剛剛過去的七夕，深圳“益田大運城邦”項目成功吸引眼球。該項目開發(fā)商宣布，項目二期推出300套單位，折后價從每平方米12000元降到8000元。同時現(xiàn)在支付5萬元開盤時即可當10萬元折扣。按開發(fā)商公布的數(shù)據(jù)計算，相當于前期項目的6.6折。
大型房企也掀起了一輪促銷。7月，惠州碧桂園·十里銀灘對外宣布，提前認籌、開盤當天成功認購的客戶可額外享受7.5折購房優(yōu)惠；萬科在深圳啟動了今年最大規(guī)模的營銷活動“萬團大戰(zhàn)”，為下半年集中開盤的11個項目造勢；龍湖地產(chǎn)也在重慶推出1000套優(yōu)惠房源，最高優(yōu)惠達8%。
這些降價表現(xiàn)被不少人解讀為一年半來不斷加碼的樓市調(diào)控下，房企不得不做的妥協(xié)，甚至有人大膽預(yù)測拐點降至。樓市拐點是不是真的要來了？客觀來看，拐與不拐都有諸多理由。而正如住建部政策研究中心副主任秦虹所說，下半年樓市依然復(fù)雜�？梢哉f，拐與不拐之間，博弈仍在繼續(xù)。
■最新數(shù)據(jù)：
前7月保障房開工率72%
廣東開工率59%本月將提速
昨日下午，住建部公布今年前7月全國保障房開工進度。數(shù)據(jù)顯示，全國保障房已開工建設(shè)721.8萬套，開工率72%(不含西藏自治區(qū))。7月份開工量比6月底有大幅增長，其中陜西和遼寧開工率已經(jīng)超過100%，但上海、天津和廣東的開工率仍未超過六成。
住建部數(shù)據(jù)顯示，前7月全國除了已開工建設(shè)保障房721.8萬套，還新增發(fā)放廉租住房租賃補貼16萬戶。不過從各省市開工進度來看，高于全國72%平均水平的有河北、山西、內(nèi)蒙古、遼寧、江蘇、安徽、福建、山東、海南、重慶、四川、陜西、甘肅等13個省市，主要是中部和西部省份。其中，陜西和遼寧開工率已經(jīng)超過100%。
不過廣東由于開工率僅59%，位列倒數(shù)第三名。另外兩個進度較慢、不足六成的省市為上海的51%和天津的57%。對此，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負責人表示，實際上，廣東的進度也不能算慢，很多項目由于正在辦理手續(xù)，暫時尚未開工。此外，廣東省住建廳7月對全省各市保障房工作進行了督察，對進度比較慢的市提出了要求。預(yù)計本月進度將有較大幅度的提升。
正方：“拐點降至”論據(jù)：庫存攀高套牢開發(fā)商資金 降價促銷明顯增多
在拐點降至的判斷中，受限購限貸限外等調(diào)控影響，庫存持續(xù)攀高，導(dǎo)致開發(fā)商大量資金套牢，是主要論據(jù)。
據(jù)WIND資訊最新數(shù)據(jù)，截至8月10日，A股市場共有20家房企披露了2011年中報。這20家房企截至2011年6月30日的存貨共計3177.64億元，同比去年的2171.95億元增長了46.30%，環(huán)比今年一季度的2843.42億元也增長了11.75%。其中，招商地產(chǎn)與萬科分別存貨444.70億元和1713.66億元，僅這2家房企的存貨就占據(jù)了20家總和的67.92%。
相比大型房企，中小房企的壓力更加突出。豐華股份、鳳凰股份等10多家中小房企的庫存超過1000億元。業(yè)績方面，豐華股份虧損835.51萬元、鳳凰股份虧損1942.18萬元、綠景控股虧損1046.13萬元；業(yè)績同比下滑的則達到了7家，占全部20家房企的35%，包括銀基發(fā)展、渝開發(fā)、廣宇集團、濱江集團等。
資金回籠緩慢，信貸收緊雪上加霜。央行公布的2011年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2098億元，同比少增2325億元，同比劇減53%。而企業(yè)自籌資金16463億元，同比增長32.7%。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，來自于個人按揭貸款的僅4869億元，同比下降5.1%。而隨著個人房貸及房地產(chǎn)信托等融資渠道的繼續(xù)收緊，下半年房企自籌資金更趨吃緊。
土地市場的反應(yīng)則暴露出不少開發(fā)商的“去意”。國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布調(diào)查顯示，各種調(diào)控措施的作用和影響力已在一線城市逐步顯現(xiàn)，開發(fā)商的拿地熱情和意愿有所降低。數(shù)據(jù)顯示，1—7月，全國130個城市住宅用地共成交1.89億平方米，同比下降10.4%。7月住宅和商辦用地成交量環(huán)比降幅分別達到33.9%、47.3%。
在這樣的背景下，通過打折促銷加緊賣房似乎是順理成章之事。
中房信的最新報告指出，4月份以來，陸續(xù)有開發(fā)商促銷，但大多數(shù)開發(fā)商還在咬牙堅持，至7月，在新調(diào)控政策壓力下，多家典型企業(yè)率先大幅度大面積降價，對當?shù)厥袌銎鸬搅藥有?yīng)。從8月開始，這種調(diào)價的影響有可能進一步擴大，而萬科、碧桂園、龍湖等企業(yè)的7月表現(xiàn)，有可能是打響房價下調(diào)的“發(fā)令槍”。
