2011年的樓市，從“金九銀十”最終變成了“銅九鐵十”，本身就不缺乏戲劇性。然而，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售慘淡還不是這一季的結(jié)尾，上�！巴朔咳恕本统蔀榱藰鞘械闹鹘恰�
樓市拐點(diǎn)似乎就在眼前。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，京滬廣深等一線城市的新建商品房從6月起連續(xù)四個(gè)月停漲，即將公布的10月份銷(xiāo)售量和售價(jià)預(yù)料也將持續(xù)萎縮。
不少業(yè)內(nèi)人士從這一輪的樓市低潮中看到了2008年樓市拐點(diǎn)的影子。但和那次短暫的調(diào)整期不同，如今在限購(gòu)、大建保障房和緊縮房貸的“組合拳”作用下，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)這一回真的需要重新定位了。
買(mǎi)方市場(chǎng)到了？
近幾年來(lái)積極提價(jià)的開(kāi)發(fā)商，終于碰到了業(yè)主們的報(bào)復(fù)性反彈。
10月26日，位于上海浦東的“中海·御景熙岸”商品房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商中海地產(chǎn)的大幅降價(jià)促銷(xiāo)卻招來(lái)了老業(yè)主的圍攻。26日，該樓盤(pán)的售價(jià)從開(kāi)盤(pán)時(shí)的每平方米2.2萬(wàn)元陡然降至“團(tuán)購(gòu)價(jià)”1.6萬(wàn)元，約200名財(cái)產(chǎn)巨額縮水的已購(gòu)房的老業(yè)主相約聚集在售樓中心，齊聲高喊“退房”口號(hào)，并拉起條幅抗議開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為。
此前的近兩個(gè)月，上海、北京等大城市還發(fā)生了若干起規(guī)模不一的“退房”抗議。
在北京南五環(huán)外的房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，“首開(kāi)·熙悅山”今年6月開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)為14500元。9月以來(lái)，該項(xiàng)目售樓處將200套所謂“樣板房”以特價(jià)房的形式推出市場(chǎng)，均價(jià)降至13000元。自覺(jué)虧錢(qián)的業(yè)主便從9月起開(kāi)始，向開(kāi)發(fā)商發(fā)起網(wǎng)上和面對(duì)面的抗議。
在經(jīng)過(guò)反復(fù)抗議之后，首開(kāi)集團(tuán)同意對(duì)業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償或是等價(jià)車(chē)位的補(bǔ)償。截至目前，賠償仍在進(jìn)行中。
一些分析人士認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步松動(dòng)，開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)還可能引發(fā)房產(chǎn)持有者更大規(guī)模的反彈。而購(gòu)房者人越來(lái)越高的降價(jià)預(yù)期，也將為整個(gè)樓市帶來(lái)更大的博弈力量。買(mǎi)方市場(chǎng)的到來(lái)，并非不可能。
工銀國(guó)際分析師羅佳明對(duì)《中國(guó)新聞周刊》分析，本輪“退房潮”影響到房地產(chǎn)行業(yè)的減價(jià)，才剛剛開(kāi)始，“短期內(nèi)中央應(yīng)不會(huì)放松政策調(diào)控，減價(jià)才剛開(kāi)始。上海當(dāng)前的降價(jià)潮應(yīng)該只是行業(yè)下行的開(kāi)端，相信明年第一季是最壞時(shí)期。”羅佳明表示。
《中國(guó)新聞周刊》在北京大興、亦莊等地區(qū)的樓盤(pán)采訪時(shí)看到，購(gòu)房者持幣觀望的心態(tài)濃厚，多數(shù)人期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行。
而開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)出的業(yè)績(jī)，也似乎佐證了這一點(diǎn)。
今年的銷(xiāo)售季時(shí)間已過(guò)去四分之三，但近七成一線房企前三季度并未完成年度銷(xiāo)售任務(wù)的四分之三。從存量房的指標(biāo)來(lái)看，房企三季度存貨達(dá)5314億元，是6月末2195億元的2.4倍。
房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科今年的三季報(bào)顯示，萬(wàn)科在主要城市商品住宅供應(yīng)量增加，但銷(xiāo)售卻進(jìn)一步放緩。由于對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)測(cè)相對(duì)謹(jǐn)慎，萬(wàn)科表示，自己已將不少未能售出的銷(xiāo)售資源留到未來(lái)兩至三年的市場(chǎng)。
