政策高壓之下，部分樓盤價格已現(xiàn)松動跡象�！督�(jīng)濟參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京版“國八條”落地之后，北京先后已有11個項目取得預(yù)售許可證并進入預(yù)售，成交均價普遍低于擬售均價，其中7個項目價格下降幅度超過10%。
業(yè)內(nèi)人士表示，成交量大跌是導(dǎo)致開發(fā)商降價促銷的一個主要原因，隨著現(xiàn)金流受擠壓，且成交量短期內(nèi)難大幅回升，開發(fā)商在二季度進行更大幅度促銷降價的可能性有望增加。
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變化 個盤降價推銷現(xiàn)象增多
《經(jīng)濟參考報》記者上周末到北京幾處新開樓盤銷售現(xiàn)場進行實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋一方等地產(chǎn)項目售價均有下跌跡象。其中，于13日取得預(yù)售許可證的豐臺區(qū)某項目，成交均價為35310元/平方米，比43508元/平方米的擬售均價下降19%。
北京東五環(huán)外的遠(yuǎn)洋一方潤園項目打折幅度也較大，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，該項目300套房源擬售均價為25289元/平方米，截至20日下午5點，成交均價為21181元/平方米，降幅達16.2%。另外一個備受關(guān)注的項目綠地花都苑的擬售均價為17491元/平方米，成交均價為14543元/平方米，降幅接近17%。
在記者統(tǒng)計的11個取得預(yù)售許可證并進入預(yù)售的項目中，成交均價較擬售均價下降幅度大約在2%至19%之間。
北京并非個案，最近上海、杭州等城市均出現(xiàn)個盤降價推售現(xiàn)象。據(jù)披露，在上海，位于浦東一項目3月初開盤的實際報價是前期網(wǎng)上參考價的7.6折，甚至比周邊的二手房還要便宜。
總體來看，房價環(huán)比下跌的城市也有所增加。國家統(tǒng)計局18日公布了2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。其中，新建商品住宅價格環(huán)比價格下降的有8個城市，持平的有6個城市，價格上漲的城市個數(shù)減少了4個，環(huán)比漲幅超過1%的城市比1月份減少了12個，環(huán)比價格漲幅比1月份縮小的城市有44個；二手房價格環(huán)比下降的有4個城市，持平的有16個城市，與1月份相比，環(huán)比價格持平和下降的城市個數(shù)增加了10個。
不過，目前相當(dāng)一部分開發(fā)商只是“策略性降價”，一部分項目的實際成交價與此前持平或降幅有限。以房山一項目為例，118套房源的擬售均價為18279.5元/平方米，成交均價為17947元/平方米，降幅僅為2%。
偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮認(rèn)為，政策調(diào)控確實遏制了一手供應(yīng)方漲價的勢頭，但在政策調(diào)控之初，雖不排除某些開發(fā)企業(yè)對后市未雨綢繆或因自身業(yè)績要求而采取適當(dāng)讓利促銷的營銷策略，但以某些個例來推斷一手房市場已開始進入整體價格下行周期為時尚早。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟參考報》采訪時說，5月黃金周已臨近，開發(fā)商將在4月中下旬展開一系列優(yōu)惠活動，預(yù)計北京、廣州、重慶和成都等地市場將會表現(xiàn)突出。
結(jié)論 成交量短期內(nèi)難大幅提升
在開發(fā)商促銷降價增多背后，多城市成交量大跌局面凸顯。中國指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前一周(3月7日至3月13日，下同)監(jiān)測的35個城市中，樓市成交量下滑的城市超六成，其中，�？诔山涣康哌_76.6%。
以北京為例，前一周成交套數(shù)達1056套，成交面積為10.4萬平方米，環(huán)比下降16.08%。從更長的時間的段來看，京版“國八條”調(diào)控政策已執(zhí)行月余以來，北京樓市成交量持續(xù)低迷。
據(jù)披露，新政執(zhí)行首日截至3月18日，北京市新建商品房網(wǎng)簽總量為3504套，環(huán)比新政執(zhí)行前一個月下跌42.1%，與去年同期相比跌幅為20.8%。
另外，與去年成交火爆時開盤首日房源基本售罄形成鮮明對比的是，此次記者調(diào)查的項目在開盤幾周后仍有房源待售，有的甚至是大部分房源都未售出。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至20日下午5點，上個月26日已領(lǐng)到預(yù)售許可證的綠地花都苑項目，其批準(zhǔn)銷售套數(shù)達537套，但已簽約套數(shù)僅為101套。
徐楓認(rèn)為，成交量下跌除政策因素外，開發(fā)商推遲銷售也是一個主要原因。
北京某上市房企資深人士何先生日前接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，在市場比較低迷的情況下，會在很大程度上影響到推盤意愿，“除非特別缺錢，否則我們能往后拖就往后拖”。
對于未來一段時間內(nèi)的成交量走勢，德佑地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟表示，一方面是開發(fā)商對未來兩三個月內(nèi)樓市回暖的信心相對不足，另一方面是購房者期待此次嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策使得開發(fā)商進行主動的價格調(diào)整，在供求雙方的觀望之下，樓市成交量短期內(nèi)得到大幅提升的可能性幾乎不存在。
后市 資金鏈趨緊增加降價可能
WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月20日，按照申萬一級行業(yè)分類，兩市已有共計42家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報。42家企業(yè)共計實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤32.86億元，較去年23.40億元大幅上升40.5%。雖然凈利潤出現(xiàn)了大幅上升，但同時，包括資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)則顯示其經(jīng)營現(xiàn)狀并不如此樂觀。
從資產(chǎn)負(fù)債率來看，包括萬科、保利地產(chǎn)、金地集團等在內(nèi)的已公布年報的龍頭企業(yè)均較去年有所上升。萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為74.7%，同比上升11.5%；保利地產(chǎn)為79.0%，同比上升12.8%，金地集團則達到了71.2%，同比上升2.2%。
而從現(xiàn)金流的狀況來看，截至2010年末，42家上市公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-513.3億元，而去年同期則為249.1億元；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為279.9億元，去年同期則為440.1億元。數(shù)據(jù)統(tǒng)計還顯示，截至2010年末，42家上市公司的存貨數(shù)量已經(jīng)達到了4721.6億元。
“目前一些大的開發(fā)商資金狀況還好，中小開發(fā)商則比較緊張�！睆V發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿對《經(jīng)濟參考報》記者表示，如果目前這種成交量大幅下降的情況再持續(xù)三個月的話，一些中小開發(fā)商將迫于資金的壓力不得不通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式來籌集資金，而大的開發(fā)商則將會采取新的銷售策略，可能會進行5%至10%幅度的打折銷售。
另有數(shù)據(jù)顯示，目前由于國家在信貸政策等方面調(diào)控加重，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比回落明顯。2011年1至2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長16.3%。其中，國內(nèi)貸款2679億元，增長7.7%；自籌資金4184億元，增長21.4%；其他資金5223億元，增長16.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款3154億元，增長28.9%；個人按揭貸款1280億元，下降11.3%。
“3月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍需要加大銷售的力度，以緩和資金被收緊的不利局面�！睎|興證券房地長行業(yè)分析師鄭閔鋼表示。
此外，東興證券最近一份研究報告還認(rèn)為，房屋竣工面積較去年底有所回升，也高于去年同期同比7.97%的增長率。這些數(shù)據(jù)反映出房地產(chǎn)市場將進入供需緊張相對趨緩的階段，這為控制商品房價格過速上漲提供了一個良好的基礎(chǔ)。