據(jù)住建部估算，完成今年1000萬套保障性住房建設(shè)的目標(biāo)所需資金至少1.3萬億元。除中央、省級和市縣政府將承擔(dān)5000多億元外，剩余的8000多億元要通過社會(huì)機(jī)構(gòu)投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集。記者在調(diào)查中了解到，截至目前，各地保障性住房開工目標(biāo)只完成三成左右，資金缺口成最大障礙。專家建議，保障房建設(shè)必須探索建立多層次、多渠道、可持續(xù)的融資機(jī)制，在審慎規(guī)劃和嚴(yán)格管理的前提下，引入保險(xiǎn)、社保、信托等民間資金。我國可借鑒香港保障房融資新模式，試點(diǎn)保障房信托投資基金(REITS)。
保障房資金缺口較大
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地方政府在推進(jìn)保障房建設(shè)過程中面臨較大資金缺口。上海楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局副局長吳巖告訴記者，近兩年，土地出讓收入近一半用于保障房建設(shè)。當(dāng)前財(cái)政資金面臨很大壓力，一方面，保障房建設(shè)要拿出土地，政府僅用于收儲(chǔ)的拆遷成本就極為高昂，另一方面，保障房建設(shè)需要大筆資金，更別說后期的管理和維護(hù)了。在現(xiàn)有的財(cái)政預(yù)算體系下，廉租房發(fā)展基本沒有問題，但是即將大規(guī)模開展的公租房建設(shè)則面臨巨大資金缺口。
據(jù)測算，公租房的回報(bào)率在3%左右，需要33年才能收回成本。但吳巖認(rèn)為，即使這樣的收益率可能還是樂觀的估計(jì)，公租房只是象征性地收取租金，還要考慮到入住率和收繳率。如楊浦區(qū)老公房房租的收繳率普遍不理想，最低只有60%。如果加上后期的管理和維護(hù)，公租房的租金收入可能僅供維持日常運(yùn)營，要回收投資成本恐怕很難。
據(jù)上海市住房保障和房屋管理局有關(guān)人士透露，今年上海經(jīng)適房、動(dòng)遷房項(xiàng)目的新增資金缺口約350億元，對銀行貸款的依賴度為八成左右。以往上半年的貸款基本能按時(shí)發(fā)放到位，但今年上半年新增貸款極少，如果這一形勢繼續(xù)下去，要在10月底前實(shí)現(xiàn)全部項(xiàng)目開工將十分困難。
按照計(jì)劃，1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工。但截至5月底上海經(jīng)適房項(xiàng)目約完成25%的開工計(jì)劃，大型居住社區(qū)項(xiàng)目約有20%開工，動(dòng)遷房則50%以上開工。北京、江蘇、浙江等地保障房開工情況也不樂觀，開工率截至5月也僅在三至四成，只有重慶開工率超過四成。一位專家估計(jì)，整體來看目前仍約有七成保障房沒有開工，資金短缺是最大障礙。
借鑒“領(lǐng)匯模式”盤活“閑置資產(chǎn)”
海通證券房地產(chǎn)信托投資基金專家袁國良建議，上�？稍圏c(diǎn)引入香港“領(lǐng)匯模式”，在目前法律允許的范圍內(nèi)，設(shè)計(jì)符合實(shí)際情況的保障房信托基金模式，盤活政府所持有的“閑置資產(chǎn)”，將沉淀資產(chǎn)價(jià)值顯性化。
從2003年起，香港政府對保障性住房策略作出調(diào)整，停止出售居屋(類似內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)適用房)，香港房屋委員會(huì)收入銳減，發(fā)展公屋面臨巨大資金壓力。為此，房委會(huì)通過分拆出售轄下180多處零售和停車設(shè)施，成立了領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，并把該基金在香港聯(lián)交所上市，凈資產(chǎn)為330億港元，分拆銷售設(shè)施所得收入全部歸房委會(huì)所有，為香港公屋發(fā)展拓展了新的融資渠道。
按2011年3月25日數(shù)據(jù)，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金市值約530億港元，是亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金。即使在金融危機(jī)期間，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金表現(xiàn)也非常穩(wěn)定，是市場唯一未跌破凈值的REITS。
