在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速和自住型、改善型住房需求強(qiáng)勁等因素的有力支撐下，處在成長(zhǎng)期的甘肅樓市未來一段時(shí)間仍將呈現(xiàn)供不應(yīng)求的發(fā)展格局，房?jī)r(jià)亦將處于持續(xù)上行態(tài)勢(shì)。
調(diào)控政策未平抑房?jī)r(jià)較快上漲勢(shì)頭
甘肅省社科院最新發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》分析認(rèn)為，2009年至2010年是甘肅房地產(chǎn)市場(chǎng)比較繁榮的年份，房?jī)r(jià)也保持了持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。甘肅省2009年商品住宅銷售均價(jià)同比漲幅達(dá)19%，特別是到2009年下半年，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期加強(qiáng)，導(dǎo)致需求上升，而新房供應(yīng)未能同步跟上，帶動(dòng)房?jī)r(jià)增幅較大，繁榮期持續(xù)到2010年4月。
2010年4月“國(guó)十條”出臺(tái)以后，受政策導(dǎo)向的影響，全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生變化，甘肅房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和商品房成交量有所放緩，但房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。從長(zhǎng)期來看，甘肅房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方力量不平衡情況將長(zhǎng)期存在，與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性增強(qiáng)，未來將受到調(diào)控政策的不確定性影響。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與2009年成交均價(jià)相比，2010年初全國(guó)大部分城市成交價(jià)格漲幅較為明顯。在新政調(diào)控下，2010年5月以后扭轉(zhuǎn)了上行趨勢(shì)，放緩了上漲步伐。但是甘肅商品房?jī)r(jià)格卻沒有出現(xiàn)緩和趨勢(shì)，尤其是蘭州的房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)位居全國(guó)前列。有研究表明，按照2009年第三季度指標(biāo)測(cè)算，蘭州的房?jī)r(jià)收入比為17.4，在全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市中排名第七位。從2009年第三季度至今，蘭州房?jī)r(jià)漲幅居前，房?jī)r(jià)收入比排名在全國(guó)應(yīng)該有所提升，屬于房?jī)r(jià)偏高城市。
統(tǒng)計(jì)部門的調(diào)查結(jié)果顯示，2010年上半年雖然蘭州房市銷量同比下降15.93%，但是由于房?jī)r(jià)上漲，銷售額同比上升3.2%。天水房?jī)r(jià)僅次于蘭州市，6月均價(jià)為3659元/平方米，同比增長(zhǎng)25%。
另一方面，蘭州市二手房房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)持續(xù)上漲勢(shì)頭，2010年1月至9月漲幅達(dá)26.7%，高于在售樓盤漲幅9.3個(gè)百分點(diǎn)。8月銷售價(jià)格為6408元/平方米，達(dá)歷史高位。2010年1月至9月，蘭州二手房房?jī)r(jià)僅比在售樓盤平均價(jià)格低1111.7元/平方米。
宏觀經(jīng)濟(jì)向好支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮
甘肅省社科院鄭慧娟認(rèn)為，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素有宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)調(diào)控政策、地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程、市場(chǎng)心理預(yù)期、市場(chǎng)供求關(guān)系和地方政府行為等。這些因素交織在一起，決定樓市發(fā)展走向和價(jià)格態(tài)勢(shì)。從甘肅情況來看，這些因素對(duì)樓市持續(xù)繁榮起到正效應(yīng)。
甘肅省城鎮(zhèn)化水平目前為32.65%，距離全國(guó)46.6%尚有差距，并以每年0.5個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng)，城市化正在進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，將為城市住房消費(fèi)帶來巨大的潛在需求。
與全國(guó)大部分地區(qū)一樣，甘肅商品房市場(chǎng)為賣方市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商在房源控制、定價(jià)方面具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。商品房需求者以本省高收入者為主，呈現(xiàn)向地區(qū)中心市鎮(zhèn)集中的特征，東部集中地是天水，西部集中地主要是蘭州，商品房市場(chǎng)還有一定數(shù)量的外地投資者。
