”。
再次，信貸閥門進一步卡緊。1月26日的“國八條”要求“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”。首付在高位之上再提一成，力度罕見。此外，記者春節(jié)前在上海走訪還發(fā)現(xiàn)，除了極少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶，工、農(nóng)、中、建、交五大行基本已取消首套房“85折”利率，自2月份起一律執(zhí)行基準利率。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說，首套房利率優(yōu)惠取消，說明整體信貸收緊之后，住房信貸逐漸從“爭客戶”向“爭效益”過渡，也使得新一年樓市的“資金流”進一步收縮。
可以預(yù)計，在“調(diào)控沖擊波”之下，兔年春節(jié)之后樓市短期內(nèi)將繼續(xù)“蟄伏”。上海中原地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)范成章說，春節(jié)后市場將陷入低迷，三個月內(nèi)二手房成交量可能下降六七成，而房價短期內(nèi)尚不會有明顯松動。
復(fù)地集團董事長張華認為，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策正陸續(xù)到位，形勢的明朗化對企業(yè)來說倒不是壞事。目前公司正在研究市場走勢和應(yīng)對策略。他還說，預(yù)計今年不少房企將對住宅的戶型、面積等作出一些調(diào)整，中小套型房源比例將會增加。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，下一步會有不少開發(fā)商加大小戶型房源的開發(fā)力度，以吸引更多首次置業(yè)者，后市成交的戶型結(jié)構(gòu)可能發(fā)生一定轉(zhuǎn)變。比如，據(jù)統(tǒng)計，上海預(yù)計2月份開盤的14個項目中，70平方米以下小戶型房源占11%，70至90平方米的中小戶型房源占26%。90平方米及以下的中小戶型房源比例累計達37%，較1月份明顯上升。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，整體而言，2011年全國樓市降溫情況將明顯大于2010年，70個城市房價指數(shù)很可能將于二季度出現(xiàn)同比負增長，年內(nèi)多個月份房價會出現(xiàn)環(huán)比負增長。部分房價偏高的一、二線城市，房價將出現(xiàn)一定幅度的下跌。記者
葉鋒
房地產(chǎn)市場在動蕩中迎來了兔年。經(jīng)歷了1月份相對平淡的開局后，樓市將繼續(xù)面臨“最嚴格的調(diào)控”：房產(chǎn)稅試點，限購范圍擴大，房貸全面收緊……調(diào)控壓力較上一年有增無減。在此形勢下，躁動多年的樓市能否在兔年被完全“馴服”？
剛剛過去的1月份，是各地房地產(chǎn)市場相對平淡的一個時段，幾個主要城市“降溫”十分明顯。
比如，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，1月份上海住宅市場有34個項目開盤，比去年12月份減少了47%。中原地產(chǎn)閔行區(qū)一門店的業(yè)務(wù)員告訴記者，臨近春節(jié)前二手房業(yè)務(wù)清淡了很多，中介門店的看房者明顯減少，他提前回老家過年。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，1月份天津的二手住宅共成交5378套，環(huán)比下降28.5%；成交面積43.3萬平方米，環(huán)比下降29.3%。而截至30日，北京1月份期房商品住宅成交套數(shù)環(huán)比下降了31.5%，現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)環(huán)比下降6.3%。
價格方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)“百城價格指數(shù)”對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，今年1月這100個城市住宅平均價格為每平方米8645元，較上月有0.95%的溫和上漲，其中漲幅在1%以內(nèi)的城市共有69個。
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