10月25日，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉在一場(chǎng)投資者電話會(huì)議上表示，“國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向”。肖莉還認(rèn)為，“未來(lái)幾個(gè)月里情況將變得更加糟糕，銷(xiāo)售量和價(jià)格會(huì)進(jìn)一步下降。”
話音剛落，萬(wàn)科北京公司旗下的金隅萬(wàn)科城疆域11月推出的三期新房源，均價(jià)14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米；與此同時(shí)，萬(wàn)科深圳公司旗下項(xiàng)目金域緹香也將于11月推出均價(jià)萬(wàn)元左右的精裝修房源，比此前開(kāi)盤(pán)價(jià)優(yōu)惠約1000元左右。
開(kāi)發(fā)商要倒？
開(kāi)發(fā)商降價(jià)的主要壓力，來(lái)自于今年金融收縮中其面臨的資金壓力。
從上市房地產(chǎn)企業(yè)公布的三季報(bào)可以看出，今年多數(shù)開(kāi)發(fā)商的未售出存量房激增，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化，資金鏈深度承壓。截至10月末，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財(cái)報(bào)，七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，超過(guò)四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損，80%以上房企負(fù)債同比增加。
由于資金面堪憂，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走進(jìn)“賣(mài)身”行列。房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌也處在進(jìn)行時(shí)。
在北京、上海、天津和重慶4大產(chǎn)權(quán)交易所，今年掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目出現(xiàn)井噴，總數(shù)超過(guò)了600宗。而根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至10月中旬，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例已達(dá)90余起，超過(guò)去年全年的并購(gòu)數(shù)量。
近期，總部位于杭州的開(kāi)發(fā)商綠城集團(tuán)面臨“倒掉”的傳聞也在市場(chǎng)上激起強(qiáng)烈反響。這家由董事長(zhǎng)兼總裁宋衛(wèi)平在1994年以15萬(wàn)元借款起家、不斷通過(guò)融資擴(kuò)張的房地產(chǎn)集團(tuán)，正在經(jīng)歷成立近17年來(lái)最大的一次資金危機(jī)。
2011年上半年，綠城公司現(xiàn)金及銀行存款從2010年年底的近150億驟降至97.46億，而資金負(fù)債率則從去年的132%，大幅上升至160%以上。
負(fù)債率上升的同時(shí)，綠城的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻在下滑。截至8月底，綠城銷(xiāo)售金額也只有248億元，仍未完成其年度550億銷(xiāo)售目標(biāo)的一半。因?yàn)榫G城始終在高昂的融資成本之下運(yùn)作，其房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)一直徘徊在2%上下。如果今年綠城的銷(xiāo)售額達(dá)不到480億元，那么將面臨著被債務(wù)拖累的深度危險(xiǎn)。
為解決資金困難，綠城開(kāi)始求助于同為浙江的其他開(kāi)發(fā)商。采用的方式是以企業(yè)互相擔(dān)保的方式獲得銀行貸款。9月15日，浙江房地產(chǎn)企業(yè)新湖中寶發(fā)布公告稱(chēng)，其將與綠城建立3億元額度的互保關(guān)系，互為對(duì)方貸款提供信用保證。
資金壓力稍微緩解的宋衛(wèi)平，也及時(shí)地在公開(kāi)場(chǎng)合呼喊：“我相信，綠城不會(huì)死在絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的前面�！敝徊贿^(guò)，這一輪由樓市的低迷直接引發(fā)到開(kāi)發(fā)商身上的資金壓力，不會(huì)都像綠城這么輕易化解。
“本輪調(diào)控不會(huì)像2008年一樣，而是長(zhǎng)期的�！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹日前在上海出席一場(chǎng)地產(chǎn)金融論壇上說(shuō)。他強(qiáng)調(diào)，這次調(diào)控對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是“嚴(yán)峻的考驗(yàn)”。
