自2008年調(diào)控以來，房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，房企間項目轉(zhuǎn)讓、并購案例不斷增加。在各取所需、皆大歡喜的并購合作之外，并購引發(fā)風(fēng)險開始涌現(xiàn)。記者日前獲悉，中國鐵建地產(chǎn)位于北京朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)的中鐵建國際城，在項目并購過程中就遭遇合同陷阱，導(dǎo)致利潤被砍40億元。
“地王”幾經(jīng)波折
中鐵建國際城所在的北京市朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村住宅及配套、商業(yè)金融項目1號地塊，規(guī)劃建筑面積66.22萬平方米，曾為北京2007年當(dāng)年出讓的建筑面積最大的住宅地塊
。根據(jù)規(guī)劃，該地塊除滿足“90平方米占7成”外還要配建廉租房項目，保障房及公建部分的政府回購面積達26萬平方米。
2008年2月，該地塊被北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)有限公司以21億拍得，樓面地價約3170元/平方米。2008年房地產(chǎn)調(diào)控下的低迷市場，加上金融海嘯，房地產(chǎn)市場氣氛急轉(zhuǎn)直下。2008年8月，中國鐵建旗下的中鐵房地產(chǎn)集團與中聯(lián)亞達成協(xié)議，對該項目進行整體并購，受讓價格為人民幣8.343億元。加上價值達21億元的該項目地塊使用權(quán)益在內(nèi)，整個項目并購金額高達30億元。當(dāng)時，周邊的商品住宅用地樓面價約為6500元/平方米，而中鐵地產(chǎn)集團購得的二手樓面地價約為6000元/平方米，表面看這樁生意合算。然而，并購交易卻暗藏著巨大陷阱。
空頭合同暗藏陷阱
知情人士向記者透露，該地塊在當(dāng)時其實已是燙手的山芋。因為該開發(fā)用地的61萬平方米可售面積中，有26萬平方米是政府回購面積，其中住宅回購為6500元/平方米，公建回購為7000元/平方米。如果扣除該地塊政府回購房部分的效益損失，以30億元巨資收購其實是一筆不劃算的交易。而中聯(lián)亞公司在雙方的收購協(xié)議中承諾，將保證取消該宗土地中的政府回購面積，將該宗地開發(fā)面積全部變成可銷售面積。這一合同中的書面承諾，被業(yè)內(nèi)人士看作近乎天方夜譚的空頭支票。由于地塊在出讓前已明確規(guī)劃廉租房等政府回購部分，要在地塊已進入開發(fā)后，再調(diào)整用地性質(zhì)取消廉租房部分，是不可能的任務(wù)。
目前中國鐵建(北京)國際城在推的華語墅組團，高層洋房售價為26000元/平方米，而低層花園洋房達30000元/平方米。據(jù)悉，在共有四塊小地組成的該項目地塊中，最大的1-6地塊已近建設(shè)完成，共有住宅面積20萬平方米，其中10萬平方米已銷售完畢，另有近10萬平方米住宅是政府回購房不能銷售，1-1與1-2地塊剛剛開始動工建設(shè)，而1-10地塊因為有16萬平方米的政府回購面積懸而末決遲遲不能動工。如果按照中鐵建地產(chǎn)取得該項目地塊時的6000元/平方米樓面地價，基本與政府回購部分的價格持平。目前該區(qū)域商品住宅單價已漲到2.8萬-3.2萬元/平方米，如果按樓面地價6000元平方米，加上建安、營銷等綜合成本，成本價為1.1萬元左右/平方米，以銷售利潤1.5萬元/平方米來計算，26萬平方米回購面積意味著中鐵方面將損失項目開發(fā)利潤近40億元。
并購整合風(fēng)險顯現(xiàn)
記者向中國鐵建地產(chǎn)總經(jīng)理吳仕巖求證此事，他承認，目前正在與中聯(lián)亞協(xié)商后續(xù)處理事宜。吳仕巖表示，中聯(lián)亞方面違反了合同中的回購面積承諾，當(dāng)然要承擔(dān)違約責(zé)任。如果協(xié)商沒有滿意結(jié)果，后續(xù)可能會進入法律程序，通過司法手段維護中鐵方面的權(quán)益。對于此次中鐵地產(chǎn)在項目并購中遭遇的利潤損失，業(yè)內(nèi)人士對記者表示，目前行業(yè)調(diào)整期中，項目并購個案十分普遍，卻暗藏不少風(fēng)險。該人士認為，部分央企房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)運作上經(jīng)驗并不算豐富，也導(dǎo)致出現(xiàn)誤入并購陷阱而遭遇風(fēng)險的情形。未來隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，行業(yè)調(diào)整的進一步深化，行業(yè)整合與并購中的風(fēng)險將持續(xù)顯現(xiàn)。