資金不足是我國(guó)地方政府實(shí)施保障房建設(shè)的一大難題。江西宜春市引入市場(chǎng)機(jī)制、社會(huì)資本，通過拍賣土地時(shí)“限地價(jià)，競(jìng)配建保障房面積”的方式，達(dá)到了政府“不花錢”就能超額完成當(dāng)年公租房建設(shè)任務(wù)的目標(biāo)，解決了以往完全由政府直接投資實(shí)施保障房建設(shè)存在的籌資和管理等難題。
建設(shè)規(guī)模大 資金壓力大
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前在宜春采訪了解到，宜春市中心城區(qū)今年公共租賃住房任務(wù)為１０００套，市政府拿出一塊面積為７８畝多、性質(zhì)為劃撥用地的一類建設(shè)用地，計(jì)劃按１．５的容積率建設(shè)多層公共租賃住房６萬平方米、１０００套，加上商業(yè)和社區(qū)服務(wù)及物業(yè)配套用房３５００平方米，車位１萬平方米，預(yù)計(jì)總投資１億元左右。江西省按每套２萬元的標(biāo)準(zhǔn)下?lián)苤醒胙a(bǔ)貼資金，建設(shè)資金缺口較大。
為此，宜春探索采取了開發(fā)用地配建公共租賃住房的方法，將這塊用地由劃撥土地改為出讓土地，并提高土地容積率，由建多層建筑改為高層建筑，以提高土地利用率。中標(biāo)者必須在開發(fā)商品房之余，確保至少建設(shè)６萬平方米、１０００套公共租賃住房。
政府用這宗土地扣除“四金”后的出讓價(jià)款、加上中央公租房補(bǔ)貼用于回購(gòu)一定面積的公共租賃住房。同時(shí)，土地拍賣時(shí)以無償提供一定面積的公共租賃住房為競(jìng)拍起始面積，無償提供面積多者中標(biāo)。
宜春市房管局局長(zhǎng)涂曉明介紹，這宗地評(píng)估總價(jià)為９６２０萬元（每畝價(jià)格為１２２萬元），扣除相關(guān)費(fèi)用后為７６９６萬元，加上中央補(bǔ)貼，按每平方米２３００元（含精裝修）可用于回購(gòu)４．１８萬平方米公租房。土地拍賣時(shí)以無償提供公租房４２００平方米為競(jìng)拍起始面積。競(jìng)拍不足６萬平方米，政府再以３０７４元／平方米購(gòu)買不足部分公共租賃住房；確保政府以２６００元／平方米的價(jià)格購(gòu)買建筑面積１萬平方米的地下車位。
今年５月下旬，有５家開發(fā)商參與了這宗地的公開競(jìng)拍，經(jīng)過２８輪激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終以在該項(xiàng)目中配建６．３５萬平方米公共租賃住房收拍。
土地拍賣前“四定一限” 確保公租房建設(shè)按質(zhì)保量
考慮到公租房建設(shè)在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)等方面有諸多要求，宜春市在這宗土地出讓前設(shè)置了‘四定一限’的前提條件，即定規(guī)劃條件、定交房標(biāo)準(zhǔn)、定工程質(zhì)量、定建設(shè)時(shí)限、限土地價(jià)格，公開競(jìng)拍公共租賃住房面積，多者中標(biāo)。
一是定規(guī)劃條件。包括土地使用環(huán)境容量要求是容積率不大于３．５，綠化率不小于３５％，配建公共租賃住房不低于１０００套、６萬平方米；建筑形態(tài)要求是日照間距系數(shù)不小于１，建筑退讓用地紅線按法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行，建筑側(cè)向間距高層與多層不小于９米，高層與高層間距不小于１３米，并符合消防要求；交通要求是住宅建筑停車泊位與商業(yè)辦公等其它停車泊位分開設(shè)置。
二是定交房標(biāo)準(zhǔn)。公租房必須按３００元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行精裝修。具體內(nèi)容包括入戶采用防盜門；客廳及臥室地面采用�；u；廚房、衛(wèi)生間地面、墻面均采用防滑地磚和墻磚；天棚采用塑鋼扣板；衛(wèi)生間安裝吸頂燈、換氣扇，安裝蹲便器、成品立柱盆；廚房安裝吸頂燈、抽油煙機(jī)、成品櫥柜和淘菜單盆等。同時(shí)，水、電、氣表須安裝到戶。