分析人士指出，如果限購(gòu)不放開(kāi)，房源長(zhǎng)期難以獲得銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，無(wú)疑會(huì)對(duì)綠城這樣的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生巨大的壓力。而綠城現(xiàn)在所反映出來(lái)的問(wèn)題，是開(kāi)發(fā)商的典型代表。開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在再次面臨是要降價(jià)求生存，靠融資求發(fā)展。
根據(jù)國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪評(píng)級(jí)對(duì)在香港上市的29家中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查，開(kāi)發(fā)商持有大量現(xiàn)金。截至今年6月，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的總現(xiàn)金達(dá)1910億元。其中，23家擁有足夠的現(xiàn)金流，足以應(yīng)付未來(lái)12個(gè)月內(nèi)的局面。這些現(xiàn)金既包括利息，也有土地金等。
穆迪還稱(chēng)，國(guó)內(nèi)現(xiàn)金流狀況最好的是龍湖地產(chǎn)，擁有現(xiàn)金人民幣126.26億元。不過(guò)，即便是資金面最好的龍湖地產(chǎn)，現(xiàn)在也加快了降價(jià)促銷(xiāo)。
其他大型房地產(chǎn)企業(yè)則在促進(jìn)銷(xiāo)售的同時(shí)，加快融資步伐。近期，中糧地產(chǎn)拋售投資性金融資產(chǎn)獲利約4000萬(wàn)元。10月，萬(wàn)科為名下子公司進(jìn)行三次擔(dān)保融資約12億元，超過(guò)三季度的擔(dān)保融資總額。
根據(jù)高華證券對(duì)127
家上市房企財(cái)務(wù)狀況的分析，國(guó)內(nèi)房企在2012年上半年面臨的再融資需求更高。未來(lái)12個(gè)月主要城市房?jī)r(jià)將由目前水平下降15%至20%，或由2010
年峰值下降約25%。
限購(gòu)要松？
不過(guò)，就在房地產(chǎn)企業(yè)為資金鏈問(wèn)題奔走的同時(shí)，樓市的低迷再一次激起了對(duì)于政府“托市”甚至“救市”的傳聞。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新暗含“限購(gòu)”終將取消的發(fā)言，激起了熱議。
“一旦全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，和銀行、稅務(wù)等系統(tǒng)信息統(tǒng)一到一個(gè)平臺(tái)，就不必再采取限購(gòu)這種行政色彩濃厚的辦法來(lái)調(diào)節(jié)樓市�！�10月27日的人大常委會(huì)聯(lián)組會(huì)議上，姜偉新此話一出，關(guān)于“政府即將取消限購(gòu)”等各種版本的解讀，就占據(jù)了許多媒體的頭版位置。
但是對(duì)政府放松限購(gòu)的預(yù)期，業(yè)內(nèi)人士基本上持否定態(tài)度。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在評(píng)論限購(gòu)是否取消時(shí)堅(jiān)持認(rèn)為，取代限購(gòu)的政策應(yīng)該是能夠抑制投資投機(jī)的其他市場(chǎng)手段，例如印花稅、房產(chǎn)稅等，“再有一系列配套政策的話，我們才可以取消限購(gòu)”，“而如果在這個(gè)時(shí)候放出要取消限購(gòu)的信號(hào)，很有可能會(huì)打擊人民對(duì)調(diào)控政策的信心”。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀也強(qiáng)調(diào)，姜偉新部長(zhǎng)的講話內(nèi)容里，在提到取消限購(gòu)令之前有一個(gè)前提：全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，和銀行、稅務(wù)等系統(tǒng)信息統(tǒng)一到一個(gè)平臺(tái)。她認(rèn)為，這個(gè)平臺(tái)就是包括銀行房貸政策、房產(chǎn)稅等在內(nèi)的市場(chǎng)手段。
“如果老百姓了解到了完整的信息，就不會(huì)出現(xiàn)不必要的擔(dān)心，而公眾所憂慮的房地產(chǎn)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，目前不可能出現(xiàn)�！比~檀表示。
而就在10月末，財(cái)政部也公開(kāi)表示，將在重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施。
“隱形的手”仍會(huì)制約房地產(chǎn)市場(chǎng)，而政府、購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的博弈，預(yù)料將持續(xù)到2012年。
