第三輪樓市調(diào)控啟動半年有余后，對商品住房實施全面政府限價銷售的行政調(diào)控手段，終于由地方政府“火線出爐”。
“商品住房一律限價銷售”的起點，在于環(huán)首都經(jīng)濟帶上的“明珠”香河——依據(jù)河北省政府的統(tǒng)一部署，香河縣域內(nèi)的商品住房項目將從即日起全面實施政府限價銷售。
在此之前，行政限價的管理手段在全國范圍內(nèi)也僅局限于政策性住房領域，至此，香河成為第一個對所有商品住房實施全面限價的地方政府，也成為全國首個實施行政性調(diào)控手段的縣級行政單位。
按照河北省政府的統(tǒng)一部署，曾因與北京公交聯(lián)通、區(qū)號統(tǒng)一而經(jīng)歷房價快速上漲的“環(huán)首都經(jīng)濟圈”，或?qū)⒊蔀樾姓{(diào)控樓市的又一個起點。而在此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也將難逃虧本銷售的命運。
首例縣城限價
日前，河北省廊坊市香河縣人民政府下發(fā)通知，要求對本行政域內(nèi)的新建商品住房預售、銷售價格進行限制�？刂浦笜朔譃槿龣n，普通住房的銷售均價控制在6500元/平方米，最高價不得超過7500元/平方米。
《香河縣人民政府關(guān)于對新建商品住房實施限價銷售的公告》(下稱《公告》)顯示，對于高檔商品住房的最高價，將控制目標限制在11000元/平方米。
萬通地產(chǎn)、綠地集團、富力地產(chǎn)等在香河進行房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)負責人，均向《中國經(jīng)營報》記者證實，從6月開始他們陸續(xù)接到了發(fā)自香河縣人民政府的通知，要求開發(fā)企業(yè)對定價進行調(diào)整。
在此之前，政府對于商品住房全面實施限價銷售并無先例，主要的行政限價行為，主要集中于政策性住房領域。北京大學房地產(chǎn)研究中心主任陳國強告訴記者，在政策性住房體系中，經(jīng)濟適用房由政府直接確定銷售價格，而限價商品房政府則通過在土地招投標中設定日后銷售價格的上限，對定價施以影響。對于商品住房實施全面、統(tǒng)一的價格限制，則并無先例。
同時，這也是2010年底，第三輪樓市調(diào)控陸續(xù)展開以來，首個實施行政調(diào)控手段的縣級行政單位。在此之前，無錫、金華、溫州等地級城市在住房和城鄉(xiāng)建設部的要求下，陸續(xù)實施對非本地居民的限購措施。但行政性調(diào)控手段始終未波及到縣級行政單位。
當?shù)亻_發(fā)企業(yè)銷售負責人告訴記者，按照香河縣政府的“通知”和《公告》，對于已獲得預售許可、未簽署商品房預售合同的，要按照控制目標提出的限價標準進行調(diào)整，否則將不予銷售備案；對于未申請、批準預售許可的新建商品住房項目，要按照控制目標提出的限價標準進行定價，否則不予受理、批準預售許可。
“對于具體如何劃分普通商品房、高檔商品住房的標準，縣政府以及房管局方面還沒有具體的解釋，我們也在等，等待縣里面的通知�！碑�?shù)匾晃婚_發(fā)企業(yè)的負責人告訴記者。萬通地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、綠地集團等在當?shù)剡M行開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)均表示，未接到“劃分標準”的相關(guān)通知。
《公告》明確要求，對于不遵守限價銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將予以暫停其商品房網(wǎng)上簽約的權(quán)限。這將意味著商品住房無法正常銷售。
河北統(tǒng)一安排
河北省住建廳一位官員6月14日上午向記者證實，香河縣政府對新建商品住房進行行政限價的政策，是按照河北省落實中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的統(tǒng)一布置進行的。但對于統(tǒng)一下達文件一事這位官員表示不便評價。
記者了解到，在香河縣政府下發(fā)行政限價通知之前，河北省住建廳已經(jīng)下發(fā)了《河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳關(guān)于進一步做好環(huán)首都部分縣(市)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作的通知》【2011】316號(下稱“316號文”)，這份文件是環(huán)首都相關(guān)市縣房地產(chǎn)調(diào)控的主要指導精神和依據(jù)。
2010年開始，河北省政府提出環(huán)首都經(jīng)濟圈概念，并提出區(qū)號與北京統(tǒng)一、公共交通與北京聯(lián)通，并提出建設與北京接洽輕軌的遠期規(guī)劃。于是，包括燕郊、香河、固安、大廠、涿州等縣市的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)快速上漲，上述市縣中，單個新建商品住房價格最高的，部分已經(jīng)達到20000元/平方米。
