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根據(jù)國務(wù)院和住建部的計劃，2011年將建設(shè)1000萬套保障性住房。作為改善民生的重要內(nèi)容之一，保障房建設(shè)受到了各級政府的重視。在層層“軍令狀”下，百姓看到了住有所居的希望。然而，超過1萬億元的總投資額對于政府而言，壓力巨大。
針對保障房建設(shè)面臨的資金難題，代表委員提出，應(yīng)健全保障房融資制度，建立完善長期穩(wěn)定的保障性住房資金來源保障機制，建立責(zé)權(quán)對等的中央與地方間轉(zhuǎn)移支付制度，明晰中央和地方的職責(zé)和權(quán)利。同時要充分利用社會資源，下力氣研究優(yōu)惠政策，吸引社會資金參與保障性住房建設(shè)。
依據(jù)規(guī)劃，今年全國保障性住房建設(shè)規(guī)模將達1000萬套，預(yù)計投資總額1.4萬億元，占全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%。
如何突破資金瓶頸，成為千萬套保障房目標(biāo)能否實現(xiàn)的關(guān)鍵所在。
《經(jīng)濟參考報》記者了解到，自2月21日以來，住建部與各省、自治區(qū)、直轄市以及計劃單列市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成今年1000萬套保障房的指標(biāo)分配。據(jù)了解，住建部、發(fā)改委和財政部正在商討該政策的一些細節(jié)問題，之后會上報國務(wù)院。幾個部委討論的一個重要方面，就是保障房建設(shè)的資金問題。
全國政協(xié)委員、中國城建控股集團總裁于煉算了筆賬，目前保障房建設(shè)可看得見的資金來源為：中央財政撥款1300億元；地方土地出讓金凈收益的10％，假如足額到位最多也就1350億元；另外，再加上動用有限的住房公積金增值凈收益。其余大部分缺口需要依靠存在很大不定因素的金融及發(fā)債來完成。
于煉委員指出，這些資金，用于保障性住房建設(shè)已經(jīng)捉襟見肘，更不要提教育、醫(yī)療等小區(qū)配套資源的投入。
“總的看（保障房建設(shè)資金）還是有很大的缺口。”全國政協(xié)副主席、民建中央第一副主席張榕明說，更重要的是，各地情況極其不平衡，有的大城市土地出讓金收益大、公積金沉淀多、地方財力又雄厚，保障房建設(shè)的資金來源相對充裕。而有的中小城市土地出讓金少，本身財力不足，資金來源可能就有較大問題。用地的情況也是如此，國務(wù)院辦公廳的相關(guān)文件中提出了比以往更加具體的用地供應(yīng)管理目標(biāo)，強調(diào)在新增建設(shè)用地年度計劃中，要單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。但各地情況千差萬別，同樣需要詳細研究。
“按照每套60平方米計算，保障房總量將達到6億平方米。而去年全國商品房成交量也就7億到8億平方米，足見保障房規(guī)模是相當(dāng)大的。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞分析，國家要求各地政府以土地出讓金的一定比例投入到保障房建設(shè)中，但靠這些有限的資金建設(shè)6億平方米的保障房，政府的財力顯得捉襟見肘，巨大的資金缺口是實現(xiàn)這一目標(biāo)的最主要障礙。中山大學(xué)金融學(xué)院一位不愿具名的教授也表示，由于國內(nèi)現(xiàn)有的稅負體系存在不足，地方政府財政對保障房建設(shè)心有余而力不足。而保障房建設(shè)運營期長，利潤較低，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)參與動力亦有限。如沒有其他外部資金的進入，中央政府保障房建設(shè)的目標(biāo)恐難完成。
保障性住房一次性投入所需資金巨大，租金回收期長，一般的項目貸款難以滿足建設(shè)需求。探索建立一個長期穩(wěn)定的融資制度成為代表委員關(guān)心的問題。
清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任、央行貨幣政策委員會委員李稻葵在“兩會”召開前曾表示，他的“兩會”提案仍是圍繞建立保障性住房的融資制度。
李稻葵指出，現(xiàn)在保障性住房建設(shè)短期靠中央政府的約束政策，但中長期還是要靠制度，要制定保障性住房融資、建設(shè)、管理、分配、定價等一系列制度，這些制度建立起來，才能對整個房地產(chǎn)市場發(fā)展起到支撐作用。而制度建立的前提是地方政府的公共財政要改革，否則地方政府沒有興趣�！暗胤截斦母锊坏轿�，保障性住房建設(shè)是難以為繼的。”他說。
對于地方財政如何改革，李稻葵建議，首先要減少地方財政收入對本地經(jīng)濟發(fā)展的依賴，更多應(yīng)來自中央政府無條件的財政轉(zhuǎn)移。其次是降稅，尤其是對企業(yè)和個人降低稅賦。
