“紅得發(fā)紫”的劉謙先生，曾在春晚表演過一個魔術(shù)“戒指進(jìn)雞蛋”。在億萬觀眾面前，劉謙竟把主持人董卿的戒指變到雞蛋里。這匪夷所思之舉，后來引起網(wǎng)友熱議。試圖解密該魔術(shù)的人傾向于認(rèn)為，戒指原本就在雞蛋里。
上海剛剛公布的房價調(diào)控目標(biāo)，讓人想起了神奇的劉謙先生和他的“戒指進(jìn)雞蛋”魔術(shù)。
3月29日，上海市政府終于在一季度的倒數(shù)第三天公布了今年的房價控制目標(biāo)：“2011年度全市新建住房價格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高�！�
消息甫出，精打細(xì)算的上海市民，立即就明白了這意味著什么：上海市長韓正年初在人大作政府工作報告時提過，2011年上海經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是GDP增長8%左右；若以此為據(jù)，今年上海新建住房價格控制目標(biāo)將是漲幅低于8%。
8%能達(dá)到嗎？如果回看過去五年的數(shù)據(jù)，你會發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)也不難。甚至惟一提出要讓房價穩(wěn)中有“降”的北京，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)也輕而易舉。
8%，這個目標(biāo)算不算高？
空議無憑，還是來看看上海統(tǒng)計(jì)局的歷史數(shù)據(jù)：在過去五年中，只有在樓市瘋狂的2007年與2009年，上海新建住宅銷售價格同比漲幅超過8%，2007年是9.3%，2009年是9.2%。哪怕是剛剛過去的2010年，上海新建住宅銷售價格同比漲幅也僅為7.6%。
如果細(xì)心整理一下過去五年(從2006年到2010年)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，將上海新建住宅價格增長水平和GDP及居民收入對比，發(fā)現(xiàn)更令人震驚。
從表中不難發(fā)現(xiàn)，上海新建住宅銷售價格同比漲幅，超過三大參照指標(biāo)(GDP、城市居民家庭人均可支配收入、農(nóng)村居民家庭人均可支配收入同比漲幅)的幾率極小。在過去五年中，新建住宅銷售價格的年均增幅為5.72%，三大參照指標(biāo)的年均增幅則分別高達(dá)10.62%、11.3%、10.5%。
惟一的例外是2009年，受國際金融與經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，當(dāng)年上海GDP、城市居民家庭人均可支配收入、農(nóng)村居民家庭人均可支配收入同比漲幅僅為8.2%、8.1%、8.2%，同期新建住宅銷售價格則上漲了9.2%。
雖然國內(nèi)“史無前例的房地產(chǎn)調(diào)控”已展開，但2010年的數(shù)據(jù)似乎說明，剔除特殊的國際經(jīng)濟(jì)因素，上海新建住宅銷售價格同比漲幅戰(zhàn)勝三大參照指標(biāo)的難度極大。
這是否意味著今年上海房價漲幅若能與去年相近，就圓滿實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)？若與過去五年的平均增幅一致，則將超額完成調(diào)控目標(biāo)？同時，這是否也說明，若非兩年前席卷全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)再現(xiàn)，2011年上海新建住宅銷售價格同比漲幅低于8%的目標(biāo)，已可宣告提前實(shí)現(xiàn)？
魔術(shù)一經(jīng)解密，往往平淡無奇。在上海公布了神奇的房控目標(biāo)后，截至30日晚，已公布目標(biāo)的40個城市，大多“默契地”跟隨發(fā)布了“控速不降價”的政策。大部分城市與上海相似，將房價漲幅目標(biāo)與三大參照指標(biāo)掛鉤，大多數(shù)城市房價目標(biāo)漲幅在10%左右。只有北京提出要“穩(wěn)中有降”。
上述現(xiàn)象引出一個問題：新建住宅銷售價格同比漲幅這個統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，為何與上海市民的切身感受差別如此之大？在過去五年中，上海新建住宅銷售價格的年均增幅才5.72%！但很多市民的實(shí)際感受可能是：房價兩年翻1倍。
同樣的問題去年已暴露。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2009年中國70個大中城市房屋銷售價格較上一年同比上漲1.5%。這一數(shù)據(jù)遭嚴(yán)重質(zhì)疑，有網(wǎng)友戲稱“是不是小數(shù)點(diǎn)放錯了位置”。
為回應(yīng)質(zhì)疑，統(tǒng)計(jì)局宣布調(diào)整統(tǒng)計(jì)方法。2011年2月統(tǒng)計(jì)局公布了《住宅銷售價格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》(下稱《新方案》)，決定從2011年1月起開始實(shí)施新的房價統(tǒng)計(jì)方法。但《新方案》除了“不再計(jì)算和發(fā)布全國70個大中城市房價漲幅的平均數(shù)”，并分類細(xì)化原有指數(shù)之外，缺少實(shí)質(zhì)性改革。指望《新方案》能讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更接近老百姓的切身感受，或者說更接近實(shí)際情況，這是一種奢望。統(tǒng)計(jì)局并未否定其歷史數(shù)據(jù)，今年的“新建住宅銷售價格”仍將延續(xù)過去，并使兩者具有可比性。
