由于近期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)不斷被披露，投資者也越來越關(guān)注各種房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)恒天財(cái)富的一位客戶經(jīng)理向記者透露，以往房地產(chǎn)信托產(chǎn)品信息一發(fā)給客戶，很快就會被認(rèn)購一空，現(xiàn)在不但房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的募集速度有所下降，而且有些購買了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的客戶，由于擔(dān)心產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，每個月都會向其詢問信托項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)和收益情況。在這種背景下，很多信托公司都停止或是減少了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行，而一些嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信托公司，則開始在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上做文章，不僅將房地產(chǎn)信托產(chǎn)品改頭換面包裝成其它類型的信托產(chǎn)品，在風(fēng)險(xiǎn)控制上，也大膽采用了優(yōu)先受益的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)來吸引投資者認(rèn)購。
信托公司“掛羊頭賣狗肉”
四川信托近期發(fā)行的一款信托產(chǎn)品就非常典型。這款產(chǎn)品名為“朗悅庭股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，計(jì)劃募集資金3個億。根據(jù)信托計(jì)劃顯示，四川信托將全部信托資金用來對上海旭煜置業(yè)有限公司(以下簡稱“項(xiàng)目公司”)進(jìn)行股權(quán)投資。然而根據(jù)項(xiàng)目公司的公開資料顯示，這筆資金將被用來開發(fā)一個位于上海市青浦區(qū)練塘鎮(zhèn)的商品房項(xiàng)目，因此這個名義上的股權(quán)投資類信托產(chǎn)品，實(shí)際上還是一個房地產(chǎn)信托。
這個信托計(jì)劃的收益分成三檔，其中100萬-300萬，預(yù)期年化收益率為10%；300萬-800萬，預(yù)期年化收益率為12%；800萬以上預(yù)期年化收益率為13%。然而根據(jù)記者了解到的情況，該項(xiàng)目的投資收益前景令人擔(dān)憂。
根據(jù)信托計(jì)劃中對于該商品房項(xiàng)目的描述，這個項(xiàng)目東鄰上海市松江區(qū)，與上海松江工業(yè)園區(qū)(市級)、上海松江出口加工區(qū)(國家級)相連，西南緊挨浙江嘉興、嘉善。道路交通四通八達(dá)，境內(nèi)朱楓公路縱貫?zāi)媳保瑬|連滬杭高速公路，南接320國道，北依318國道、滬青平高速公路，水、陸、空交通十分便利，投資環(huán)境得天獨(dú)厚。
不過一位上海當(dāng)?shù)鼐用窀嬖V記者，項(xiàng)目所在地練塘鎮(zhèn)的常住人口并不多，而且當(dāng)?shù)鼐用駥τ谏唐贩康馁徺I需求也不強(qiáng)，過去根本沒有開發(fā)商選擇在練塘鎮(zhèn)蓋商品房，因此附近除了本項(xiàng)目以外，沒有其它已建或在建的商品房項(xiàng)目。而這個總投資49639萬元的項(xiàng)目，總占地36499平方米，規(guī)劃總建筑面積86600平方米，容積率1.8，可售面積65000平方米，按照項(xiàng)目計(jì)劃銷售均價(jià)11550元/平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售總收入75075萬元，扣除成本、稅金，預(yù)計(jì)稅前利潤18116萬元，稅后利潤13587萬元，銷售凈利率18.1%，盈虧平衡點(diǎn)70.28%。而在目前上海的商品房成交量極度萎縮的背景下，這樣一個非成熟區(qū)域的商品房項(xiàng)目，想獲得超過70%的銷售率，幾乎是一個不可能完成的任務(wù)。
“優(yōu)先次級結(jié)構(gòu)”
搞暈投資者
回過頭來看這個信托計(jì)劃的風(fēng)控設(shè)計(jì)，其中項(xiàng)目土地使用權(quán)作抵押擔(dān)保1.8億元，項(xiàng)目公司51%的股權(quán)被用來做質(zhì)押擔(dān)保，另外49%的股權(quán)由四川信托直接持有。同時為了提高吸引力，該信托產(chǎn)品還少有地設(shè)計(jì)了優(yōu)先次級受益結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目公司的股東旭輝集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“旭輝集團(tuán)”)認(rèn)購了該信托計(jì)劃1.5億元的次級受益權(quán)。從表面上來看，土地使用權(quán)以及項(xiàng)目公司51%的股權(quán)雖然不足以對沖該信托項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，但是優(yōu)先次級受益結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，將保證投資者優(yōu)先于旭輝集團(tuán)獲得該信托計(jì)劃的預(yù)期受益，這樣一來該信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)將被大大降低。那么，以逐利為目的的開發(fā)商，有沒有這么好心，將風(fēng)險(xiǎn)都扛住，將受益都留給投資人呢？帶著這個疑問，記者仔細(xì)查看了該信托計(jì)劃的產(chǎn)品推介資料，發(fā)現(xiàn)其中另有玄機(jī)。
原來旭輝集團(tuán)盡管認(rèn)購了該信托計(jì)劃1.5億的次級受益權(quán)，但是這1.5億資金是從項(xiàng)目公司以股東借款的形式獲得的，這就意味著該信托計(jì)劃實(shí)際上只募集到了1.5億的資金，而旭輝集團(tuán)“空口白牙”獲得了價(jià)值1.5億的次級受益權(quán)。雖然次級受益權(quán)的償付等級低于其他投資者，但是對于旭輝集團(tuán)而言，獲得這1.5億的次級受益權(quán)，完全是零成本。
雖然該信托計(jì)劃同樣設(shè)定了連帶責(zé)任擔(dān)保，由項(xiàng)目股東旭輝集團(tuán)及其實(shí)際控制人對項(xiàng)目提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，但是根據(jù)旭輝集團(tuán)的財(cái)報(bào)顯示，旭輝集團(tuán)目前總資產(chǎn)為109億元，總負(fù)債為80.32億元，負(fù)債水平似乎比較安全，但是記者發(fā)現(xiàn)旭輝集團(tuán)的賬目中，存在高達(dá)30.29億元的預(yù)收賬款，這就意味著，一旦旭輝集團(tuán)的資金回籠出現(xiàn)問題，集團(tuán)將立刻陷入資不抵債的窘境，也就失去了提供連帶責(zé)任擔(dān)保的能力。
