央行周五稱，經(jīng)濟(jì)、金融數(shù)據(jù)的變化顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪。
上述觀點(diǎn)來(lái)源于人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司撰寫的《當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》和《房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)金融業(yè)影響的調(diào)查報(bào)告》。這兩個(gè)報(bào)告在日前中國(guó)金融學(xué)會(huì)金融統(tǒng)計(jì)研究專業(yè)委員會(huì)在京舉辦的“房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理”座談會(huì)上被重點(diǎn)討論。
人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司、銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)部、10家商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部門、3所大學(xué)的專家學(xué)者和中房馳昊公司代表參加了會(huì)議。會(huì)議討論了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與壓力，介紹了中國(guó)重點(diǎn)城市新建住宅價(jià)格指數(shù)(MHPI)的編制方法與成果以及物業(yè)價(jià)值衡量與風(fēng)險(xiǎn)控制工具等。
央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司的兩份報(bào)告認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)、金融數(shù)據(jù)的變化顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪。
座談會(huì)上有代表提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量是影響未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和償債能力而言，銀行更關(guān)注企業(yè)自有資金在總資產(chǎn)中的比例，這項(xiàng)指標(biāo)比資產(chǎn)負(fù)債率更加全面、準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿。
部分參會(huì)商業(yè)銀行代表認(rèn)為，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠承受房?jī)r(jià)下跌20%到30%帶來(lái)的沖擊，但是房?jī)r(jià)下跌20%后會(huì)不會(huì)誘發(fā)恐慌性拋售、拋售現(xiàn)象出現(xiàn)后有關(guān)方面能否采取有效措施控制其連鎖反應(yīng)，是銀行和企業(yè)更加關(guān)心的問(wèn)題。
業(yè)界專家稱，部分商業(yè)銀行的表態(tài)說(shuō)明銀行也了解房地產(chǎn)市場(chǎng)若出現(xiàn)全面下跌的話，會(huì)產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)，銀行對(duì)嚴(yán)重后果還是有擔(dān)憂的。
樓市的持續(xù)調(diào)控已令開發(fā)商日益感覺(jué)到資金的壓力。統(tǒng)計(jì)局此前數(shù)據(jù)顯示，1-10月房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來(lái)源達(dá)68429億元人民幣，同比增長(zhǎng)20.2%，該增速已連續(xù)第二月出現(xiàn)放緩。
央行貨幣政策委員會(huì)委員夏斌稍早表示，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)是明年宏觀調(diào)控的關(guān)鍵，因?yàn)檫@涉及投資、經(jīng)濟(jì)增速和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但他強(qiáng)調(diào)，“不整要出事，整狠了也要出事”，要“防止房?jī)r(jià)短時(shí)期內(nèi)自由落體式下降”。
此次會(huì)議還討論了用特征價(jià)格法編制的中國(guó)重點(diǎn)城市新建住宅價(jià)格指數(shù)(簡(jiǎn)稱MHPI)。其主要思路是：住宅價(jià)格包括兩個(gè)部分，由基本功能決定的價(jià)格和由具體特征決定的價(jià)格。
目前，MHPI涵蓋了北京、天津、沈陽(yáng)、上海等30個(gè)城市的新建住宅價(jià)格變化信息。實(shí)證分析顯示，MHPI貼近居民房?jī)r(jià)感受，與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)存在較密切的相關(guān)關(guān)系，能有效反映購(gòu)房者心理預(yù)期。
與會(huì)代表認(rèn)為，全國(guó)性和區(qū)域性的MHPI，在商業(yè)銀行制定、調(diào)整各地的房地產(chǎn)貸款政策方面有重要參考價(jià)值，在一定程度上也可以作為二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)的參考指標(biāo)，但是在控制具體貸款的風(fēng)險(xiǎn)方面作用有限。并提出繼續(xù)完善、細(xì)化住宅的特征；隨著我國(guó)房屋交易市場(chǎng)日臻完善，新房的交易比重將會(huì)下降，二手房的交易比重將上升，可以在時(shí)機(jī)成熟時(shí)推出二手房交易價(jià)格指數(shù)；采用重復(fù)交易法，研究編制二手房?jī)r(jià)格指數(shù)的可行性等建議。
此外，會(huì)議還就《物業(yè)估價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)》(以下簡(jiǎn)稱PARMs系統(tǒng))在商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制中的作用進(jìn)行了討論。
