今年以來(lái)，在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控和房產(chǎn)稅政策等因素的影響下，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，居民購(gòu)房意愿下降，樓市一度十分低迷，商品房成交量降幅明顯，政策效應(yīng)得以顯現(xiàn)。
一些業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家指出，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)依然嚴(yán)峻，深層次的問(wèn)題尚未得到根本解決，房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個(gè)方面打好“組合拳”。更為重要的是，各地要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，從根本上抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，遏制投機(jī)炒房，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸。
購(gòu)房意愿下降市場(chǎng)經(jīng)歷“寒冬”
熊鷹是重慶誠(chéng)祥房產(chǎn)有限公司萬(wàn)達(dá)分行的經(jīng)理，自去年4月國(guó)務(wù)院公布新一輪遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“新政”后，她的生意就受到了很大影響。特別是今年以來(lái)，新的“國(guó)八條”和重慶市政府試點(diǎn)推出房產(chǎn)稅，她的生意更是雪上加霜。
“以前每個(gè)月可以賣(mài)10余套房子，收入在10萬(wàn)元左右，現(xiàn)在每月只能賣(mài)1-2套房子，公司每月虧損7-8萬(wàn)。很多中小中介甚至沒(méi)有交易記錄，基本處于停滯狀態(tài)�！毙茭椪f(shuō)。為了爭(zhēng)取更多客戶(hù)，扭轉(zhuǎn)月月虧損的局面，熊鷹將2011年重慶春季房交會(huì)看作了“救命稻草”，將分行所有員工全部派到現(xiàn)場(chǎng)，可是收效甚微，真正有購(gòu)房意愿的少之又少。
房交會(huì)歷來(lái)是一個(gè)城市樓市的“晴雨表”。與往年房交會(huì)的火爆場(chǎng)面相比，今年重慶春季房交會(huì)只能用“慘淡”形容。在為期四天的展會(huì)中，共成交各類(lèi)房屋3403套，成交建筑面積32.94萬(wàn)平方米，成交金額20.67億元。翻開(kāi)2010年春季房交會(huì)的交易記錄：成交各類(lèi)房屋18616套，成交面積176.62萬(wàn)平方米，成交金額88.75億元。
記者了解到，當(dāng)前，重慶主城區(qū)居民購(gòu)房意愿大幅下降，樓市觀望氣氛濃厚。根據(jù)人民銀行重慶營(yíng)管部發(fā)布的《2011年一季度重慶市企業(yè)家、銀行家、居民調(diào)查分析》，居民房地產(chǎn)投資沖動(dòng)明顯減弱，只有23%的居民認(rèn)為房地產(chǎn)投資最合算，較2010年四季度和2010年同期分別下降6.75個(gè)百分點(diǎn)和2.5個(gè)百分點(diǎn)。從近期來(lái)看，居民購(gòu)房意愿明顯下降，只有10%的居民準(zhǔn)備在未來(lái)3個(gè)月內(nèi)購(gòu)房，較2010第四季度和2010年同期分別下降1.5個(gè)百分點(diǎn)和11.5個(gè)百分點(diǎn)。居民持有的資金，轉(zhuǎn)戰(zhàn)股票、理財(cái)產(chǎn)品和黃金的正在增多。
樓市的冷清同樣反映在土地市場(chǎng)上。受房地產(chǎn)調(diào)控新政策影響，重慶市主城區(qū)土地市場(chǎng)陷入低迷。根據(jù)重慶土地交易中心提供的數(shù)據(jù)，3月，重慶主城區(qū)擬供應(yīng)地塊共9宗，分別來(lái)自沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、渝北區(qū)，此次主要集中在沙坪壩，地塊出讓面積共計(jì)8.34萬(wàn)平方米，其中一類(lèi)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)用地?cái)M供應(yīng)比例較多。從近5個(gè)月土地成交量的趨勢(shì)圖形來(lái)看，土地成交市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，土地連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有成交。
房?jī)r(jià)不降反升開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者持續(xù)“冷戰(zhàn)”
記者調(diào)查了解到，雖然商品房市場(chǎng)成交量下降，但房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺。從市場(chǎng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商期待的購(gòu)房火爆場(chǎng)面沒(méi)有出現(xiàn)，購(gòu)房者期待的房?jī)r(jià)下跌也沒(méi)有出現(xiàn)。
“本來(lái)以為房?jī)r(jià)會(huì)跌點(diǎn)，但是愿望又落空了。如果新推商品房的價(jià)格仍舊居高不下，我就只能買(mǎi)二手房了。”家住南坪轉(zhuǎn)盤(pán)附近的50歲居民羅茉莉說(shuō)。眼下她打算給兒子買(mǎi)套結(jié)婚新房，而面對(duì)高房?jī)r(jià)，她有些力不從心。