李稻葵認為，之所以地方政府對保障性住房沒有興趣，是因為地方政府融資渠道不暢。在他看來，保障性住房并不是完全要靠地方政府補貼，有相當(dāng)一部分保障性住房可以成為地方政府的良性資產(chǎn)，它的房租足以對建設(shè)成本和拆遷成本形成有效覆蓋，能夠得到比較好的回報，資本市場和銀行貸款應(yīng)該是有興趣的，因此應(yīng)該形成一種制度，讓地方政府公開透明地去融資，通過資本市場、銀行和外部力量監(jiān)督保障性住房的運營。他認為這方面還大有可為，關(guān)鍵是制度建設(shè)需要改革，切斷地方政府財政收入和土地出讓的直接聯(lián)系，不改革就不能實現(xiàn)地方政府對保障性住房建設(shè)的長期承諾。
民建中央對于保障性住房的資金來源保障機制有一套非常具體的提案，他們建議：中央政府要進一步做出具體研究，幫助各地解決實際困難，比如中央政府的扶持資金能不能再多一些，土地出讓金和公積金的計提比例能否提高一些等；盡快建立完善長期穩(wěn)定的保障性住房資金來源保障機制，建立責(zé)權(quán)對等的中央與地方間轉(zhuǎn)移支付制度，明晰中央和地方的職責(zé)和權(quán)利。
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利用金融創(chuàng)新充分調(diào)動社會資源 |
一些代表委員建議，要利用金融創(chuàng)新，加強政策扶持，充分調(diào)動社會資金參與保障房建設(shè)。1
全國政協(xié)委員、北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授李慶云在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時建議由政府組織建造保障房，開發(fā)商和符合資質(zhì)條件的建筑商都可以承建�！罢畱�(yīng)該對土地出讓金實行減免政策，而資金主要來自銀行優(yōu)惠利率貸款，輔之以地方財政和中央財政補貼，還可以考慮引入社會資金，如社�；�，既有穩(wěn)定的回報，又直接用于社會保障�！�
基于保障房項目，李慶云還提出了兩種豐富證券市場投資品種的金融創(chuàng)新，他認為，從長期來看金融創(chuàng)新可以在保障房建設(shè)中發(fā)揮巨大作用�，F(xiàn)階段，需要和可能推出保障房的主要是特大城市，這些城市的財政狀況相對較好，國家不妨允許它們發(fā)行地方政府債券，以擴大公租房的融資來源；另外，考慮到公租房是能產(chǎn)生現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以作為資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)產(chǎn)品，這樣的金融創(chuàng)新會使資金像滾雪球一樣越滾越大，有利于盡快擴大公租房的建造規(guī)模
全國政協(xié)委員、上海市政府參事、上海社會科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘提出可以從六個方面突破保障房資金瓶頸：考慮從發(fā)放住房保障特別國債；通過發(fā)放企業(yè)債券形式來融資；引入穩(wěn)健型的基金進入；提高銀行信貸比例；通過募捐、彩票等創(chuàng)新形式募集資金；引入信托資金的注入。
“調(diào)動社會資金參與公租房建設(shè)將是一個必然趨勢。”上海一位專家告訴《經(jīng)濟參考報》記者，現(xiàn)在社會資金進入保障房的愿望強烈，但還需要政策的扶持。
全國政協(xié)委員、中國平安集團董事長兼首席執(zhí)行官馬明哲提交提案，建議利用保險資金支持國家保障性住房建設(shè)。馬明哲指出，引進保險資金和商業(yè)化運作模式，有助于填補保障性住房建設(shè)龐大的資金缺口。在具體措施上，他提出三點建議，首先，保險企業(yè)設(shè)立投資保障性住房建設(shè)的專項基金，與政府共同推進保障性安居工程的建設(shè)與發(fā)展。其次，建議政府給予一定的稅收支持政策，減免相關(guān)稅賦。此外，建議保監(jiān)會將保險資金參與保障房建設(shè)劃歸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類的投資，按債權(quán)級別分類，允許保險資金通過基金、股權(quán)、債權(quán)等多種方式投資。
全國政協(xié)委員、中國人壽集團總裁楊超也指出，保險資金具有規(guī)模大、周期長、資金來源穩(wěn)定等特點，非常適合參與保障房投資和建設(shè)。他在提案中建議保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委牽頭，盡快出臺保險資金參與保障性住房投資及管理的相關(guān)細則。
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