住房市場(chǎng)是買賣和租賃并重的市場(chǎng)，租房應(yīng)是城鎮(zhèn)居民居住的第二選擇，要引導(dǎo)人們樹立購買與租賃并重的二元化消費(fèi)觀念。近些年來，由于各種利益的驅(qū)使，從政策導(dǎo)向和居民獲取、解決住房問題的意識(shí)上看，租賃方式被邊緣化。住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)明顯失衡，直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在的問題：一是租賃市場(chǎng)管理體系無序，房屋交易信息不對(duì)稱；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式單一，抑制了租賃市場(chǎng)的整體發(fā)展；三是中介服務(wù)、交易流程不規(guī)范，擾亂了市場(chǎng)秩序。其原因是缺乏行政管理機(jī)構(gòu)對(duì)租賃住房供應(yīng)體系總體把握，加之住房租賃稅負(fù)較重，導(dǎo)致各項(xiàng)管理難以到位。
為此建議：
一、制定租賃住房發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)政策。政府應(yīng)確定建造公寓式租賃房的年度計(jì)劃。積極開辟中低價(jià)住房租賃通道，減少各類住房入市的政策障礙，增加市場(chǎng)供應(yīng)；把積極培育房屋租賃市場(chǎng)作為啟動(dòng)消費(fèi)和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要舉措，提倡和鼓勵(lì)租賃住房。
二、積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)，變單一的銷售方式為租售并舉的經(jīng)營(yíng)方式。政府可引導(dǎo)一批有實(shí)力的賦于社會(huì)責(zé)任感的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將商品房和公寓式租賃房統(tǒng)籌規(guī)劃與設(shè)計(jì)，在對(duì)房地產(chǎn)商的土地招標(biāo)中，應(yīng)明確租賃房的配比要求，把普通商品房和中低價(jià)位公寓式租賃房一起建造；或鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)從投資開發(fā)的商品房中按比例拿出一定數(shù)量的房源，以滿足房屋租賃市場(chǎng)需求。政府對(duì)從事租賃房開發(fā)建設(shè)的企業(yè)，要給予一定優(yōu)惠政策，可考慮從稅收政策、相關(guān)市政建設(shè)稅費(fèi)等方面給予優(yōu)惠。
三、降低住房租賃綜合稅負(fù)水平。要調(diào)整出租普通商品住房的稅收政策，對(duì)普通住房出租實(shí)行個(gè)人所得稅減免；或參照上海的做法，將現(xiàn)行各稅種的稅率合并為綜合稅率，將個(gè)人住房租賃稅負(fù)降低至租金收入的5%；或采取地方稅部分財(cái)政返還或補(bǔ)貼的辦法，以促進(jìn)居民或單位盤活存量住房。
四、完善住房租賃市場(chǎng)的規(guī)章制度。各地要依據(jù)2011年2月開始實(shí)施的《商品房屋租賃管理辦法》，及早研究并制定相應(yīng)的配套規(guī)章和政策措施，明確各類房屋租賃業(yè)務(wù)的管理程序和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，出臺(tái)一系列有利于租賃行業(yè)和市場(chǎng)發(fā)展的政策措施：第一，按照依法行政的要求，實(shí)施房屋租賃登記備案制。第二，規(guī)范住房租賃成交行為，強(qiáng)化合同管理。第三，建議物價(jià)部門會(huì)同房地產(chǎn)管理局，定期發(fā)布住房租金指導(dǎo)價(jià)格，租賃價(jià)格以基準(zhǔn)租金為標(biāo)準(zhǔn)，允許有一定幅度(如5%)的浮動(dòng)，逐步形成合理的租金。
五、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為。一是要健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，以取信于消費(fèi)者，進(jìn)而發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在提供交易信息、降低交易成本，保障交易安全等方面的重要作用。二是認(rèn)真實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，切實(shí)履行好行業(yè)協(xié)會(huì)的職能。注重充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的自律作用，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案系統(tǒng)，將經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的不良行為記入信用檔案，并以適當(dāng)方式向社會(huì)公示，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督。三是政府要加強(qiáng)管理。