昔日地王今安在？
“我公司代理嘉定南翔的頂級樓盤，近期大幅降價(jià)，原價(jià)2.6萬元/平方米，直降7000元/平方米，現(xiàn)價(jià)1.8、1.9萬元/平方米，機(jī)會(huì)難得�！边@是最近上海樓市最具知名度的騷擾短信之一。
業(yè)內(nèi)人士都知道，這個(gè)大降價(jià)的頂級樓盤就是江蘇新城地產(chǎn)旗下的新城公館(微博)——其所在地塊，正是2009年房地產(chǎn)高峰時(shí)的當(dāng)?shù)氐赝酢?BR> 地王如此大幅降價(jià)，或許是中國樓市有史以來的第一次。而本報(bào)記者最新獲悉，新城公館大降后的效果并不理想，銷售表現(xiàn)平平。
“樓板價(jià)成本過高，當(dāng)前售價(jià)確實(shí)已近開發(fā)商成本價(jià)。但就市場而言，這個(gè)價(jià)格依然不具有絕對吸引力�！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人直言，這就是地王的悲劇。
新城公館的尷尬，正是近幾年誕生地王的共同困境。本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2009年全國誕生的地王，一半在上海，而如今的上海，已成了地王危機(jī)集中爆發(fā)之地。
新城地產(chǎn)之外，上海證大(0755.HK)、中建地產(chǎn)、華僑城(000069.SZ)……多家響當(dāng)當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)大鱷，都正在經(jīng)歷手中地王的痛苦折磨。
一直以來，開發(fā)商敢于競購地王以及地王賴以生存的關(guān)鍵市場“邏輯”在于囤地升值：拿下地王后，在當(dāng)時(shí)市場價(jià)格下或許難以操作，但只要捂上一段時(shí)間，以時(shí)間換價(jià)格空間，地王依然有不菲回報(bào)。
而今，當(dāng)年的高地價(jià)成了將地王們高懸在空中的十字架，而像自動(dòng)扶梯一樣下行的房價(jià)已成釜底抽薪之勢。沒有了高房價(jià)墊底，地王們?nèi)绾胃畹籼自诓弊由系睦K索？
各有困境
2009年、2010年誕生的地王，無論單價(jià)、總價(jià)還是地王總數(shù)，都創(chuàng)下了中國樓市之最。但如今，曾經(jīng)豪氣吞下地王的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，地王已成燙手山芋。
記者注意到，上海證大外灘地王、華僑城蘇河灣地王、中建新江灣城地王、新城地產(chǎn)南翔地王，這四幅上海當(dāng)前最具代表性的地王，大致分別處于規(guī)劃審批未開工前期、開工節(jié)點(diǎn)、開盤預(yù)售初期和強(qiáng)銷期四大房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)志性進(jìn)展節(jié)點(diǎn)。
四大地王在各自節(jié)點(diǎn)所面臨的難題，正是當(dāng)前地王困境的全面表現(xiàn)。
上海證大外灘地王于2010年2月1日由上海證大置業(yè)以92.2億元競得，巨額的土地款曾讓上海證大集團(tuán)董事長戴志康頗費(fèi)心機(jī)。
處于開工節(jié)點(diǎn)階段的華僑城蘇河灣地王，眼下遇到的事情也很棘手。
華僑城于2010年初地價(jià)高峰期搶得該地王，70.2億元的總價(jià)，相當(dāng)于成交樓板價(jià)達(dá)52783元/平方米，刷新了之前上海黃浦區(qū)163地塊51821元/平方米的單價(jià)紀(jì)錄，成為新的全國單價(jià)地王。
不過據(jù)本報(bào)記者從消息人士處獲悉，該地王后續(xù)開發(fā)也讓華僑城傷透腦筋。由于處在傳統(tǒng)的居民聚集區(qū)，除了地塊周邊地區(qū)建設(shè)有較高規(guī)劃要求外，還涉及地鐵建設(shè)、蘇州河沿線保護(hù)等諸多上海地產(chǎn)開發(fā)中的“老大難”問題。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，蘇河灣地王理論上還處于規(guī)劃審批階段，但來自地王周邊居民反映的情況是，在沒有施工許可證的情況下，該地王目前已經(jīng)部分開工。
相對而言，位于新江灣城的中建地王在建設(shè)基礎(chǔ)條件方面，較前兩塊地王有著天然優(yōu)勢：本身是熟地、又位于新區(qū)。政府的要求之一就是加快工程進(jìn)度。而就是這一條，目前看來，中建地王其實(shí)早有違約之嫌。
2009年底，中建地產(chǎn)以37.2億元強(qiáng)勢奪地，樓板價(jià)達(dá)32484元每平方米，溢價(jià)率為117%，是當(dāng)時(shí)的全國住宅單價(jià)地王。
本報(bào)記者近日在該地王現(xiàn)場看到，該地塊位于新江灣城絕對核心位置，處于華潤項(xiàng)目、仁恒項(xiàng)目、漢斯項(xiàng)目中間。而周邊這幾個(gè)項(xiàng)目，均已經(jīng)部分建成銷售，個(gè)別樓盤已實(shí)現(xiàn)部分交房入住。
據(jù)當(dāng)年地塊出讓的相關(guān)文件要求，“簽約之日起一年內(nèi)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”，但上海官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”信息則顯示，這個(gè)名為“中建府邸”的地王項(xiàng)目剛在11月8日首次取得預(yù)售許可證，從拿地到預(yù)售實(shí)際上已接近兩年。
