11月第一天的下午，在中泰基地觀看球隊(duì)訓(xùn)練的綠城老板宋衛(wèi)平絲毫不會(huì)預(yù)料到，一則“倒綠”傳言即將在網(wǎng)絡(luò)上瘋狂傳播，隨即扯動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)最敏感的神經(jīng)。
這則傳言說(shuō)——“綠城申請(qǐng)破產(chǎn)”。
才出“信托門”又曝“破產(chǎn)門
網(wǎng)絡(luò)空間的軒然大波讓宋衛(wèi)平?jīng)]法安之若素地只把傳言當(dāng)作惡作劇。
11月2日凌晨，宋衛(wèi)平撰文回應(yīng)：“綠城目前一切尚好”，洋洋灑灑，千字有余。宋衛(wèi)平歷史學(xué)專業(yè)出身，這篇“千字文”寫得也頗有些縱橫捭闔的氣勢(shì)。
有人猜測(cè)，或許是一個(gè)多月以來(lái)，宋衛(wèi)平聽到綠城“倒掉”的消息過(guò)于密集，所以終于決定親自出面澄清。
的確，如果從9月12日算起，這已是綠城第四次陷入輿論危機(jī)。這天，一家體育類專業(yè)媒體披露，海航開價(jià)30億欲收購(gòu)綠城，若敲定，綠城足球隊(duì)也將遷往海南，不再是浙江球隊(duì)。十天后，綠城再傳因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托問(wèn)題受銀監(jiān)會(huì)調(diào)查，綠城股票開盤大跌17%。9月底，又有消息稱，綠城為擺脫資金困局，考慮在香港聯(lián)交所退市。
不知是否因?yàn)樵黾恿恕疤魺粢箷钡那楣?jié)，相比此前的“收購(gòu)門”、“信托門”，這次的“破產(chǎn)門”顯然更能勾起人們的談興。市場(chǎng)各方迅速借助便捷的網(wǎng)絡(luò)傳播工具抒發(fā)自己對(duì)綠城“破產(chǎn)”一事的看法，并大體可分為“挺綠派”和“倒綠派”。
“綠城跟當(dāng)年的順馳完全不一樣，它有900多億的存貨，只要降價(jià)銷售，不會(huì)有問(wèn)題的。”融創(chuàng)集團(tuán)董事會(huì)主席兼行政總裁孫宏斌力挺綠城，“它不會(huì)成為第二個(gè)順馳！”
還有很多的“挺綠派”更愿意強(qiáng)調(diào)綠城所建住宅的品質(zhì)。深圳中天裝飾有限公司經(jīng)理張安說(shuō)：“綠城是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)品質(zhì)的代表，希望不要出事。”
一位曾供職于綠城財(cái)務(wù)部門的人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，雖然聽到這個(gè)傳言一點(diǎn)都不驚訝，但自己堅(jiān)信綠城破產(chǎn)的可能性很小，一個(gè)重要原因就是它的產(chǎn)品沒有出問(wèn)題，而且在江浙一帶很有號(hào)召力。
與背景煊赫的一些大型房企不同，民企綠城可謂發(fā)于畎畝，上世紀(jì)90年代中期在杭州起家，從開發(fā)30畝地的小項(xiàng)目邁步。正是因其對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的追求使其在業(yè)界逐漸嶄露頭角，1999年，綠城開發(fā)了九溪玫瑰園別墅，并由此奠定了綠城在高端房地產(chǎn)領(lǐng)域的地位。
“宋總曾在2009年的一次投資見面會(huì)上說(shuō)，對(duì)我來(lái)說(shuō)，最重要的是做好產(chǎn)品，在做好產(chǎn)品的同時(shí)順便賺點(diǎn)錢而已�！痹G城財(cái)務(wù)部門人士說(shuō)，綠城在打造產(chǎn)品時(shí)往往不惜下血本，也因此綠城的毛利率在行業(yè)內(nèi)處于較低水平。在綠城，一個(gè)項(xiàng)目賺錢賺少了不會(huì)被“撤掉”，但質(zhì)量出了問(wèn)題肯定會(huì)被“拿下”。集團(tuán)高層管理人員大多是做工程出身鮮有財(cái)務(wù)背景，這也在一定程度上體現(xiàn)了宋衛(wèi)平的管理取向。
不過(guò)，也有人對(duì)綠城拒不降價(jià)的行為頗有微詞。“一個(gè)公司，面對(duì)市場(chǎng)，不愿意放棄暴利思想，不愿意降價(jià)求生存，卻以倒閉破產(chǎn)來(lái)威脅，這是哪個(gè)國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)給慣出來(lái)的這毛��？活路不走，以死路來(lái)要挾。我只能說(shuō)，自作孽，不可活，想死你就死吧�！苯�(jīng)濟(jì)學(xué)人馬光遠(yuǎn)在微博上說(shuō)。
大幅降價(jià)或仍然是小概率事件
“破產(chǎn)”傳言似乎并未擾宋衛(wèi)平看球的興致，做出回應(yīng)的當(dāng)天下午，他專程從杭州趕到嘉興觀看比賽。此役是本賽季綠城在綠茵場(chǎng)的收官之戰(zhàn)，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)，綠城的鏖戰(zhàn)還遠(yuǎn)未結(jié)束。