涿州、大廠、固安等地政府房管系統(tǒng)的內(nèi)部人士均向記者證實，他們已經(jīng)收悉發(fā)自河北省住建廳的316號文，并已經(jīng)組織相關(guān)行政主管部門進行學習、研究、落實。這些城市住建系統(tǒng)的內(nèi)部人士均表示，在適當、必要的時候，也會進行相關(guān)的限制性調(diào)控措施。
記者了解到，河北省部署環(huán)首都部分縣(市)房地產(chǎn)市場調(diào)控、香河市全面實施商品住房限價銷售的目的，均是為了確保“房地產(chǎn)價格控制目標”的完成。此前，國務院下發(fā)通知，要求各地方政府依據(jù)“當?shù)亟?jīng)濟增長目標”、“人均可支配收入增幅目標”和“當?shù)鼐用褓彿恐Ц赌芰Α�，設定當年度“新建住房價格控制目標”，并要求各級政府逐級考核，對未完成任務的，將視原因、情況進行問責。
在香河縣政府正式下發(fā)行政“限價令”之前，鑒于環(huán)首都相關(guān)縣市房地產(chǎn)價格快速上漲造成與當?shù)鼐用褓彿恐Ц端降牟罹�，國務院相關(guān)部門已經(jīng)開始考慮在部分中小城市擇點進行“限購”，以緩解環(huán)熱點城市周邊市縣房地產(chǎn)市場快速上漲的壓力。
在之前與國務院相關(guān)主管部門的多次溝通中，河北省政府方面通過不同方式傳遞了環(huán)首都地區(qū)受到北京市房地產(chǎn)市場的影響，房地產(chǎn)市場調(diào)控壓力較大的信息。此前，住建部一位官員向記者表示，國務院下發(fā)的相關(guān)調(diào)控政策中，對限購等行政調(diào)控手段的使用的定義是“市場熱度價高”、“房價上漲較快”的城市，而不是以城市規(guī)模和行政級別劃分。
是否繼續(xù)限購？
記者了解到，河北省下發(fā)的316號文中，對于環(huán)首都縣(市)針對本地采用的房地產(chǎn)調(diào)控手段，提出了原則性的方式，但要求各當?shù)卣罁?jù)本地的實際情況，選擇最有效率的手段予以實施。
在當?shù)剡M行房地產(chǎn)開發(fā)的綠地集團等企業(yè)負責人均向記者表示，如果按照香河縣政府的三個檔次限價，至少在當?shù)剡M行高檔商品住房的開發(fā)企業(yè)，將暫時面臨“虧本”的尷尬局面。
從2009年開始，陸續(xù)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入香河開發(fā)低密度住宅項目以及商住項目，記者通過河北省國土系統(tǒng)核實的土地成交價格顯示，2009年以來，香河進行公開出讓商品住房用地價格是60萬~80萬元/畝。由于低密度住宅項目的容積率在1.0左右，可供銷售的住房面積較少。綜合分期開發(fā)的因素，大量香河開發(fā)的低密度項目，樓面成本價已逼近6000余元/平方米，再加上建設工程成本、管理費用、營銷費用等，成本已經(jīng)逼近9000元/平方米。
“如此計算，如果后期項目仍然實施限價銷售，那么整個項目的成本很難平衡，虧本恐怕是我們不得不面對的一個尷尬現(xiàn)狀�！碑�?shù)匾晃婚_發(fā)企業(yè)的負責人向記者表示。
“如果簡單地實施行政限價，很可能造成與北京房地產(chǎn)市場價格價差的進一步拉大�！北本┧姆铰�(lián)達房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)總經(jīng)理楊少鋒告訴記者。
河北省房價水平較高、房地產(chǎn)發(fā)展熱度較高的城市，主要集中在北京的東部和南部地區(qū)。比如，通州區(qū)2011年截至目前的商品住房均價水平在20000元/平方米左右，大興區(qū)為14000元/平方米左右，如果比鄰通州區(qū)的香河按照11000元/平方米的上限“限價”，那么兩者之間的價差就高達9000元/平方米。
楊少鋒擔心，這9000元/平方米的價差可能會導致更多北京的資金進入當?shù)刭I房。目前，河北省環(huán)首都各縣市執(zhí)行的仍是“限貸不限購”的政策，即對于非本地居民在當?shù)刭彿浚荒芴峁┮欢晗藜{稅和社保記錄的，銀行不予發(fā)放按揭貸款，但全款購房不在限制之列。也就是說，如果全款購房，非本地戶籍人士在當?shù)刭彿坎皇苋魏蜗拗啤?BR> 相關(guān)統(tǒng)計顯示，2011年在香河等地銷售的別墅、類別墅項目中，70%以上的成交客戶來自北京，其中幾乎100%的成交客戶采用了全款購房的方式。燕郊、大廠等市縣的成交與付款方式，大致也與此相似。
“如果出現(xiàn)行政限價導致的價差，招致北京資金迅速進入的話，我認為，不能排除河北省方面在個別環(huán)首都縣市實施對非本地居民的購房資格進行限制的可能性，因為調(diào)控的核心目的在于使房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，與當?shù)鼐用竦馁彿恐Ц赌芰ο嗥ヅ��！睏钌黉h說。
對于擇點限購的可能性，河北省住房建設廳的官員表示不便發(fā)表評論。但楊少鋒相信，限價之后，恐怕就是限購。