領(lǐng)匯管理有限公司執(zhí)行董事和行政總裁王國龍也認(rèn)為，內(nèi)地可以借鑒領(lǐng)匯上市的經(jīng)驗(yàn)，選擇適宜的房地產(chǎn)成立房地產(chǎn)投資信托基金，為保障房建設(shè)籌集資金。“把房產(chǎn)打包上市為房地產(chǎn)投資信托基金，這種融資方法已為許多國家接受，在歐洲、美國有幾十年的歷史”。
據(jù)香港領(lǐng)匯基金企業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理丘兆祺介紹，領(lǐng)匯得以成功運(yùn)行、平穩(wěn)經(jīng)營、穩(wěn)定回報(bào)投資者取決于以下條件：第一，打包上市的資產(chǎn)質(zhì)量較高，能產(chǎn)生穩(wěn)定租金，給投資者穩(wěn)定回報(bào)。領(lǐng)匯資產(chǎn)包內(nèi)物業(yè)均在交通發(fā)達(dá)、地理環(huán)境較好的衛(wèi)星城中心，緊鄰地鐵，周邊人口密集，面向大眾消費(fèi)，因此較少受經(jīng)濟(jì)景氣度影響，租金波動(dòng)不大，因此即使在2008年金融危機(jī)期間表現(xiàn)也很穩(wěn)定。第二，有專業(yè)的物業(yè)運(yùn)營公司，提升商場、超市等品質(zhì)，迎合現(xiàn)代消費(fèi)模式重新規(guī)劃市場及租戶，租金穩(wěn)定增長。過去五年，領(lǐng)匯旗下物業(yè)租金從平均每月20港元/平方呎(10平方呎約等于一平方米)提升至目前的32港元/平方呎。
可使國有資產(chǎn)保值增值不流失
袁國良等專家表示，內(nèi)地采用“領(lǐng)匯模式”有幾大優(yōu)勢：首先，通過資產(chǎn)池打包，可以把數(shù)百億元存量資產(chǎn)盤活，募集的資金量較大，可以開辟地方政府新的融資渠道。去年以來，各地對地方融資平臺(tái)進(jìn)行清理，加上今年對信貸總量的控制，融資平臺(tái)融資能力下降；隨著樓市調(diào)控深入，地方政府土地出讓收入也將明顯下降。“領(lǐng)匯模式”有助盤活地方存量資產(chǎn)，彌補(bǔ)地方財(cái)力不足。與此同時(shí)，政府操作也很靈活，最多可持有85%股份，也可逐步減持，確保國有資產(chǎn)保值增值。
第二，保障房REITS在市場公開交易，定價(jià)透明，避免暗箱操作，不會(huì)造成國有資產(chǎn)流失。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，目前各地在吸引開發(fā)商參與保障房建設(shè)過程中，往往會(huì)給予一些政策優(yōu)惠來彌補(bǔ)開發(fā)商利益的讓渡，這種優(yōu)惠大多是“一事一議”不透明的，實(shí)際操作中不排除開發(fā)商獲取的隱性收益大于顯性成本。REITS由市場定價(jià)，能最大程度保障政府權(quán)益，甚至在公眾對房價(jià)存在上漲預(yù)期之下，還可能享有一定溢價(jià)。
REITS在民間資本中對收益率的要求最低，約在4%左右，可以說是成本最低的資金來源之一。與此相對，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的年均投資收益率超過5%，全國社保基金理事會(huì)與南京簽約的30億元信托貸款，利率也達(dá)到6.06%，開發(fā)商對利潤的期望值則更高。
據(jù)介紹，房地產(chǎn)投資信托基金是資產(chǎn)證券化的一種形式，作為集體投資計(jì)劃，主要投資于可獲租金等收入的房地產(chǎn)，所得收入以派息方式分配給基金持有人。對普通百姓來說，保障房REITS也增加了一個(gè)穩(wěn)定的投資渠道。由于資產(chǎn)池均是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，租金回報(bào)率比較穩(wěn)定，持有者每年可以穩(wěn)定獲得分紅，同時(shí)還享受資產(chǎn)增值收益。領(lǐng)匯房產(chǎn)基金6月1日公布的2010財(cái)年(截至2011年3月31日)業(yè)績顯示，受惠于香港經(jīng)濟(jì)持續(xù)改善，每基金單位分派額較去年增加13.4%，至1.10港元。領(lǐng)匯上市時(shí)發(fā)行價(jià)為10.3港元，目前股價(jià)維持在27港元左右，5年總增值達(dá)165%；2007至2010財(cái)年領(lǐng)匯分紅率分別為3.6%、4.3%、5.5%、5.1%，跟銀行儲(chǔ)蓄相比也是相對可觀的收益。