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如今看上世紀90年代的樓市泡沫，就像一個成人看一個嬰兒。
——馮侖
我寫了《我的親歷：什么樣的樓市會崩盤》的文章后，有記者電話采訪，說網(wǎng)友對海南當年房地產泡沫的緣起與破滅極感興趣。我當然知道讀者為什么感興趣。讀者感興趣，是因為海南當年的泡沫雖小，但卻具有實驗標本的意義，能夠比對今天全國房地產泡沫的或起或落。其實，海南當年豈止房地產泡沫？也是炒地、炒樓、炒股票、炒期貨、炒免稅品、炒開發(fā)區(qū)、炒海島旅游、炒港口、炒高速路、炒機場、炒海運等。就是說，股市、樓市泡沫歷來是整體經濟過熱的一個風向標，標志著整體經濟的泡沫化隱患。市場法則早已給定了什么樣的樓市會崩盤的結論，無須我多說。股市、樓市泡沫的吹大，是信貸過度擴張的結果，股市、樓市泡沫的湮滅，也是同一個因果邏輯：信貸無力繼續(xù)過度擴張的結果。在這個市場鐵律面前，日本、美國沒有例外，過去與今后也不會有例外。海南房地產價格的急漲長跌，就是信貸過度擴張后又無力繼續(xù)過度擴張的結果。雖然1993年6月的“約法三章”導致急遽撤資，但房價高位盤桓、有價無市一直持續(xù)多年，與眼下國內的情形如出一轍�？磥�，泡沫已破但房價不降，不但不表明泡沫不破，反倒表明房價的崩盤在即。這與天氣轉冷之前反倒更熱是一個道理。什么道理？熱脹冷縮前氣壓升高的道理。
格林斯潘有名言曰：泡沫只有在破滅后，才知道它是泡沫。對于當年投身海南泡沫狂歡的人來說，此言的確不虛。就是說，出水才見兩腿泥，只有破滅得一塌糊涂的人，才算真正懂得了泡沫。老實說，自己當年憑借一點經濟學常識，加上初涉商海的小心翼翼，也質疑過炒來炒去的空房子最終沒人入住，質疑沒有最終消費者的商品，其交換價值沒有使用價值墊底，價格虛得著實令人發(fā)毛。即便投身熱炒，我也心虛膽怯，時時檢討自己有否行差踏錯，會否滿盤皆輸？這點懷疑主義、悲觀主義，像是哈耶克所說：“自由的精神，就是對自己是否正確不是很有把握的精神。”1993年夏，是快速脫手還是籌資自建，圍繞手里的項目，我與同事爭辯過見好就收與從長計議的孰優(yōu)孰劣。18年后回首當年，我最大的感受仍然是：預見泡沫容易，預見它怎么破裂不容易，更難預見的，是它破裂得一敗涂地，沒了底線，超出了你的想象力。
一般說來，相信多數(shù)讀者都能夠同意，以下這類樓市都會或遲或早地崩盤——擊鼓傳花的炒盤會崩盤，對不？全然不把住宅當成必需消費品，只當投資品的投資盤會崩盤，對不？房價拋離大眾消費能力，成為奢侈品的高價盤會崩盤，對不？沒有真實購買力，也沒有穩(wěn)定、可靠償債能力的全按揭盤、假按揭盤會崩盤，對不？價格狂超過正常價格一倍或幾倍的天價盤會崩盤，對不？房價一枝奇葩，基本比價關系扭曲得異常嚴重的沖浪盤會崩盤，對不？超高換手率導致天量資金難以維系的失血盤會崩盤，對不？等等。但你也會說，市場法則在國內往往不靈。譬如，你拿以下問題問回到我說：政府行為支撐的樓市會不會崩盤？政策左右的樓市會不會崩盤？可能多數(shù)讀者的答案，不但不敢肯定，還會斷然否定：不會！政府政策不會讓樓市崩盤！理由呢？眾人講來講去的全部理由，不外乎大家堅信市場不靈政策靈，堅信市場無能政府萬能，尤其是在政府強勢主導經濟的國內。然而問題來了：難道只要信賴政府，只要依賴政策，什么樣的樓市都不會崩盤嗎？我在海南也曾堅信政策，更信賴政府，但海南房地產的興衰起落證明，天定勝人，人無力回天，市場無情，誰違逆市場法則都逃不脫懲罰。