市場(chǎng)供求關(guān)系是決定房?jī)r(jià)走向的根本因素。甘肅不少熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)不斷上漲的原因在于土地供應(yīng)偏緊，由于土地由政府壟斷供給，加上一些人為渲染的因素，讓土地緊張形勢(shì)有所夸大，也推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。另外，商品房市場(chǎng)還存在結(jié)構(gòu)性問題，主要表現(xiàn)在中小戶型住房供應(yīng)不足。
目前蘭州城市居民中對(duì)住房環(huán)境和條件滿意的只有3.31%，對(duì)住房環(huán)境和條件不滿的人高達(dá)40%，潛在改善性住房需求的比例較大。此外，投資性需求具有發(fā)展空間。蘭州購(gòu)房者中選擇投資置業(yè)的比例為9.36%，甘肅省其余市州的比例更低。說明甘肅房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)期，未來還有一定發(fā)展空間。住房具有典型投資品的性質(zhì)，投資性購(gòu)房是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的投資行為，不違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，但易引起房?jī)r(jià)失控，加劇住房供需矛盾，成為房地產(chǎn)調(diào)控制的主要對(duì)象。
一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的出臺(tái)，尤其是甘肅省和蘭州市《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的實(shí)施意見》的施行，表明了政府打壓房?jī)r(jià)非理性上漲的決心，購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)短期受政策影響暫時(shí)回調(diào)，但是總趨勢(shì)仍然以上漲為主。在調(diào)控政策的效應(yīng)完全釋放之前，購(gòu)房者以觀望為主。但是一旦市場(chǎng)有回暖跡象，大量購(gòu)房者因?yàn)閾?dān)心自己等不到保障房，以及預(yù)期樓市會(huì)有下一輪的暴漲，開始恐慌性入市，超出承受能力提前購(gòu)房。
外來開發(fā)商跑馬圈地成為甘肅房?jī)r(jià)上漲的另一推手。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在實(shí)現(xiàn)區(qū)域性的轉(zhuǎn)移，投資性、投機(jī)性資金重點(diǎn)從一線城市轉(zhuǎn)向二三四線城市。中西部地區(qū)的三四線城市由于增長(zhǎng)潛力巨大受到了開發(fā)商和投資者的青睞，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)繁榮。目前已有廣州恒大、福建陽光等多家外地實(shí)力開發(fā)企業(yè)在蘭州跑馬圈地，資金實(shí)力使其當(dāng)仁不讓地成為房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)者，甘肅本土開發(fā)企業(yè)雖然面臨巨大壓力，在土地拍賣中仍處于優(yōu)勢(shì)地位，在推高地價(jià)的同時(shí)也助推了房?jī)r(jià)的快速上漲。
推動(dòng)甘肅房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的基本面難以改變
記者調(diào)查了解到，甘肅房市由于前期銷售形勢(shì)看好，房地產(chǎn)商資金較為充裕，信貸政策調(diào)整導(dǎo)致的按揭和開發(fā)商貸款下降短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)投資速度影響不大，可望實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)帶來的經(jīng)濟(jì)繁榮，同時(shí)金融風(fēng)險(xiǎn)也保持在較低水平。
在2010年甘肅居民住房需求旺盛的基礎(chǔ)上，因甘肅人口增長(zhǎng)因素導(dǎo)致的新增潛在住房需求規(guī)模就達(dá)到近1500萬平方米，這為甘肅樓市開拓了消費(fèi)空間。樓市新政的實(shí)施使購(gòu)房者有一定的觀望情緒，也對(duì)投資性和投機(jī)性需求有所抑制，但是自住性需求旺盛的局面短期內(nèi)難以改變。在房地產(chǎn)調(diào)控新政的壓力下，外地房企會(huì)繼續(xù)進(jìn)入甘肅市場(chǎng)，并且會(huì)逐漸向利潤(rùn)空間較大的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
在各種因素作用下，未來甘肅房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)保持供不應(yīng)求的格局，房地產(chǎn)成交量將會(huì)穩(wěn)中有升，價(jià)格仍持續(xù)上漲，但漲幅趨緩，從長(zhǎng)期來看，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面因素變動(dòng)較小，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭依然不變。
2010年甘肅省發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次提出，原則上將面積60平方米以下的住房控制在20%左右，用于解決低收入家庭的住房問題；將面積60至90平方米以內(nèi)的住房控制在50%左右，用于解決中等收入家庭的住房問題；將面積90至120平方米以內(nèi)的住房控制在20%左右，用于解決較高收入家庭住房問題；將面積120平方米以上的住房控制在10%左右，用于解決高收入家庭住房問題。今年這項(xiàng)政策繼續(xù)實(shí)施，可望改變大戶型偏多的市場(chǎng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足更多中低收入家庭的住房需求，也對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲發(fā)揮了重要作用。
