自1月28日上海、重慶開(kāi)征房產(chǎn)稅試點(diǎn)，時(shí)間已過(guò)去百日。一些專家和業(yè)內(nèi)人士日前在接受記者采訪時(shí)表示，隨著我國(guó)住房市場(chǎng)化進(jìn)斷加快，居民購(gòu)買商品房成為解決住房問(wèn)題主要渠道，私有住房越來(lái)越多，開(kāi)征房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。同時(shí)，目前開(kāi)征房產(chǎn)稅還有若干難題需要破解，包括房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、確定稅基和稅率等�；谶@些因素，房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到全面開(kāi)征的過(guò)程應(yīng)穩(wěn)扎穩(wěn)打，遵循“宜緩不宜急”、“宜粗不宜細(xì)”、“宜富不宜窮”的原則。
開(kāi)征時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟
西南政法大學(xué)副校長(zhǎng)劉俊表示，事實(shí)上，我國(guó)對(duì)房產(chǎn)稅的征收醞釀了半個(gè)多世紀(jì)。中華人民共和國(guó)成立之初，政務(wù)院發(fā)布的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》(1950年)中，房產(chǎn)稅就被列為開(kāi)征的14個(gè)稅種之一。此后幾經(jīng)政策更迭，1984年國(guó)家改革工商稅制，決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種。兩年后《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》發(fā)布。2003年10月中央提出，“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”開(kāi)始，房產(chǎn)稅改革這一大勢(shì)引起了廣泛的關(guān)注。
劉俊說(shuō)，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房屋大多由政府或企業(yè)供給福利房，具有個(gè)人產(chǎn)權(quán)的住房較少，征收房產(chǎn)稅的意義不大。上世紀(jì)80年代至1998年實(shí)施房改時(shí)，城市中的許多市民都是單位和企業(yè)的福利房，產(chǎn)權(quán)歸單位和企業(yè)所有，有個(gè)人產(chǎn)權(quán)的房子數(shù)量少，因此對(duì)個(gè)人產(chǎn)權(quán)房征房產(chǎn)稅沒(méi)有實(shí)施。然而，實(shí)施房改之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程加程，越來(lái)越多的老百姓進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)房，個(gè)人產(chǎn)權(quán)住房逐年增多，房產(chǎn)稅開(kāi)征勢(shì)在必行。
中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇表示，中房公司在2003年即向國(guó)務(wù)院提出征收房產(chǎn)稅的建議，其總體思路是要把原來(lái)的流轉(zhuǎn)稅更多地轉(zhuǎn)化為保有稅。這是因?yàn)�，�?dāng)前大約80%的城市居民已經(jīng)擁有產(chǎn)權(quán)房，而稅收還延續(xù)過(guò)去那些在福利分配制度下的舊有的稅收制度，就是重于征收流轉(zhuǎn)稅，這是不合理的，會(huì)使有些人過(guò)多地占有社會(huì)資源，而且是無(wú)成本地白白占有。對(duì)產(chǎn)權(quán)人普遍征收房產(chǎn)持有稅是國(guó)際慣例，世界上絕大多數(shù)國(guó)家都征收。房產(chǎn)稅征收理論相當(dāng)清楚：產(chǎn)權(quán)人的房屋坐落在城市或者城市周邊，產(chǎn)權(quán)人享用著城市為其修的交通、道路、環(huán)境，治理空氣污染等等，城市的發(fā)展還造成土地的增值，以及眾多的公職人員為產(chǎn)權(quán)人服務(wù)。
重慶市社會(huì)科學(xué)院財(cái)政金融研究所所長(zhǎng)鄧濤表示，目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)；對(duì)于消費(fèi)者而言，則主要集中在交易環(huán)節(jié)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要不轉(zhuǎn)讓交易，就可以零成本地持有房產(chǎn)和土地資源。當(dāng)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)時(shí)，投資者可以輕松地將手中的房產(chǎn)溢價(jià)出售，并可以不費(fèi)力地將各種交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，從而變現(xiàn)投資收益，這在客觀上刺激了投資投機(jī)行為。因此，在物業(yè)保有環(huán)節(jié)收稅，不僅是國(guó)際通行的慣例，也有利于充分發(fā)揮稅收對(duì)社會(huì)資源的二次分配和調(diào)節(jié)作用。從這個(gè)意義上講，開(kāi)征物業(yè)稅十分必要。
若干難題尚待破解
當(dāng)前，征收房產(chǎn)稅還存在若干難題尚待破解。