無疑，利令智昏的炒作可以達致短期繁榮。但從長期的后果看，它致使海南經濟一蹶不振。1992年的高增長滑入1993年變成了連續(xù)3年負增長，之后延續(xù)了近10年的蕭條低落。這一段欲速不達，政策面敗于市場鐵律的歷史，表明即便迷信政府或熱炒政策，也逃不脫輸多贏少的結局。如果熱炒政策的創(chuàng)傷未愈，海南又重啟政策炒作，那么，正應了馬克思的名言：“歷史總是在重復自身，一開始是悲劇，爾后則是鬧劇�！卑蠢碚f，機會成本與損益可預期，是兩個最基本的投資理財法則，但往往最受漠視，也最懲罰人。急功近利的成本是先贏后輸，愛占便宜的成本是必定吃虧，想只贏不輸?shù)某杀臼禽敹嘹A少。海南的原始落后的確需要政府的強勢掌控，事實上，海南也一直是政府“超常規(guī)、跨越式”經濟趕超戰(zhàn)略的實驗室。然而一直以來的事實也同樣是，越是政策頻出，市場越是缺乏穩(wěn)定預期，也就越是催生短期行為。政策多變的行政調控型經濟，反倒容易催生“你有政策，我有對策”的機會主義行為，造成投機成風，風險叢生的局面。
鄧小平當年寄望于海南經濟能夠有了不起的發(fā)展，是基于這個亞熱帶海島有獨特而豐饒的資源。他在不慎腿傷后康復期的1960年1月飛抵三亞，還在興隆華僑農場摘過咖啡豆，親身領略了熱帶作物的多樣性。在海南島建行省，起議于清代，盛議者是孫中山。隨著中美合作開發(fā)的我國第一個海上氣田——崖13天然氣田，以長距離海底管道供給香港（后又就近登陸海南），從開發(fā)資源產業(yè)角度，國家加快了籌劃海南建省。作為中國大陸架的兩大基巖離島，經濟起飛的臺灣與原始落后的海南之間的落差，也是決策層從國家統(tǒng)一戰(zhàn)略出發(fā)，加快海南建省辦特區(qū)步伐的緣由�！霸趦鹊卦僭鞄讉�香港”，是鄧小平對特區(qū)的殷切期望。
20年過去了，海南走的彎路使它欲速不達，并在建省辦特區(qū)20周年前后引起過熱議。海南經濟和產業(yè)發(fā)展，有過“一省兩地”（新型工業(yè)省，熱帶農業(yè)基地，旅游基地）的戰(zhàn)略，這與鄧小平強調的開發(fā)優(yōu)勢資源、發(fā)展特色產業(yè)一脈相承。朱镕基也曾強調過，海南的基礎產業(yè)應當從省情出發(fā)。他說：你這個省又不大，只要抓好拳頭產業(yè)，別人就比不過你。然而回過頭來總結教訓，發(fā)展的教訓恰恰在于產業(yè)的避實就虛。
海南經濟的虛浮，當年就令我納悶。初看上去市場熱氣騰騰，內里卻沒有實業(yè)支撐。我一直心存疑慮：農業(yè)那么低產，化肥都不大用。工業(yè)基礎薄弱，也沒有什么大企業(yè)。只是物價高漲，歌廳酒樓火暴，顯得錢卻比大陸多得要命。來考察的臺灣人一眼就看出，南北兩端兩個不大的城市之所以異常繁榮，是因為外來資金過多，又沒有適宜的實業(yè)投資項目，才導致了兩個城市“島中之孤島”的興盛與全島低落的巨大反差。我對前來考察的領導的解釋，是勉強說海南是3個產業(yè)顛倒了發(fā)展次序：先大力發(fā)展服務業(yè)，再回過頭去補農業(yè)、工業(yè)的課，但可能嗎？你聽著都不靠譜吧？20年來海南實體經濟發(fā)展緩慢，做大做強更難，而熱衷于非生產性投資、熱衷于虛擬財富的炒作卻一起再起，走過了“炒作→泡沫→破滅→再炒作”的不良循環(huán)。
海南建省辦特區(qū)20周年時，有過對這20年歷程的回顧反思。有人發(fā)問：為什么1984、1985年的汽車事件偏偏出在海南，當時的國內只有海南在走私汽車嗎？為什么1988年10萬人才偏偏涌向海南，20年來留下來的人才究竟有多少？為什么1992、1993年的房地產泡沫又偏偏出在海南，巨大的房地產泡沫給海南留下的是什么？為什么1993、1994年股份制改革還是偏偏出現(xiàn)在海南，130多家股份公司，150多億的股本金到現(xiàn)在還剩下多少？其實，當年誰也不瘋不傻，不是不知道企業(yè)需要實業(yè)項目來賺錢，不能都當只玩錢的融資公司，更不能當皮包公司。陳宇光的新能源公司就曾主攻過新型燃料、爐具，上市的瓊民源也是以美亭農業(yè)科技開發(fā)試驗區(qū)為項目組建的。把十幾億貸款弄沒了的寶平公司也叫寶平實業(yè)，當年也弄過些海運、養(yǎng)蝦、加油站項目。我創(chuàng)辦公司時，名稱也特意加進了“實業(yè)”二字，以區(qū)別于皮包公司。但為什么市場商機容易演變成投機，變成一夜暴富的冒險家樂園？為什么大家不約而同地避實就虛，丟棄正干的實業(yè)不再干了，轉身就投入了泡沫狂歡？白吉爾披露過上海歷來為地產投機飛地的原委，也是主因：就是投資環(huán)境歷來不佳，市場缺乏穩(wěn)定預期，辦廠搞實業(yè)困難重重，炒股、炒房、炒地最省力。郎咸平關于辦廠不利才投機地產的判斷，關于越是工業(yè)資本集中地撤資越多、房價越高的觀察錯了嗎？沒錯。
