從產(chǎn)品的角度來(lái)看房地產(chǎn)業(yè)，在今年樓市調(diào)控措施“國(guó)八條”的打壓下，多個(gè)城市的庫(kù)存量大幅攀升，甚至逼近歷史高位。但奇怪的是，全國(guó)多城市房?jī)r(jià)并未下降，這種產(chǎn)品大量積壓但價(jià)格堅(jiān)挺的現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域并不多見(jiàn)。
房?jī)r(jià)居高不下的理由究竟何在？隨著下半年供應(yīng)壓力進(jìn)一步增大，房?jī)r(jià)走勢(shì)將何去何從？
多城市庫(kù)存逼近歷史高位
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至7月20日，北京市一手住宅庫(kù)存量為10.7萬(wàn)套，這一數(shù)額處于今年高點(diǎn)，而根據(jù)上半年北京市的銷(xiāo)貨速度，北京樓市的存銷(xiāo)比達(dá)到了14.8，即在不新開(kāi)盤(pán)的情況下，按照上半年的銷(xiāo)貨量北京市場(chǎng)房源可供銷(xiāo)售近15個(gè)月。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，這一存銷(xiāo)比是最近三年來(lái)的新高，表明北京樓市積壓嚴(yán)重。
其他一線城市也不樂(lè)觀，截至7月20日，上�？墒垡皇肿≌瑸�53948套，面積為783.9萬(wàn)平方米，據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)，其存銷(xiāo)比為12.4，庫(kù)存也需要較長(zhǎng)的消化時(shí)間。截至7月20日，廣州市的未售房源為73728套，可售房源為36034套，也顯現(xiàn)出積壓態(tài)勢(shì)。
在二、三線城市，如石家莊、鄭州等地，庫(kù)存量也在逐步攀升。截至2011年6月底，鄭州市區(qū)商品房累計(jì)可售面積522.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.75%；其中，商品住房累計(jì)可售面積303.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.01%。分析人士指出，如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度銷(xiāo)售均值52.87萬(wàn)平方米和39.69萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算，目前鄭州市區(qū)商品房累計(jì)可售面積可以銷(xiāo)售近10個(gè)月，商品住房累計(jì)可售面積可以銷(xiāo)售7個(gè)多月。
張大偉表示，庫(kù)存上升體現(xiàn)了調(diào)控政策的效力，這主要是在限購(gòu)、限貸等作用下，極大地抑制了投資投機(jī)性購(gòu)房需求。
在量、價(jià)、供、求等左右樓市大局的基本因素中，目前呈現(xiàn)的市場(chǎng)信號(hào)是部分一、二線城市交易量處于萎縮狀態(tài)，不合理購(gòu)房需求受到了抑制，庫(kù)存量也在持續(xù)上漲，不過(guò)，價(jià)格變動(dòng)尚不明顯。
世聯(lián)地產(chǎn)華北策略資源中心總經(jīng)理劉春巖表示，從市場(chǎng)各方的期待和判斷來(lái)看，衡量本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最重要的尺度之一就是房?jī)r(jià)是否下降。
張大偉表示，隨著庫(kù)存的上升，買(mǎi)方市場(chǎng)很可能到來(lái)，市場(chǎng)從量跌到價(jià)跌的變化將在下半年明顯呈現(xiàn)出來(lái)。
下半年全國(guó)樓市供應(yīng)潛力巨大
劉春巖分析，目前來(lái)看今年調(diào)控不會(huì)放松，而且隨著限購(gòu)令的推廣，更多城市的購(gòu)房需求將受到抑制，這意味著在量、求這些環(huán)節(jié)仍然將釋放價(jià)格調(diào)整的信號(hào)，與此同時(shí)，多個(gè)城市在今年下半年或明年上半年都有著供應(yīng)井噴的潛力。
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)北京、上海、廣州、南京、天津、青島、沈陽(yáng)等40個(gè)重點(diǎn)城市未來(lái)潛在供應(yīng)量監(jiān)測(cè)顯示，下半年絕大多數(shù)城市的商品房供應(yīng)將迅速放量。其中，北京市下半年的潛在供應(yīng)量為896萬(wàn)平方米、明年上半年潛在供應(yīng)量為1168萬(wàn)平方米；上海市上述兩個(gè)時(shí)間段供應(yīng)量分別為1029萬(wàn)平方米和1082萬(wàn)平方米；廣州上述兩個(gè)時(shí)間段供應(yīng)量分別為799萬(wàn)平方米和515萬(wàn)平方米；南京上述兩個(gè)時(shí)間段供應(yīng)量分別為655萬(wàn)平方米和582萬(wàn)平方米；天津上述兩個(gè)時(shí)間段供應(yīng)量分別為1074萬(wàn)平方米和953萬(wàn)平方米；青島上述兩個(gè)時(shí)間段供應(yīng)量分別為766萬(wàn)平方米和553萬(wàn)平方米。