由此來看，歷史上房價統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就很難戰(zhàn)勝相關(guān)參照指標(biāo)(GDP或人均收入增幅)，現(xiàn)在各地所謂房價調(diào)控目標(biāo)，無異于一場數(shù)字游戲。
中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生表示，在已公布房價調(diào)控目標(biāo)的城市中，對房價這個概念并無確切定義。部分城市規(guī)定的是“新建商品住房價格”，另一些則是“新建住房價格”。這樣的措辭，很容易留下操控空間。
3月29日，北京公布其調(diào)控目標(biāo)為：加大住房保障力度，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房價格與2010年相比穩(wěn)中有降。
這是迄今為止，第一個提到“降”字的城市。
2010年北京新建住宅中普通住宅類銷售價格同比上漲達(dá)11.1%。從分類來看，普通住宅、公寓別墅和其他住宅三類并列，但其具體何為“普通住房”，很多業(yè)界人士也不清楚。3月30日，中原地產(chǎn)在一份分析報告中也只能提出疑問：這個“普通住房”究竟界定在什么范圍；新建的相對高端的住宅是否也在價格控調(diào)控范圍，在公文中沒有指出，有待明確。
在北京統(tǒng)計(jì)局最新公布的1月-2月北京市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況中，數(shù)據(jù)僅顯示了1月-2月全市新建商品房銷售面積，沒有公布銷售價格及其變動情況，更沒有“新建普通住房價格”這一房價指標(biāo)對應(yīng)的具體數(shù)據(jù)。
北京統(tǒng)計(jì)局宣傳中心工作人員向財新《新世紀(jì)(22.83,0.18,0.79%)》記者稱，以后房價數(shù)據(jù)由國家統(tǒng)計(jì)局審核，統(tǒng)一發(fā)。北京統(tǒng)計(jì)局以后不發(fā)了。
由于國家統(tǒng)計(jì)局自今年1月1日起按照《新方案》進(jìn)行房價統(tǒng)計(jì)，但新方案里沒有按普通住宅、別墅公寓、其他住宅等進(jìn)一步細(xì)分，只按照面積分類統(tǒng)計(jì)(因?yàn)槟壳皣医y(tǒng)計(jì)局按照北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，而該數(shù)據(jù)并沒有區(qū)分房屋類型)。這意味著，北京剛剛提出的房價控制目標(biāo)，即“新建普通住宅”，未來可能沒有相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來對應(yīng)。果如此，則北京“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)，未來將因缺少參照物而“死無對證”。
對于市場分析人士來說，房價調(diào)控目標(biāo)的公布，若純粹是一場游戲，那也許是最好的結(jié)果。令人擔(dān)心的是，各地公布的房價調(diào)控目標(biāo)，由于絕大多數(shù)城市只提漲幅限制，事實(shí)上再次強(qiáng)化了房價趨漲的市場預(yù)期。
對于掛鉤參照指標(biāo)的科學(xué)性，輿論提出諸多質(zhì)疑。例如，學(xué)者馬光遠(yuǎn)提出，房價漲幅與可支配收入漲幅掛鉤是荒唐的。以上海為例，根據(jù)2010年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為3.2萬元左右，增長10%只增長了3200元；而上海2010年平均每套房價格為260萬元，增長10%意味著增加26萬元，這26萬元相當(dāng)于一個上海居民八年不吃不喝的收入。由此可見，居民收入增長10%與房價增長10%完全是兩個概念。
事實(shí)上，由于長期以來“土地財政”的狀況沒有根本改變，土地出讓金及相關(guān)收入，長期成為地方政府財政收入的主要來源。
對地方政府及其官員來說，控制房價將影響其直接利益。今年保障房建設(shè)，對地方政府意味著“支出增多，收入減少”。因此，“國八條”的房價調(diào)控目標(biāo)要求，在地方上變形走樣，淪為“一場戲”，就不足為怪。
2010年全國土地出讓金收入2.7萬億元，占全國財政收入30%以上。同期，全國商品房銷售額為5.25萬億元。全國土地出讓金收入與同期商品房銷售額之比，超過50%。
當(dāng)然，變數(shù)猶存。住建部近日發(fā)出通知要求地方政府，確定房價控制目標(biāo)時，要在本地區(qū)內(nèi)聽取社會的意見，取得社會的認(rèn)同和支持；已公布控制目標(biāo)的城市，也要以適當(dāng)?shù)姆绞铰犎∩鐣囊庖�，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。
房價調(diào)控之本，仍植根于土地制度及住房市場本身。
（王晶對此文亦有貢獻(xiàn)）