“發(fā)財靠炒地，致富靠炒股”、“要發(fā)家，炒樓花”都是當年的民謠。但我在海南生活了17年，深感倒賣免稅車，倒賣土地、房產，炒股、炒期貨的小圈子游戲，對普羅大眾有害無益。朱镕基限期撤資的“約法三章”斬斷了資金鏈后，爛尾樓最終不得不從銀行剝離給了不良資產公司。海南被圈占而長期閑置荒蕪的建設用地達2.38萬公頃，455萬平方米的空置商品房長期無人問津。僅工、農、中、建四家商業(yè)銀行被虛擲在荒地、空房和爛尾樓上的資金達430多億，最終大多都蒸發(fā)了。人口700余萬的海南，積壓房地產面積占全國的1/10。直至1999年，國務院批轉海南省處置積壓房地產方案，才逐步開始爛尾樓的清理。人走樓空近10年，期間海南房地產市場上只留下了兩種人：追債的、打官司的。當所有債權官司打完也執(zhí)行不了后，4大銀行處置不良資產的專業(yè)公司不得不上島了，平均的現(xiàn)金償債率是6％——原欠款總額的6％！您還別不信�？吹綕M城矗立的爛尾樓，全成了拾荒人的棲身處，我納悶地問過朋友：“前兩年開奔馳、提‘磚頭’（手機）、領小姐的那些個主兒，怎么全成了《西游記》里的‘一道金光’？”答曰：“多數(shù)又回內地股市、樓市忽悠去了，留在海南的也有，街上踩單車的就是！”
“一道金光”，帶來一夢黃粱。國內各地，相繼爆發(fā)過集資大案的索償風潮（早年有沈太福、新國大、無錫新興等，近年有蟻力神、大造林、億霖木業(yè)等），是又一批投機家們“一道金光”的發(fā)財夢造的孽，也是懵懂無知的各地民眾，在重演投機并自食惡果。其實，這兩年國內的股市、樓市投機，也是“一道金光”。但令人擔憂的是，我們應對危機的舉措，好像不是釜底抽薪，而是揚湯止沸：新的投資熱接替了舊的投資熱，新的流動性過剩超過了舊的流動性過剩，新的資產泡沫疊加在舊的資產泡沫之上。形同曲終人散似的“一場游戲一場夢”。市場的周期性盛衰，不過是人氣周期性聚散的投射。游戲玩家的心理預期一變，游戲立馬散場——我的鄰居2007年炒股賺了錢又買房、又買車，眼下又是人走、房空、車蒙塵，去到外地找機會了。
“一道金光”不見了的，正是投機市場上的“吸金”大俠！“一道金光”的冒險家才有幾個？海南“街上踩單車”的民眾承受了3年負增長加多年蕭條，高消費絕跡。連大百貨、大超市都能歇業(yè)，誰還留意歌廳、桑拿、夜總會關門？誰還關心小姐一族蒸發(fā)？更嚴重的，是海南發(fā)展銀行、港澳信托等金融機構的倒閉。一開始，銀行每天早晨開門后，還能拿個萬兒八千現(xiàn)金，應付那些擠在柜臺前要提取巨額存款的公、私儲戶：要提20萬的只給20000，要取8000的先付500——糊弄儲戶，是為了假裝還在開門營業(yè)。擠兌終于無果后，也終于關門大吉，門上貼著公告：“公、私存款一律凍結，等待破產清算。”終于盼來了“托管”后，私人存款也只能轉存，不能取現(xiàn)。公司存款則繼續(xù)凍結——民眾終于恍然大悟：原來國有銀行也會倒閉呀！自己的存款也可能血本無歸呀！年前，我還見過港澳信托的儲戶們在省政府門前靜坐呢。
當年“銀行多過米店”的海南，各色金融機構林立，競相高息攬儲，也就競相高利放貸。原本以為只要有資產抵押，貸款就不會壞賬的銀行，在抵押物跌價后一籌莫展，只能用新磚補舊墻，玩起了不是龐氏的龐氏騙局——以新吸儲填補舊虧空。內里早已資不抵債，外表還得打腫臉充胖子。銀行東挪西借地應付擠兌，直至彈盡糧絕，流盡最后一滴血，才關門大吉死翹翹。這其中值得汲取的教訓，一是銀行間無序競爭，二是抵押資產貶值。
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