隨著3月31日歐盟提出一項(xiàng)新的房貸政策議案，歐美已相繼拿出有緊縮效力的購(gòu)房貸款新政策提案。有分析認(rèn)為，雖然新方案能加強(qiáng)保障金融機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者利益，但從緊從嚴(yán)的政策取向帶來樓市二次探底的隱憂。
歐美房貸新政“緊”字當(dāng)頭
歐盟3月31日提出的這項(xiàng)新房貸政策議案，旨在讓貸款購(gòu)房者利益得到保護(hù)，避免再次出現(xiàn)2008年由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)。初步措施將是制定統(tǒng)一的抵押品信息對(duì)比制度，并加強(qiáng)審核貸款人還款能力。
據(jù)法新社報(bào)道，該議案的聲明表示，要確保貸款買房者“能夠在風(fēng)險(xiǎn)面前得到有效的保護(hù)”。為了避免重蹈美國(guó)次貸危機(jī)的覆轍，新的政策給銀行和抵押貸款機(jī)構(gòu)設(shè)定了嚴(yán)格的限制，以保證買房者得到保護(hù)。為杜絕對(duì)還款能力的錯(cuò)誤估計(jì)，歐盟的新規(guī)加強(qiáng)了對(duì)放貸方的要求，即放貸方要向歐盟監(jiān)管方提供每個(gè)抵押品的標(biāo)準(zhǔn)化信息。這個(gè)暫定名為“歐洲標(biāo)準(zhǔn)信息表”抵押品條件信息表，以供監(jiān)管當(dāng)局能橫向?qū)Ρ绕渌J款者所出示的抵押品。放貸者還被要求一定要在放貸前評(píng)估消費(fèi)者的還款能力。據(jù)悉，英國(guó)在2007年至2008年之間，45%的抵押貸款是沒有經(jīng)過消費(fèi)者的收入證明而發(fā)放的。
歐盟預(yù)計(jì)新的措施將大幅降低抵押貸款違約數(shù)量，能為該地區(qū)金融機(jī)構(gòu)每年避免12億至19億歐元的壞賬損失。2008年，歐盟抵押貸款市場(chǎng)的市值相當(dāng)于該地區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出值的50%，房產(chǎn)抵押占了抵押貸款市場(chǎng)的70%。
無獨(dú)有偶，3月29日美國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)也對(duì)房貸出臺(tái)新緊縮政策。據(jù)路透社報(bào)道，該規(guī)定稱惟有購(gòu)房者繳足20%首付金，且在此前沒有貸款問題才能享受最優(yōu)貸款利率，此舉旨在重建貸款紀(jì)律，并確定最安全按揭貸款的形式。在該草案中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)希望取得相關(guān)人士反饋的議題超過170條，暗示法案在最終確定前可能有很大修改。美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)正在研究該草案，所有相關(guān)的機(jī)構(gòu)都表示將于本周對(duì)該草案進(jìn)行投票，該草案將接受公眾評(píng)論60天。
樓市有二次探底隱憂
針對(duì)新政提案，反對(duì)者稱將加劇樓市的不振，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)難阻。歐美樓市在新政壓力下將更難止跌回轉(zhuǎn)，IHS環(huán)球透視經(jīng)濟(jì)學(xué)家帕特里克·紐波特?cái)嘌裕瑯鞘械亩翁降拙蛯l(fā)生在今年下半年。
在美國(guó)，消費(fèi)者團(tuán)體、一些抵押貸款出借人和金融服務(wù)團(tuán)體曾抱怨，20%的首付過高，將令很多人難以購(gòu)買房屋，進(jìn)一步拖累本就不景氣的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司(FDIC)董事長(zhǎng)貝爾稱，F(xiàn)DIC特別關(guān)注該法案對(duì)低收入借款人的影響。監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出的另外一個(gè)方案是10%的首付加抵押貸款保險(xiǎn)。貝爾淡化了可能的影響。“這不意味著所有房屋購(gòu)買者都必須滿足這些高標(biāo)準(zhǔn)才能獲得抵押貸款�！�
監(jiān)管機(jī)構(gòu)面臨的另外一種反對(duì)聲音是，該草案過于嚴(yán)格，難以讓民間證券化市場(chǎng)起死回生。
有分析人士認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在“機(jī)能障礙”，20%的“安全”房貸無法改變這一狀況。目前，大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)未來房?jī)r(jià)給予繼續(xù)下跌的判斷，甚至預(yù)估一些地區(qū)跌幅將達(dá)60%。
標(biāo)普認(rèn)為，如果凱斯-席勒房?jī)r(jià)指數(shù)低于2009年4月的低點(diǎn)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將有可能在今年6月出現(xiàn)“二次探底”，而目前20個(gè)城市的指數(shù)僅比最低點(diǎn)高出1.1%。帕特里克·紐波特周二也表示，雖然房?jī)r(jià)并沒有像2009年那樣急轉(zhuǎn)直落，但正在慢慢探底。
房?jī)r(jià)是否穩(wěn)定往往是衡量經(jīng)濟(jì)衰退結(jié)束的最基本指標(biāo)。一旦房地產(chǎn)領(lǐng)域投資者活躍，這就意味著國(guó)家的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值就會(huì)增長(zhǎng)。英國(guó)、德國(guó)和歐洲其他國(guó)家的房?jī)r(jià)仍處于下跌趨勢(shì)，歐洲經(jīng)濟(jì)前景由此看在新政壓力下更不樂觀。
有分析指出，在國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)數(shù)年之后，現(xiàn)在低迷的樓市成為了歐洲各國(guó)政府需要解決的當(dāng)務(wù)之急。對(duì)于深陷債務(wù)危機(jī)泥潭的歐洲國(guó)家尤為如此，持續(xù)下跌的房?jī)r(jià)以及擴(kuò)大的失業(yè)危機(jī)，進(jìn)一步阻撓了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)。為擺脫債務(wù)危機(jī)而推出的財(cái)政緊縮政策也會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成很多困擾，房子賣不出去，消費(fèi)不振，經(jīng)濟(jì)無法獲得起色。
據(jù)悉，英國(guó)樓市在2010年初復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，之后就一路下跌。在2011年1月房?jī)r(jià)下跌1.1%，創(chuàng)下了自2009年8月以來的最大跌幅。專門反映西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的IMIE指數(shù)顯示，去年12月西班牙房?jī)r(jià)下跌3.9%，其住房?jī)r(jià)格回落到2005年的水平。最糟糕的要數(shù)愛爾蘭，房?jī)r(jià)去年第四季度跌幅達(dá)到10.8%，而且下跌速度加快。西班牙銀行在去年10月份估計(jì)，該國(guó)有將近70至110萬(wàn)套空置住房，這些未能售出的住房將在今年繼續(xù)打壓售價(jià)。