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在美國、歐洲等發(fā)達(dá)國家，老人將房屋抵押給有政府背景的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)老人的養(yǎng)老開銷。直到老人去世，房屋才由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收走并處置。這種方式的一個(gè)最大好處，就是老人沒有了后顧之憂，可以衣食無憂地安度晚年。
英國：“啃”房花樣多
據(jù)中國國際廣播電臺(tái)駐英國記者涂赟介紹，英國的養(yǎng)老金體系主要由三部分構(gòu)成：一是雇主和雇員按比例繳納的構(gòu)成國家基本養(yǎng)老金，高收入者繳納額也高，但所有人退休后所獲養(yǎng)老金數(shù)額一致，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老金二次分配的平等；第二個(gè)部分是雇主為雇員提供的職業(yè)養(yǎng)老金，但這部分目前不屬于強(qiáng)制性繳納，因此覆蓋范圍并不廣；第三部分則是個(gè)人為養(yǎng)老進(jìn)行的儲(chǔ)蓄或購買的保險(xiǎn)等，但最新的一項(xiàng)調(diào)查顯示，英國有35%的在職者都沒有給自己建立這樣的私人養(yǎng)老金，因此，這就意味著到時(shí)他們退休后得依靠國家養(yǎng)老金，而這部分錢在2010年是每人每周97.65英鎊，大約小1000塊人民幣，而這只相當(dāng)于以最低工資水平工作兩天的收入，這對于勞碌了一生希望有一個(gè)相對舒適的晚年生活來說顯然是不夠的，即使那些自己有私人養(yǎng)老存款的人也常感到手頭很緊。因此，英國還是有不少人通過以房養(yǎng)老的方式來解決這個(gè)問題。
在英國，“以房養(yǎng)老”最主要的形式有兩種，一種是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每個(gè)月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。據(jù)調(diào)查，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，還有老人將自己的房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國家去養(yǎng)老。由于英國的房子買來后即為私人所有，不存在使用年限的問題，而且相關(guān)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)在這一領(lǐng)域運(yùn)作了很多年，操作規(guī)范，因此，老年人的權(quán)益還是有保障的。
日本：用倒按揭賣房
中國國際廣播電臺(tái)駐日本記者王洋介紹說，在日本“以房養(yǎng)老”的制度也是采取的“倒按揭”的方式。1981年東京都武藏野市首先將這種制度引進(jìn)日本以后，日本厚生勞動(dòng)省于2002年12月以各個(gè)地方政府的福利部門為主體開始正式設(shè)立了“以房養(yǎng)老”制度，最近還把這種制度統(tǒng)一改稱為“不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保型生活資金”制度。日本的“以房養(yǎng)老”制度的形式也是多種多樣的，主要分為日本各地方政府所直接參與的直接融資方式和通過銀行等金融機(jī)構(gòu)參與的間接融資方式。目前，一些銀行等金融機(jī)構(gòu)還會(huì)將這種制度作為金融商品來推銷，房地產(chǎn)公司最近也會(huì)利用“倒按揭”的形式，來推銷商品房。
日本的“以房養(yǎng)老”制度的對象主要是針對一些在退休后想繼續(xù)住在自己的老房子里的低收入老人，可以以他們的住房為抵押來預(yù)支貸款為期提供生活資金。在具體實(shí)施上，根據(jù)地方政府或金融機(jī)構(gòu)的政策規(guī)定，在條件和內(nèi)容上會(huì)略有不同。不過總的來說，要想享受這項(xiàng)制度的條件是比較苛刻的。以東京為例：首先在申請條件上，申請人要在65歲以上，得居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅當(dāng)中，家庭成員構(gòu)成不能超出單身、夫婦以及夫婦兩人的父母的范圍，也就是說不能有子女同住。申請人家庭的人均收入還要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，并且已經(jīng)申請了低保等福利政策的家庭還不能享受這項(xiàng)政策。此外，申請人持有產(chǎn)權(quán)的房屋得是土地價(jià)值在1500萬日元(約合人民幣120萬元)以上的獨(dú)門獨(dú)戶建筑，集體住宅是不可以申請的。
在申請到了這項(xiàng)制度以后，申請人每個(gè)月可以領(lǐng)到30萬日元(約合人民幣2萬4000元)以下的生活費(fèi)，但總額度不能超過抵押房屋土地價(jià)值的70%，借貸期限到貸款額度到達(dá)總額度上限為止。生活費(fèi)會(huì)每三個(gè)月一次發(fā)放給申請者，貸款的年利率是比較低的，每年3%。此外，在辦手續(xù)的時(shí)候，申請人還需要在法定繼承人當(dāng)中選擇一名擔(dān)保人，并且還得取得所有法定繼承人的同意，才可以申請這項(xiàng)制度。貸款的償還期限，則規(guī)定在申請人去世后的三個(gè)月內(nèi)，由擔(dān)保人來負(fù)責(zé)一次性償還。