而由于局部的降價，7月最新數(shù)據(jù)顯示，全國100個城市住宅均價為8874元/平方米，較6月微漲0.21%，創(chuàng)去年9月以來最低漲幅；其中33個城市住宅均價環(huán)比下跌，這是去年9月以來下跌城市數(shù)量最多的一個月。
分析指出，持續(xù)高壓的調(diào)控態(tài)勢正使房價“退燒”的跡象進一步顯現(xiàn)。隨著商品住宅庫存壓力增大，開發(fā)商資金鏈日趨緊張，京滬等一線城市房價松動跡象將進一步明顯，房價有望加速步入下行通道，拐點降至是有充分理由的。
更要命的是，持續(xù)了一年半之久、不斷加碼的樓市調(diào)控，下半年仍大有收緊之勢。7月12日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強調(diào)控工作，要求房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。據(jù)媒體報道，住建部正擬定下一步應(yīng)該執(zhí)行限購政策的名單。銀監(jiān)會主席劉明康近日也指出要狠抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，同時繼續(xù)對商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險保持關(guān)注和警覺。
反方：“拐點論”待觀察論據(jù)：開發(fā)商上半年業(yè)績抵消全年壓力 剛需充足支撐房價
7月以來多家房企降價促銷的消息，仿佛已經(jīng)讓人嗅到了“拐點”的味道。但從歷史經(jīng)驗來看，“拐點論”常常出現(xiàn)，又常常落空。這一次，究竟能不能落實，恐怕還是沒有人能說得準。
盡管樓市整體成交受壓，但僅從數(shù)字來看，房企上半年的銷售情況并未受到太大影響。10家標桿房企（萬科、恒大、中海、招商、保利、金地、碧桂園、雅居樂、華潤、龍湖）上半年銷售全部實現(xiàn)面積、金額同比雙增長，全年銷售任務(wù)完成過半的房企就有中海、恒大、碧桂園、招商4家。
其中，恒大1—6月銷售額為423.2億元，已完成全年目標60.5%。中海1至6月份累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額522.3億港元，同比增長85.9%，也完成了60%以上全年銷售計劃。
此外，由于周轉(zhuǎn)的速度加快，不少大型房企銷售金額的增幅也高于存貨的增幅。以萬科為例，與2010年中期相比，萬科的存貨增長了598億元，同比增幅為53.63%。而其上半年累計實現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別上升76.7%和78.6%。
業(yè)內(nèi)人士分析，上半年銷售業(yè)績使得這些房企抵消了年底沖業(yè)績的壓力，資金鏈得到保證，因此在樓市占據(jù)主導(dǎo)的這些大型房企相較中小房企，并不存在太多降價的沖動。世華地產(chǎn)研究部總監(jiān)肖小平也對近期多家房企的“降價”調(diào)查認為，多數(shù)只是噱頭和銷售策略，并沒有實質(zhì)性降價。
房價下調(diào)的另一個阻力還來自于受土地財政之累的地方政府。分析認為，大型房企之所以上半年銷售業(yè)績?nèi)匀混n麗，主要得益于在二三線城市的提早布局。不限購的二三線城市支撐起多數(shù)大型房企上半年的增長。因此一旦限購范圍按照7月國務(wù)院常務(wù)會議要求繼續(xù)向二三線城市擴大，房企所受打擊必然不小。
然而限購不僅僅是房企的噩夢，也是不少地方政府所不樂見的。國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，相比于一線中心城市，二三線城市的土地與財政收入的關(guān)系更為密切，而且截至2011年6月，地價環(huán)比漲幅排名全國前十位的城市中，80%左右是二三線城市。
為了防止因為房價上漲過快而進入限購的名單，近期部分二三線城市“委曲求全”般地采取了限價的辦法。業(yè)內(nèi)人士分析，不少二三線城市今年的購買力大多來自外地，一旦實施限購，當?shù)貥鞘袑杆傧萑肜鋮s。而通過限價控制漲幅，可以將本地從房價漲幅榜單的前列拉回來，以避開住建部的關(guān)注。地方政府“以限價換限購”的心態(tài)，可見中央與地方的博弈仍在繼續(xù)。
而盡管認為樓市短期風(fēng)險仍將釋放，不少機構(gòu)對樓市中長期仍然看多。興業(yè)證券指出，從業(yè)績的情況來看，萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團和金融街的業(yè)績確定性較高，市場應(yīng)該會有所表現(xiàn)。
目前來看，樓市調(diào)控在一段時間內(nèi)將是常態(tài)，現(xiàn)有的政策短期之內(nèi)也不會退出，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，房價可能出現(xiàn)10%-20%的跌幅。即便如此，從歷次樓市調(diào)控來看，在龐大的需求下，房價一旦出現(xiàn)10%-20%的跌幅，就馬上會有大量需求釋放，導(dǎo)致下調(diào)的房價筑底回升。對于很多買不起房、甚至希望房價能夠回歸幾年前水平的人來說，這樣的調(diào)整也就難言“拐點”了。