首先是房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題。根據(jù)國(guó)外普遍經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅征收是以房產(chǎn)價(jià)值為依據(jù)征收的，需要對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估，確定房產(chǎn)的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標(biāo)準(zhǔn)。但在國(guó)內(nèi)，房產(chǎn)價(jià)值的確定存在很大難度，一方面目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)不夠健全，評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員數(shù)量和素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場(chǎng)需求，另一方面各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅猛，交通變更以及城市功能調(diào)整加快，導(dǎo)致房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估可變性強(qiáng)，難以做到公平、公正，獲得廣大房產(chǎn)持有者認(rèn)可。如果不能對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行有效評(píng)估，將難以確定物業(yè)稅的稅基、稅率。
世界上許多成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)都選擇以“房產(chǎn)在某一時(shí)間點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”作為住房保有稅的計(jì)稅依據(jù)。由于我國(guó)正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的時(shí)期，各年間房地產(chǎn)價(jià)格變化幅度較大，定期對(duì)課稅對(duì)象的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估是十分必要的。房產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際困難是存在的，必須正視并積極解決這一問(wèn)題。
其次是稅基和稅率問(wèn)題。從上海和重慶的房產(chǎn)稅政策來(lái)看，上海只對(duì)增量房征稅，重慶對(duì)別墅等高檔住房征稅，但高檔住房也是針對(duì)增量，別墅雖然存量和增量都征收，但面較小。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還應(yīng)逐步適當(dāng)擴(kuò)大征稅面，否則房產(chǎn)稅將難以真正地發(fā)揮作用。
稅率的制定也需要講求科學(xué)。假設(shè)房產(chǎn)稅稅率定為1%，如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)并無(wú)實(shí)質(zhì)意義。如果稅率過(guò)高，又會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)造成新的壓力，不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。因此，房產(chǎn)稅的稅率要靈活調(diào)整，針對(duì)不同人群也要制定差別比例稅率。
房產(chǎn)稅改革要穩(wěn)妥推進(jìn)
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，征收房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨，但從現(xiàn)實(shí)情況看，以及上述存在的若干難題，從滬渝試點(diǎn)到全面推開(kāi)的過(guò)程要穩(wěn)妥把握、循序漸進(jìn)。房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)過(guò)程，原則應(yīng)該是在節(jié)奏上“宜緩不宜急”，先在部分城市試點(diǎn)，然后逐步完善推廣；在實(shí)施細(xì)則上是“宜粗不宜細(xì)”，便于實(shí)際操作，降低征稅成本；在征收面上是“宜富不宜窮”，保障普通老百姓乃至中產(chǎn)階級(jí)的利益。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授說(shuō)，要把改革的力度、發(fā)展的速度和社會(huì)可承受度結(jié)合起來(lái)。當(dāng)前，首先要確保滬渝兩地的試點(diǎn)工作順利推進(jìn)，兩地出臺(tái)的一些具體政策，其目的就是要用較小的阻力和代價(jià)取得成功，具有積極意義。試點(diǎn)的一個(gè)重要作用，在于讓人們形成政策預(yù)期，做好心理準(zhǔn)備。在這個(gè)基礎(chǔ)上，改革可逐漸從增量房到存量房、從高檔住宅向普通住宅、從試點(diǎn)城市向全國(guó)各地推進(jìn)。
當(dāng)前全面開(kāi)征房產(chǎn)稅還需破解四大障礙：第一是信息障礙�！∮捎谌珖�(guó)房產(chǎn)數(shù)據(jù)沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，投機(jī)資金從政策執(zhí)行較嚴(yán)的一線城市向二、三線城市泛濫，從高端住宅市場(chǎng)流向中低端市場(chǎng)，導(dǎo)致限購(gòu)、稅收、貸款等調(diào)控政策落不到實(shí)處；第二是法律障礙。當(dāng)前要對(duì)已有的法律、法規(guī)、地方政策做一個(gè)梳理和清理，防止出現(xiàn)“法律打架”的現(xiàn)象，影響征收的權(quán)威性；第三是征收障礙。究竟是自己申報(bào)還是政府認(rèn)定，滯納稅款如何處理，都需要細(xì)化；第四是利益障礙。政府要有所側(cè)重，防止出現(xiàn)同時(shí)“開(kāi)罪”窮人和富人的局面。