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“最近，商品房銷售業(yè)績越來越不好，前來咨詢的人都比前段時間少了很多，像我們這個月的成交量還不足上個月的五成，國家政策如果繼續(xù)這么嚴(yán)下去的話，我們的房子銷量會越來越不容樂觀，‘剛需族’也變成‘觀望族’了。我們對市場也做了相關(guān)調(diào)研，也做了相關(guān)準(zhǔn)備，有轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的打算。”西安市鳳城一路某售樓部銷售經(jīng)理告訴記者。
據(jù)記者了解，針對目前商品房住宅市場的蕭條景象，很多以前沒有接觸過商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商都有準(zhǔn)備轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的想法，有的甚至已經(jīng)著手籌劃準(zhǔn)備明年年初開售。
商業(yè)地產(chǎn)利潤大 轉(zhuǎn)入之前要調(diào)研
據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至10月末，西安商鋪可售量為343.89萬平方米，寫字樓為132.34萬平方米，商服用房和寫字樓的存量分別需要65.38個月和18.2個月方能消化完畢。
對此，很多人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的庫存量如此之大，銷售周期最長需要近五年時間，由此擔(dān)心進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險很大；也有人認(rèn)為目前商品房銷量冷淡的情況下，商業(yè)地產(chǎn)是救市良藥，此時進(jìn)入商業(yè)是最佳時機(jī)……
陜西聯(lián)商合元商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營有限公司常務(wù)副總梁軍表示：“這就跟商品房的道理是一樣的，前幾年商品房火的時候住宅庫存量也很大，但還是不停地有新樓盤出現(xiàn)，其實就是‘品質(zhì)決定存在’，做商業(yè)地產(chǎn)也是一樣的，只要是優(yōu)質(zhì)的、好的、高信譽(yù)的樓盤賣出去是不成問題的，最后庫存積壓的肯定是有各種客觀或者主觀的問題存在的；另一方面，‘商業(yè)’化程度也代表了一個城市的繁華水平，比如上海的商業(yè)化就比西安更高，他們的商業(yè)樓盤自然也比西安的要多。我個人認(rèn)為，在目前商品房銷量冷淡的狀況下，做好前期的市場調(diào)研和分析后，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)不失為一種契機(jī)�！�
陜西省群策會代理機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人周治國認(rèn)為：“樓市現(xiàn)在總體上都屬于低迷期，商業(yè)地產(chǎn)包括在內(nèi)，但我個人認(rèn)為一個城市發(fā)展的最高階段，必然離不開商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值大于普通住宅。首先，商業(yè)地產(chǎn)是一種投資性產(chǎn)品，而且也不限購；其次，就價格上來比，普通住宅好點(diǎn)的均價基本上也就在7000到8000元每平米左右，但商業(yè)地產(chǎn)可以高達(dá)3到4萬元每平米，所以它的優(yōu)勢很明顯，但即便是優(yōu)勢明顯也有它的運(yùn)營套路，盲目進(jìn)入是不可取的，比如目前的庫存量大的問題，我認(rèn)為就是源于有些開發(fā)商之前沒有做好準(zhǔn)備就盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，造成銷量不佳，所以要樹立起自己的品質(zhì)，才能生存下來。在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)之前一定要提前做市場調(diào)研和分析，了解你所選定的地段的商圈類型和消費(fèi)習(xí)慣，做好預(yù)算，在自己資金能力充沛，做好了準(zhǔn)備和基本條件都具備的情況下再考慮轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)方面�！�
商業(yè)類型多 選準(zhǔn)商圈最重要
數(shù)據(jù)顯示，10月份，西安市商服用房銷量為4.54萬平方米，環(huán)比下跌17.34%，同比下滑43.87%；
寫字樓銷量環(huán)比上漲23.71%，同比下滑15.1%。單純從數(shù)據(jù)上來看，寫字樓的銷量似乎火了一些，而商鋪的銷量大不如前。實際的情況是怎樣的呢？
位于龍首北路上的某商業(yè)地產(chǎn)售樓中心的售樓員告訴記者：“我們主要做的是寫字樓和商鋪，目前處于前期認(rèn)購階段，就目前咨詢和認(rèn)購的情況來看，商鋪的認(rèn)購率高一些，企業(yè)和個人投資的都有，特別是個人來問的較多，寫字樓主要是公司或企業(yè)訂得多些，總體上我們的商鋪賣的更好一些，因為我們所處的這個地段可能寫字樓就不如在高新那么好賣吧。”
周治國談道：“商業(yè)地產(chǎn)類型很多，但常見的就是商鋪、寫字間和酒店等。很多人認(rèn)為商鋪的銷量高一些，一說商業(yè)地產(chǎn)大家就想到了商鋪，這可能是一種思維固有模式吧。實際上各種商業(yè)類型都有投資價值，不能草率給自己的商業(yè)類型下定論，還是要看樓盤所在的商圈和周邊的消費(fèi)習(xí)慣而定，比如曲江地段的高端酒店、休閑、餐飲場所就多一些，鐘樓附近就是購物與時尚街區(qū)；主流街區(qū)的商鋪就賣的比較好，非主流地段的商鋪?zhàn)獾谋荣I的多等等，這就是消費(fèi)習(xí)慣和能力決定了商圈的未來發(fā)展?fàn)顩r。所以大家都認(rèn)為是商鋪的銷量更火的看法不一定適合你，要看清楚自己的商圈類型，再定位哪種商業(yè)類型�！�
梁軍認(rèn)為：“各種類型的體量都是不同的，比如，寫字樓的體量本身就大于商鋪，所以他們不能當(dāng)成一種類型來比較，這只能說明寫字樓在這段時間銷量比前段時間好些，商鋪可能是之前受追捧過多目前暫時趨于冷靜。具體來說，寫字樓的銷售與上個月銷量相比確實上升了一些，因為它的體量本身較大，少則上百平米多則上千平米，銷售一間上千平米的寫字間收益要比商品住宅多很多，而且有的寫字樓還可以商住兩用，一舉兩得；另外，很多人對西安未來的發(fā)展預(yù)期都定位在國際化的層面上，因此有些單位也在更換辦公環(huán)境，提升辦公品質(zhì)和公司形象，所以寫字間的銷量還是可以的。但商鋪算是公認(rèn)的銷量較火的商業(yè)類型，俗話說‘一鋪富三代嘛’，因為商鋪大部分體量較小，靈活性較大，不管是公司還是個人都可以投資使用，所以投資的人較多一些�？傮w來說，商業(yè)地產(chǎn)類型繁多，要看你所在的區(qū)域位置等因素來論證它的可行性。”
轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn) 營運(yùn)模式很關(guān)鍵
梁軍表示：“有些人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的投資成本要大于住宅，但實際上在體量相同的情況下，兩者的建筑成本差別不大，他們的差別在于后期的運(yùn)營管理費(fèi)用上。對于準(zhǔn)備轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商我有幾點(diǎn)建議：首先，在進(jìn)入商業(yè)之前要搞清楚未來的商業(yè)產(chǎn)品需要什么；其次，要提前調(diào)研市場，選對地理位置，并提前掌握未來招商的情況、運(yùn)營管理的模式等；再次，提前預(yù)算好前期的投入和后期回報的時間，確保在資金對接上要能承受得住。包括商業(yè)定位、專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊、售價、租價等因素都要考慮在內(nèi)；另外，避開‘同質(zhì)化’競爭，要有自己的特點(diǎn)�？傊虡I(yè)地產(chǎn)與住宅類產(chǎn)品的運(yùn)營模式是很不一樣的，進(jìn)入之前要未雨綢繆。”
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