劉春巖表示，無(wú)論是這40個(gè)城市還是全國(guó)，今年下半年的供應(yīng)量都十分充足，而且今年上半年受壓制延后上市的供應(yīng)量都將在今年三、四季度推出，這些因素將匯聚在今年四季度和明年一季度形成供應(yīng)頂峰，屆時(shí)市場(chǎng)壓力將十分巨大。
根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究，供銷(xiāo)差達(dá)到頂峰時(shí)，隨即迎來(lái)價(jià)格底部。
劉春巖分析認(rèn)為，今年下半年及明年上半年全國(guó)范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求將成常態(tài)，2012年1季度樓市供銷(xiāo)差將達(dá)到頂峰，價(jià)格面臨較大的下行壓力，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)正朝著調(diào)控預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力量主導(dǎo)的局面。
不過(guò)，從今年上半年市場(chǎng)來(lái)看，推遲開(kāi)盤(pán)和收縮投資成了許多開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)高積壓的方式。今年上半年北京市取得預(yù)售證項(xiàng)目在近年來(lái)處于低位，而從上海等地供應(yīng)曲線圖來(lái)看，其上半年供應(yīng)上漲其實(shí)十分緩慢。
市場(chǎng)變數(shù)增多需關(guān)注開(kāi)發(fā)商資金鏈
在很多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，企業(yè)根本經(jīng)不起半年的積壓，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)幾波時(shí)間長(zhǎng)短不同的產(chǎn)品積壓，全國(guó)房?jī)r(jià)未見(jiàn)松動(dòng)。尤其是就區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，分析人士指出，隨著庫(kù)存的增加和需求的壓抑，局部市場(chǎng)處于微妙的動(dòng)態(tài)平衡狀態(tài)，甚至是供過(guò)于求，房?jī)r(jià)下降動(dòng)力應(yīng)十分充足。
一家房地產(chǎn)企業(yè)高層人士對(duì)此表示，這主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)仍然普遍看好后市，長(zhǎng)期來(lái)看，由于我國(guó)城市化所帶來(lái)的巨大的新增購(gòu)房需求仍然沒(méi)有消化。
分析人士認(rèn)為，整體上開(kāi)發(fā)商的資金鏈仍然能夠運(yùn)轉(zhuǎn)，如果資金持續(xù)受到壓力，開(kāi)發(fā)企業(yè)勢(shì)必積極吐盤(pán)，甚至是降價(jià)求量。
數(shù)據(jù)顯示，在已公布上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商中，萬(wàn)科、恒大、保利、碧桂園、恒盛等房企上半年銷(xiāo)售金額同比均大幅增長(zhǎng)，這顯示出大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈有一定保證。另外，來(lái)自用益信托等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)集合資金信托規(guī)模比去年同期翻番。分析人士指出，很多開(kāi)發(fā)商已儲(chǔ)備了大量資金以應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。
而且，正是在這種庫(kù)存積壓與房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策也在被逐步消化。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2季度購(gòu)房者對(duì)保障房和房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的信心度比較低，其中僅有18.4%的購(gòu)房者認(rèn)為保障房能夠起到平抑房?jī)r(jià)的作用，比1季度下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。
劉春巖表示，必須看到，今年下半年庫(kù)存壓力將比上半年更大，而且，如果未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺或走高，不排除限購(gòu)政策范圍繼續(xù)擴(kuò)大和新的行政政策出臺(tái)。