對(duì)近日傳出的多重“門”稍加梳理不難發(fā)現(xiàn)，傳言大多基于一種猜測(cè)，即綠城的資金鏈狀況堪憂。那么，綠城的資金鏈狀況到底如何？是否真的已陷入危機(jī)？
按照宋衛(wèi)平的說(shuō)法：其實(shí)綠城無(wú)需引起大家如此大的擔(dān)憂。一方面，綠城在努力抓銷售，另一方面，綠城有騰挪的余地，可以出讓一部分項(xiàng)目的股權(quán)解決資金上的問(wèn)題。綠城對(duì)危機(jī)并非沒有預(yù)案，到目前為止，一切都在可控范圍內(nèi)。
無(wú)破產(chǎn)之虞，并不意味著沒有現(xiàn)金流緊張之憂。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百億代表企業(yè)銷售數(shù)據(jù)顯示，綠城前三季度銷售額267億元，銷售面積121萬(wàn)平方米，同比分別下降了26%和37%，在排名中屬倒數(shù)之列，僅僅完成了全年計(jì)劃的一半左右。9月當(dāng)月，銷售金額和銷售面積分別為17億元和8萬(wàn)平方米，與龍頭企業(yè)萬(wàn)科125.1億和108萬(wàn)平方米的銷售業(yè)績(jī)相比，遜色太多。
然而就在兩年前，宋衛(wèi)平曾立下“超越萬(wàn)科”的豪言。去年初，綠城還被認(rèn)為是能和萬(wàn)科相匹敵的奪冠熱門�？尚蝿�(shì)在持續(xù)緊縮的調(diào)控之下急轉(zhuǎn)直下，現(xiàn)在綠城的業(yè)績(jī)已難以望萬(wàn)科項(xiàng)背。
面對(duì)銷售回籠資金渠道不暢，綠城不得不在融資上頻頻發(fā)力。拿信托來(lái)說(shuō)，用益信托發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年綠城集團(tuán)共發(fā)行7款信托計(jì)劃，信托融資共計(jì)37.67億元，在國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商中僅次于萬(wàn)達(dá)及保利。進(jìn)入三季度，雖然有“信托門”的滋擾，但綠城集團(tuán)仍發(fā)行了4款信托計(jì)劃，發(fā)行總規(guī)模9.4億元。
“我個(gè)人一直很欽佩宋總的為人，他做慈善，用自己的錢建學(xué)校、建醫(yī)院，但他有一個(gè)缺點(diǎn)，就是喜歡‘賭’，綠城的財(cái)務(wù)策略也一直較為激進(jìn)，杠桿率一直較高�！笔聦�(shí)上，2008年那次調(diào)控就曾使綠城陷入瀕臨“破產(chǎn)”的境地。宋總曾在一次內(nèi)部會(huì)議上提到，等2008年這場(chǎng)危機(jī)過(guò)了，就不再這么激進(jìn)，要穩(wěn)健一點(diǎn)。然而，渡過(guò)危機(jī)之后，綠城對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)更加自信，2009年又掀起新一輪的高速擴(kuò)張。
“綠城和保利是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)理念比較激進(jìn)的代表，但是保利在去年調(diào)整管理層和發(fā)展策略后越來(lái)越穩(wěn)健了，綠城依然堅(jiān)持比較快的擴(kuò)張速度�！蔽髂献C券房產(chǎn)分析師肖劍告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。
綠城最近三年的年報(bào)顯示，其負(fù)債率最低的是2009年的105.1%，2010年綠城集團(tuán)凈資產(chǎn)負(fù)債率為132%，到今年年中，這一數(shù)字攀升到163.2%，超過(guò)綠城最困難的2008年底的140%。另?yè)?jù)披露，2010年年終，綠城銀行貸款的總額分別相當(dāng)于現(xiàn)金及其現(xiàn)金等價(jià)物的200%和上半年經(jīng)營(yíng)收入的120%。資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)87%，流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的比例為76%�！案哓�(fù)債在行業(yè)向好的時(shí)候沒什么問(wèn)題，但進(jìn)入行業(yè)調(diào)整，就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，‘轉(zhuǎn)不動(dòng)了’�！�
此外，已經(jīng)走出杭州的綠城，開始在北京、上海等大城市大舉擴(kuò)張。2009年樓市高燒時(shí)期，綠城曾不惜重金斬獲多幅“地王”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如果這些土地不能通過(guò)房產(chǎn)銷售順利變現(xiàn)，都會(huì)拖垮綠城的資金鏈。
