一方面，調(diào)控持續(xù)收緊、降價(jià)項(xiàng)目成交回暖但難成氣候；另一方面，各種融資渠道收緊，而債務(wù)期限將到。近日，有券商研報(bào)預(yù)測(cè)，除去招保萬金四大房企之外的115家A股上市房企，在未來一年內(nèi)現(xiàn)金缺口將達(dá)到1329億元。明年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來償債高峰。
上市房企現(xiàn)金缺口逾千億
近日，東方證券研報(bào)根據(jù)上市房企所公布的2011年上半年銷售回款以及成本支出情況，對(duì)不包括招保萬金在內(nèi)的115家上市房企未來現(xiàn)金缺口進(jìn)行了預(yù)測(cè)。
該研報(bào)的預(yù)測(cè)區(qū)間為2011年6月-2012年6月，在假設(shè)明年銷售回款和成本投資、應(yīng)付應(yīng)收凈額不變的情形下，同時(shí)不考慮新增銀行貸款等渠道帶來的資金流入之后，得出115家上市房企未來的現(xiàn)金缺口將達(dá)到1329億元基本上相當(dāng)于今年上半年的現(xiàn)金總量，這一缺口比2008年6月時(shí)還大。
與此同時(shí)，該份研報(bào)單獨(dú)預(yù)測(cè)了招保萬金四大房企在明年上半年之前的剩余資金為151億元。對(duì)比之下，東方證券認(rèn)為目前行業(yè)現(xiàn)狀為“龍頭房企未來進(jìn)行并購(gòu)提供了更多可能”。
數(shù)據(jù)顯示，在目前開發(fā)商的資金來源中，自籌資金占比達(dá)到41.2%，國(guó)內(nèi)貸款則僅占15.4%。而對(duì)于明年的信貸總量，多家券商均給出“微寬”或“中性”的預(yù)測(cè)，這意味著明年無論是開發(fā)資金還是房貸，依然無法獲得國(guó)內(nèi)銀行的有力支持。
房地產(chǎn)信托將迎集中兌付期
東方證券證券分析師楊國(guó)華日前在發(fā)布報(bào)告中指出，除招保萬金之外的115家上市房企，長(zhǎng)短期付息債主要分布在2011年7月-2014年6月三年內(nèi)，其中有46%將集中在2012年償付，而2012年一季度將達(dá)到最高的12.2%，迎來第一波相對(duì)集中到期日。
對(duì)于房企來說，首當(dāng)其沖的將是大規(guī)模信托債務(wù)。據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年第二季度末，投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)達(dá)2077.6億元，房地產(chǎn)信托達(dá)到6051.9億，占資金信托總規(guī)模16.91%。房地產(chǎn)信托余額比一季度末的4868.88億元大幅增長(zhǎng)24.3%。房地產(chǎn)信托成為信托行業(yè)中規(guī)模擴(kuò)張最快的產(chǎn)品類型。與此同時(shí)，信托的融資成本也急劇升高，同比至少升高超過50%。
而房地產(chǎn)信托期限一般以2年期和3年期居多，平均期限在2.5年左右。這意味著從2009年下半年開始密集發(fā)行的房地產(chǎn)信托，將在2012年之后進(jìn)入集中兌付期。
事實(shí)上，為了應(yīng)對(duì)資金緊張，開發(fā)商也開始多方籌錢，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：今年前11月，樓市股權(quán)變動(dòng)頻繁，規(guī)模股權(quán)交易已經(jīng)達(dá)到了102宗，歷史首次突破百宗，披露的交易值也歷史首次達(dá)到了368.3億，年內(nèi)將首次突破400億。2011年前11月交易額已經(jīng)遠(yuǎn)超2010年全年的84宗165.25億的規(guī)模，交易金額同比去年全年已經(jīng)上漲122.8%。
低價(jià)項(xiàng)目成交回暖難成氣候
截至目前，多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況很不樂觀。
中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的最新報(bào)告顯示，上周（11.21-11.27）監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，有30個(gè)城市樓市成交量同比下降，7個(gè)城市成交量降幅在50%以上，其中長(zhǎng)沙（期房）同比降幅最大，達(dá)79%。重點(diǎn)城市成交量均同比下降，其中天津跌幅最大，達(dá)57%。
值得注意的是，上周北京商品房在個(gè)別低價(jià)房簽約的帶動(dòng)下，成交量有所反彈。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，11月下半月北京新房成交量有所回升，主要是由于一些樓盤降價(jià)力度的加大，達(dá)到消費(fèi)者價(jià)格預(yù)期后喚醒部分觀望情緒。不過，張?jiān)抡J(rèn)為，同一區(qū)域內(nèi)的最低價(jià)格和最大降幅都在被不斷刷新，價(jià)格優(yōu)勢(shì)有可能會(huì)很快喪失，從近期熱銷的新項(xiàng)目來看，普遍都屬于大型房企，除了硬拼價(jià)格外，項(xiàng)目品質(zhì)、品牌效應(yīng)同樣是不可或缺的軟件，在當(dāng)前的降價(jià)大潮中，大多數(shù)消費(fèi)者會(huì)通過貨比三家來理性購(gòu)房。