新加坡：租房養(yǎng)老盛行
據(jù)《南方日報(bào)》報(bào)道，在擁屋率極高的新加坡，靠房子養(yǎng)老是一些老年家庭常用的辦法。
老年人在新加坡被稱為樂齡人士。62歲以上的樂齡可以從公積金賬戶中領(lǐng)取養(yǎng)老金度日，政府也允許老人將自己擁有的組屋或私人房產(chǎn)進(jìn)行部分或全部出租，以換取租金養(yǎng)老。
對于住房面積較大、又無成年子女同住的老年人，政府鼓勵(lì)他們以大房換小房，將換房的凈收入用作老年日常開支，或是購買保障型投資產(chǎn)品。老人可根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況選擇一次性或分步地完成住房的以大換小，比如，賣掉私人住宅后換取5房式的組屋，然后再換取3房式的組屋，等等，新加坡政府還專門為獨(dú)居或只和老伴居住在一起的老人提供一種樂齡公寓，這類公寓通常面積在40平方米左右，價(jià)格低廉，一般只需五六萬新元即可。
除此之外，新加坡以房養(yǎng)老還有一種形式：60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內(nèi)，待其去世后，房屋產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，進(jìn)行抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，剩余的錢則交給其繼承人。不過阿鳳嫂表示，自己如果過得下去，是不會(huì)進(jìn)行這種抵押的，而且子女們?nèi)绻?jīng)濟(jì)上可以，也會(huì)對父母有所幫助以盡孝道的。
新加坡政府鼓勵(lì)子女對父母進(jìn)行贍養(yǎng)和照顧，比如子女購房若靠近父母住家，政府則會(huì)給予優(yōu)惠資助，目的是方便年輕夫婦照顧老人。
香港：推行“安老按揭計(jì)劃”
近日出版的《理財(cái)周刊》介紹了中國香港特區(qū)政府于今年7月推出的“安老按揭計(jì)劃”的新貸款項(xiàng)目。
據(jù)介紹，“安老按揭計(jì)劃”的參與者必須是年滿60歲以上的香港居民，其抵押的房子必須依據(jù)付清了貸款，此外，對于抵押房屋的房齡不得超過50年。目前，該項(xiàng)目已經(jīng)與永隆、中銀香港、南洋商業(yè)銀行及東亞銀行等7家試點(diǎn)銀行簽約，香港的老人可以到這些銀行進(jìn)行“逆按揭”貸款的申請。
在操作的流程上，通過銀行對抵押房屋的估價(jià)，結(jié)合貸款人的年齡、貸款的期限、以及申請時(shí)香港按揭證券有限公司（香港特區(qū)政府通過外匯基金全資擁有，“安老按揭計(jì)劃”的主要執(zhí)行機(jī)構(gòu)）所確定的貸款利率，銀行可以確定出發(fā)每個(gè)月給老人的月供，這筆資金供老人滿足自己的養(yǎng)老需求。
根據(jù)相關(guān)媒體的報(bào)道，對于老人們每個(gè)月可以領(lǐng)取到的資金，如果申請人的年齡為60歲，按揭年期為10年，那么對于每100萬港元的房產(chǎn)，一位老人每月可領(lǐng)取的月供為3700港元。如果是以兩人名義進(jìn)行按揭，每月共領(lǐng)取的月供為3300港元�！鞍怖习唇矣�(jì)劃”的期限不限，也可以選擇終生按揭，還是以100萬港元的房屋來估算，60歲老人申請此計(jì)劃，一位老人每月可收取2000港元，雙人則為1800港元。由于香港的房產(chǎn)價(jià)格較高，很少有低于100萬港元的房產(chǎn)，因此依靠此計(jì)劃，擁有房產(chǎn)的老人每月可以獲得一定的養(yǎng)老金，補(bǔ)充自己的養(yǎng)老需求。
此外，在選擇每月收錢的同時(shí)，申請人也可以在計(jì)劃開始時(shí)先提取一筆金額較大的資金，按照規(guī)定，這筆資金的下限為10萬港元，上限為可領(lǐng)取總額的30%，這筆資金可供申請人作為醫(yī)療開支或是房屋的維修等使用。
對于房屋的處置，香港“安老按揭計(jì)劃”的規(guī)定是，在計(jì)劃到期后房子將歸銀行所有，
當(dāng)借款人離世，銀行會(huì)將相關(guān)物業(yè)出售，用于抵扣墊支給老人的借款及利息。對于利息的計(jì)算，銀行執(zhí)行的年利率為最優(yōu)惠利率基礎(chǔ)上減去2.5%，目前的水平為2.75%，此外銀行所收取款項(xiàng)不會(huì)因利息或樓價(jià)波動(dòng)而有改變。
如果售出房產(chǎn)的現(xiàn)金額大于貸款的本利總和，多余的資金將會(huì)轉(zhuǎn)到老人的繼承人的賬戶，如果發(fā)生虧損的話，則由香港按證公司承擔(dān)。如果老人過世后，其繼承人想要獲得這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)，必須還清銀行的貸款本金，并向銀行支付利息，向香港按證公司支付保險(xiǎn)費(fèi)，以及向合作律師行支付律師顧問費(fèi)等。
可以看到，“安家按揭計(jì)劃”是由特區(qū)政府推動(dòng)、銀行、律師行等機(jī)構(gòu)參與的養(yǎng)老輔助計(jì)劃，與美國、歐洲等國家、地區(qū)推出的“逆按揭”計(jì)劃相似度更高。但對于這一計(jì)劃，也有一些香港市民質(zhì)疑，其中的費(fèi)用較高，老人獲得的養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)可能低于同等房產(chǎn)出租所獲得的租金等等，因此這一計(jì)劃實(shí)施的效果，還需時(shí)間的檢驗(yàn)。
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