與市民熱切希望房?jī)r(jià)下跌相比，一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)是相對(duì)合理的。思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司西南大區(qū)總經(jīng)理魏俊峰表示，與國(guó)內(nèi)一線城市相比，重慶的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，另一方面在物價(jià)普遍上漲的情況下房?jī)r(jià)下跌不太現(xiàn)實(shí)。他認(rèn)為，政府出臺(tái)調(diào)控政策并不是打壓房地產(chǎn)，而是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序運(yùn)行。
中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)、重慶工商大學(xué)校長(zhǎng)楊繼瑞說(shuō)，不少人認(rèn)為，樓市調(diào)控就是調(diào)房?jī)r(jià)，讓房?jī)r(jià)下降就是樓市調(diào)控成果。這是誤讀了決策層的意思，因?yàn)闆](méi)有哪一次的調(diào)控內(nèi)容中有這么一條內(nèi)容--讓房?jī)r(jià)下降。對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控，準(zhǔn)確地說(shuō)是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，去年全國(guó)樓市投資近5萬(wàn)億元，在目前的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀下，很難再找到這么大的產(chǎn)業(yè)來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從開(kāi)發(fā)商自身的成本來(lái)看，今年以來(lái)，人力成本增加、鋼材價(jià)格提升、石油價(jià)格提升導(dǎo)致施工成本和裝修成本上升。從全國(guó)來(lái)看，土地價(jià)格并沒(méi)有大幅的下降趨勢(shì)。綜合這些因素，房?jī)r(jià)下跌的阻力很大。
樓市調(diào)控不能停頓仍需“組合拳”發(fā)力
一些業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家指出，一段時(shí)期以來(lái)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，的確收到了一定效果，市場(chǎng)也正按調(diào)控預(yù)期運(yùn)行。但當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)依然嚴(yán)峻，深層次的問(wèn)題尚未得到根本解決，樓市調(diào)控的步伐不能停頓，仍需從稅收、信貸等方面打好“組合拳”。同時(shí)，要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，從根本上抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，遏制投機(jī)炒房，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸。
“目前開(kāi)發(fā)商之所以在房?jī)r(jià)上不退讓?zhuān)且驗(yàn)樗麄冞�有一定的流動(dòng)資金。政府出臺(tái)調(diào)控政策前，樓市的持續(xù)火熱為他們積累了一定的資金�！比A夏銀行重慶分行一位經(jīng)理表示。他認(rèn)為，多數(shù)開(kāi)發(fā)商的資金僅能維持到上半年，倘若下半年房產(chǎn)市場(chǎng)仍未好轉(zhuǎn)，則將面臨較大的資金壓力。政府維持現(xiàn)有政策時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的抑制作用越明顯。
住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，信貸緊縮對(duì)中小開(kāi)發(fā)商的影響相對(duì)較大，而對(duì)資金雄厚、融資能力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商影響較小。記者調(diào)查了解到，信貸緊縮讓開(kāi)發(fā)商在資金運(yùn)籌時(shí)普遍采取兩種措施應(yīng)對(duì)：一是讓建筑商墊資的方式，待房屋出售后予以返還；二是投資時(shí)更加謹(jǐn)慎，形勢(shì)不明朗時(shí)絕不輕易出手。
許多業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)依然嚴(yán)峻，深層次的問(wèn)題尚未得到根本解決，樓市調(diào)控的步伐不能停頓，仍需從稅收、信貸等方面打好“組合拳”。一是進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和打擊捂盤(pán)惜售的力度，增加樓市實(shí)際供應(yīng)。二是加強(qiáng)信貸管理，嚴(yán)格把關(guān)，防止過(guò)量資金流入樓市。三是大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)。在保障房尚不能完全滿(mǎn)足住房剛性需求的情況下，政府實(shí)施房產(chǎn)稅改革，意在以“時(shí)間換空間”，保障房與房產(chǎn)稅的聯(lián)袂出臺(tái)將改變樓市格局，住房供給的“雙軌制”有望將房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)入健康理性發(fā)展軌道。