至于新城地產(chǎn)南翔地王項(xiàng)目，則處于地王項(xiàng)目運(yùn)作周期中的最后一個(gè)關(guān)鍵階段。而該項(xiàng)目面臨本文開頭描述的銷售“窘境”。
上海資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士柴一峰直言，“過高的土地成本，整體市場上房價(jià)存在巨大的下調(diào)壓力，地王的痛苦就在于此了�！�
柴表示，這四幅地王分別面對的前期土地款融資難題、規(guī)劃開工高要求、建設(shè)周期苛刻、銷售及定價(jià)壓力等，既是眼下各自所處階段的難題，也是每塊地王在整個(gè)開發(fā)周期中都要面對。
地價(jià)持續(xù)縮水
地王樹大招風(fēng)，也確實(shí)令不少開發(fā)商賺足了眼球和銀子。不過土地的游戲規(guī)則在改變，拿下地王后囤地以時(shí)間換價(jià)格空間的策略，在房價(jià)、地價(jià)市場拐點(diǎn)的雙重夾擊中，開始失效。
單價(jià)大降7000元/平方米的南翔地王項(xiàng)目依然銷售乏力，集中暴露了眼下地王市場消化能力的迅速萎縮。
過高土地成本成為眾地王的“死穴”。記者注意到，新城地產(chǎn)2009年底競得該地王時(shí)的樓板價(jià)高達(dá)13200元，溢價(jià)率302%，甚至超過當(dāng)時(shí)所在區(qū)域在售房源的市場均價(jià)。
柴一峰分析，過高的土地成本迫使地王項(xiàng)目只能往高端方向運(yùn)作，尋求更大的價(jià)格和利潤空間，這種模式，在不限購的上行樓市中曾屢試不爽。
而眼下，在樓市整體調(diào)控影響下，定價(jià)過高成為地王項(xiàng)目的最大敗筆。
外界曾一度猜測新城公館定價(jià)超過3萬元/平方米，但由于市場低迷，開發(fā)商雖然下調(diào)定價(jià)，卻依然銷售乏力。近日新城公館聯(lián)手一二手經(jīng)紀(jì)公司高調(diào)降價(jià)、全力推盤，壓力可想而知。
“大幅降價(jià)房源基本上已在其成本線，但依然沒能快速出貨。而不到最后一步，地王持有者還不會(huì)考慮虧本銷售。”一位正在全力推銷新城公館的中介人士向記者直言。
面臨類似難題的還有中建的新江灣城地王項(xiàng)目。據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”最新披露，剛剛開盤的中建項(xiàng)目，最高售價(jià)接近16萬元/平方米，本期推出的大量房源均價(jià)在10萬元/平方米以上。
16萬元的單價(jià)，實(shí)際上是目前新江灣城其他在售項(xiàng)目最高價(jià)格的近兩倍，甚至已超過上海大部分包括黃浦江、新天地、佘山的一線豪宅，接近“第一豪宅”湯臣一品的價(jià)格水平。
對于這樣的價(jià)格，業(yè)內(nèi)普遍持懷疑的態(tài)度。
漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉表示，考慮到目前政策大環(huán)境，對于高端物業(yè)的成交速度造成巨大制約影響，該項(xiàng)目一直處在長期蓄水期階段，即使現(xiàn)已取得預(yù)售許可證，但等到真正開盤，還需再等一個(gè)月甚至更久。
更讓地王“地主們”揪心的是，龐大土地款支付后的這段時(shí)間，不但沒有等來土地價(jià)格的上升，而是地價(jià)持續(xù)下行，地王價(jià)值縮水嚴(yán)重。
就在11月10日、12日，上海原計(jì)劃出讓5幅地塊，其中“嘉定區(qū)寶翔路以東、芳林南路以北地塊”就在新城南翔地王附近，因無人提出競買申請，出讓方為避免流標(biāo)無奈終止出讓。
“土地市場的冬天已經(jīng)來了。”付偉說。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在11月這幾天里，上海就有3幅地塊終止掛牌。
閑置爛尾危機(jī)
中房信分析師楊晶晶指出，房地產(chǎn)市場不利因素的增加使年底重點(diǎn)城市市場壓力凸顯，四季度將成為今年全年最困難的時(shí)期，尤其是今年業(yè)績指標(biāo)未有保證的房企，有必要做好打硬仗的準(zhǔn)備。
囤地升值“金身”被破，眾地王的危機(jī)或許就在眼前。不僅僅是地王，根源于開發(fā)商手上龐大的土地儲(chǔ)備，新一輪的土地閑置、項(xiàng)目爛尾危機(jī)，正在悄然醞釀。
上海之外，北京等多個(gè)城市，同樣各類地王眾多。而這些城市眼下的地市、樓市，均不約而同出現(xiàn)房價(jià)、地價(jià)雙雙下行的走勢，地王命運(yùn)與上海地王極為雷同。
而中短期內(nèi)，看不到新地王誕生取代老地王的可能。
記者注意到，政府有關(guān)部門也正提升對新一輪土地危機(jī)的警覺并著手提早預(yù)防。
近日有消息披露，國土部正在對《閑置土地處置辦法》進(jìn)行修改，已征求地方政府的意見，正在進(jìn)一步完善。
完善的方向包括“使之更加規(guī)范，更具可操作性，在閑置土地的認(rèn)定、閑置責(zé)任如何確定、查處的流程上做出了更具體的規(guī)定。”
國土部統(tǒng)計(jì)顯示，2010年全國共清理整治房地產(chǎn)閑置用地13萬畝，處置近10萬畝。處置清理現(xiàn)有閑置用地的同時(shí)，防范大量新的閑置土地出現(xiàn)，尤其是地王地塊閑置或地王項(xiàng)目擱置爛尾，顯得更為迫切。