雖然，萬(wàn)科、中海、恒大、龍湖、富力等越來(lái)越多的房企開始有選擇地降價(jià)促銷，但在上述原綠城財(cái)務(wù)部門人士看來(lái)，降價(jià)顯然不是宋衛(wèi)平的首選。綠城從2008年的危機(jī)中充分吸取了教訓(xùn)，積極尋求與其他行業(yè)的一些巨頭進(jìn)行合作。如果形勢(shì)惡化，現(xiàn)金流無(wú)法覆蓋工程款、土地款等支出，完全可以選擇把項(xiàng)目賣給這些“有錢的合作伙伴”，降價(jià)還是小概率事件。
有媒體近日也披露，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，綠城不會(huì)采取大幅降價(jià)的方式促銷，可能會(huì)通過(guò)3-5個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠回饋老客戶或員工。
年關(guān)前回籠資金準(zhǔn)備過(guò)冬
“秋日天涼，并非只籠罩一城一池，今日由于調(diào)控嚴(yán)厲遭遇生存困境的，是中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)�！焙�(jiǎn)單地澄清之后，宋衛(wèi)平將更多的筆墨放在了對(duì)行業(yè)整體的憂慮上。
的確，多事之秋的樓市，疲敝的不只是綠城。
“限購(gòu)”、“限貸”、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月9日公布的數(shù)據(jù)顯示，1至10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源68429億元，同比增長(zhǎng)20.2%。增速較1-9月下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款10552億元，同比增長(zhǎng)1%，占比呈下降態(tài)勢(shì)，自籌資金28201億元，同比增長(zhǎng)30.8%，其他資金28961億元，其中，個(gè)人按揭貸款6755億元，增速下降4.9%。
不僅如此，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)募資的難度也越來(lái)越大。保利地產(chǎn)4日發(fā)公告宣布，結(jié)合目前資本市場(chǎng)的融資環(huán)境，經(jīng)與主承銷商協(xié)商，同意公司撤回2010年非公開發(fā)行A股股票申請(qǐng)。公開資料顯示，去年3月19日，保利就公布該增發(fā)方案，擬向保利大股東保利集團(tuán)在內(nèi)的不超過(guò)10名特定對(duì)象增發(fā)不超過(guò)7億股，募資不超過(guò)96億元開發(fā)13個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但從去年4月至今已18個(gè)月，保利的96億增發(fā)并沒有太多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
在資金不斷趨緊的情況下，房企業(yè)績(jī)也在不斷下滑。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年三季度，146家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入866.3億元，同比下滑22%。從凈利潤(rùn)指標(biāo)看，146家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)97.1億元，同比下滑了25.5%。
房企業(yè)績(jī)下滑的背后，是銷售不暢、庫(kù)存高企的慘淡局面。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-10月，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積為79653萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10%。中國(guó)指數(shù)研究院的一份最新研究報(bào)告分析說(shuō)，這一增速與1-9月相比下降了2.9個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。10月全國(guó)商品房銷售面積為8364萬(wàn)平方米，環(huán)比下降26.9%，亦低于去年全年月平均銷售水平；同比下降9.4%，是自今年4月以來(lái)的首次單月同比下降。
在庫(kù)存方面，以上市房企為例，三季度末，房地產(chǎn)板塊146家公司存貨達(dá)1.22萬(wàn)億元，較去年同期的8593億元大增41.98%。此外，衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~的下滑速度逐步加快。146家上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)的191.723億元，同比大幅下滑272.2%，其中90家房企三季度經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)值。