三是定工程質(zhì)量。實(shí)行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家工程質(zhì)量有關(guān)管理規(guī)定和保障性住房綜合驗(yàn)收程序，確保工程質(zhì)量安全。該工程必須達(dá)市優(yōu)，未達(dá)市優(yōu)罰５０元／Ｍ２，達(dá)省優(yōu)獎(jiǎng)勵(lì)開發(fā)商５０萬元。
四是定建設(shè)時(shí)限。這一公租房項(xiàng)目為高層建筑，設(shè)定建設(shè)周期為１年半，主體封頂驗(yàn)收合格后才能進(jìn)行商品房的開發(fā)建設(shè)；公租房在綜合驗(yàn)收后由開發(fā)商將土地及房屋產(chǎn)權(quán)證直接辦給政府保障房主管部門。
五是限土地價(jià)格。這宗評(píng)估價(jià)款扣除“四金”后的７６９６萬元，設(shè)定為該宗土地上限價(jià)，再加上中央公共租賃住房補(bǔ)貼，然后按工程進(jìn)度逐步返還給開發(fā)商，用于回購(gòu)４．１８萬平方米公租房。
“限地價(jià)競(jìng)配建保障房面積”做法“一舉多得”
有關(guān)人士分析認(rèn)為，宜春“限地價(jià)、競(jìng)配建保障房面積”的做法其實(shí)簡(jiǎn)單，“一點(diǎn)即破”，但效果可謂“一舉多得”。各地在政府舍得拿好地、房地產(chǎn)市場(chǎng)尚可的前提下可以借鑒。
首先，由政府投資建設(shè)改為開發(fā)商投資建設(shè)，緩解了政府直接投資保障性住房建設(shè)資金壓力大的問題。江西省建設(shè)廳住房保障處處長(zhǎng)鄺振勝說，宜春的做法通過引入市場(chǎng)機(jī)制，進(jìn)行公開競(jìng)爭(zhēng)，用節(jié)余出來的出讓土地?fù)Q取保障性住房建設(shè)資金，較徹底解決了公租房建設(shè)資金問題，破解了地方財(cái)政投資壓力過大的難題。
鄒凱軍說，宜春不用直接投資就得到了高層公共租賃住房１０００套、面積６．３５萬平方米，按成本價(jià)回購(gòu)價(jià)值達(dá)到１．４６億元（含住房精裝修價(jià)款），如按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估約合４５００元／平方米，總價(jià)值達(dá)到２．８６億元，增加了政府固定資產(chǎn)。
另外，還解決了保障性住房基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金投入的問題。以前單獨(dú)建保障性住房小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的幼兒園、商業(yè)用房、社區(qū)和物業(yè)服務(wù)用房等基礎(chǔ)設(shè)施全部都是由政府直接投入，這筆費(fèi)用相當(dāng)大，而在開發(fā)用地配建保障性住房，小區(qū)內(nèi)這些基礎(chǔ)設(shè)施由開發(fā)商按規(guī)劃要求配套到位，小區(qū)居民可以共享，減輕了政府對(duì)保障性住房的資金投入。
其次由劃撥土地改為出讓土地，通過調(diào)整規(guī)劃條件，提高容積率，建設(shè)高層住宅，解決了建設(shè)保障性住房土地利用率低的問題。宜春按“四定一限”競(jìng)配建保障性住房面積這種開發(fā)投資模式，同一地塊除提供６萬多的公租房外，還將建設(shè)１２萬平方米商品住房，是原設(shè)想建設(shè)規(guī)模的近3倍。
再次，由政府直接主導(dǎo)建設(shè)改變?yōu)榧訌?qiáng)監(jiān)管，解決了保障性住房建設(shè)程序復(fù)雜和管理難度大的問題。以往房管部門為保障房建設(shè)招投標(biāo)要花費(fèi)大量的人力、財(cái)力，往往與完成目標(biāo)任務(wù)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)產(chǎn)生嚴(yán)重沖突�，F(xiàn)由開發(fā)商建設(shè)，所有程序按市場(chǎng)運(yùn)作，使程序簡(jiǎn)化。政府只要加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)監(jiān)管，按設(shè)定的要求督促投資方落實(shí)到位即可。
第四是由集中單一建設(shè)改為開發(fā)用地配建，讓住商品房和住保障房的群眾同享開發(fā)小區(qū)各項(xiàng)建設(shè)成果，解決了保障性住房困難家庭過于集中居住的問題。
