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自2010年初以來(lái)，重慶市在全國(guó)率先大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公租房”)，規(guī)劃用三年時(shí)間建設(shè)4000萬(wàn)平方米公租房，解決200萬(wàn)中低收入群體的住房困難問(wèn)題。目前這個(gè)市已開(kāi)建公租房2725萬(wàn)平方米，有11萬(wàn)套公租房實(shí)現(xiàn)配租，惠及民眾近30萬(wàn)人。
在此過(guò)程中，重慶市創(chuàng)新提出了“雙軌制”住房供應(yīng)理念，建立以公租房為主體的住房保障機(jī)制，以劃撥方式供應(yīng)建設(shè)土地，構(gòu)建起以國(guó)有企業(yè)為主體的融資平臺(tái)，有效地破解土地供應(yīng)和融資難題，被國(guó)內(nèi)外輿論稱(chēng)為公租房建設(shè)的“重慶樣式”�！�
“重慶樣式”引來(lái)了全國(guó)許多省市(自治區(qū))前來(lái)“取經(jīng)”，也引發(fā)了人們對(duì)解決住房問(wèn)題的諸多思考：其住房保障理念、土地供應(yīng)和融資模式等，為我國(guó)住房制度改革和完善提供了新思路。
破解低收入群體的“蝸居”之痛
位于北部新區(qū)的民心佳園是重慶市開(kāi)工建設(shè)的首個(gè)公租房小區(qū)，小區(qū)為高層電梯房，戶(hù)型在50平方米至80平方米之間，將容納住戶(hù)1.2至1.5萬(wàn)戶(hù)。在小區(qū)采訪，記者碰到正在散步的承租人吳光躍，他對(duì)政府建公租房贊不絕口。今年50多歲的吳光躍是重慶東風(fēng)造船廠的職工，全家四口人，月收入不足5000元，過(guò)去住在一個(gè)只有37平方米的舊房子里，生活起居不便。
聽(tīng)說(shuō)公租房可申請(qǐng)時(shí)，吳光躍申請(qǐng)了一套71平方米兩室一廳的房子，并在第一批搖號(hào)配租中如愿以?xún)數(shù)乇粨u中，全家人終于住上了寬敞明亮的新房�！跋裎覀冞@樣的家庭，在主城區(qū)一個(gè)月不吃不喝也買(mǎi)不到一平方米商品房！”吳光躍說(shuō)，政府建公租房，幫老百姓解決了大難題。
同樣，去年大學(xué)畢業(yè)的李玉光也圓了“豪宅”夢(mèng)。2005年，李玉光從河南來(lái)到重慶讀大學(xué)，畢業(yè)后留在當(dāng)?shù)毓ぷ�。他也曾�?dòng)過(guò)買(mǎi)房的念頭，但動(dòng)輒七八千元一平方米的房?jī)r(jià)讓月收入只有3000多元的他望而卻步。去年5月，李玉光通過(guò)申請(qǐng)、公開(kāi)搖號(hào)配租，住進(jìn)了公租房，并在這里娶了心愛(ài)的妻子�！半m然家很小，但住在這里很踏實(shí)，很溫馨。”
重慶市長(zhǎng)黃奇帆表示，近年來(lái)，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等多方面原因，低收入群體無(wú)力購(gòu)房問(wèn)題日益突出。特別是那些既享受不到廉租住房保障，又買(mǎi)不起商品房人群的住房問(wèn)題，應(yīng)引起高度關(guān)注。實(shí)踐證明，無(wú)論完全由政府保障，還是完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，單軌的供房體系都存在制度缺陷，難以滿(mǎn)足絕大多數(shù)社會(huì)成員的住房需求。
黃奇帆認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)，應(yīng)跳出單純的市場(chǎng)思維，既要借助市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”推動(dòng)中高檔商品住房合理配置，又要用政府“看得見(jiàn)的手”建保障性住房托底，實(shí)行住房供應(yīng)“雙軌制”。重慶的基本思路是：30%-40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公租房和棚戶(hù)區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60%-70%的中高收入群體由市場(chǎng)提供的商品房解決，并對(duì)高端商品房和投機(jī)性炒房進(jìn)行遏制，形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的制度體系。在重慶設(shè)計(jì)的“雙軌制”中，公租房建設(shè)是最關(guān)鍵一環(huán)。
有專(zhuān)家認(rèn)為，重慶的公租房“樣式”，可視為住房體制進(jìn)入新一輪深化改革的關(guān)鍵步驟，也是對(duì)我國(guó)在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進(jìn)程中如何推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的探索和實(shí)踐。
土地供應(yīng)靠劃撥?chē)?guó)企融資扛大旗
大面積建設(shè)公租房，意味著資金的大規(guī)模投入，土地從哪里來(lái)，資金如何保障？重慶公租房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的兩個(gè)重要方面是，一是多算民生“大賬”，少算土地財(cái)政“小賬”，留地于民；二是搭建融資平臺(tái)，用“真金白銀”將公租房建設(shè)目標(biāo)落到實(shí)處，花錢(qián)為民。
敢于舍棄“土地財(cái)政”，以劃撥方式供應(yīng)土地是重慶公租房建設(shè)的一個(gè)亮點(diǎn)。自2002年開(kāi)始，重慶就建立了土地儲(chǔ)備中心，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2003年，又在土地儲(chǔ)備中心的基礎(chǔ)上，建立了政府主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制，將土地牢牢掌握在政府手中。近幾年，重慶通過(guò)工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、舊城拆遷等方法，已儲(chǔ)備土地幾十萬(wàn)畝，僅主城區(qū)就從儲(chǔ)備土地中拿出3萬(wàn)畝用于建公租房。
由于公租房用地不收土地出讓金，客觀上降低了公租房建設(shè)成本。民心佳園占地504畝，根據(jù)這個(gè)小區(qū)的地理位置，目前土地的市場(chǎng)出讓價(jià)格每畝600萬(wàn)元左右，那么土地出讓金收入為30多億元。而以劃撥方式供應(yīng)的價(jià)格為每畝42.6萬(wàn)元，總價(jià)為2億多元。這樣算下來(lái)，地方政府少收入土地出讓金28億多元。以建設(shè)1000萬(wàn)平方米公租房為例，約需成本500億元。由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng)，加上免征城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設(shè)配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，可減少一半資金投入，實(shí)際投資在250億元左右。
地有了，錢(qián)從哪里來(lái)？重慶市構(gòu)建了政府先導(dǎo)、社會(huì)補(bǔ)充的投融資格局。據(jù)測(cè)算，3年建4000萬(wàn)平方米公租房，約需現(xiàn)金投入1100多億元。重慶的公租房建設(shè)按財(cái)政投入和融資貸款3：7的比例，采取“1+3”模式籌措資金。“1”是指財(cái)政投入約300億元，包括中央專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助、本級(jí)財(cái)政支出、土地劃撥、稅費(fèi)減免等補(bǔ)助方式�！�3”是除財(cái)政投入外的800億元融資貸款，通過(guò)社會(huì)融資渠道，如銀行貸款、住房公積金貸款、社保基金貸款等。從實(shí)際操作看，自2010年以來(lái)，重慶已到位公租房建設(shè)資金394.5億元。2012年，重慶還將通過(guò)國(guó)有企業(yè)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等非銀行類(lèi)機(jī)構(gòu)獲得融資近500億元，實(shí)現(xiàn)公租房建設(shè)“不差錢(qián)”。
“3年1100億”的現(xiàn)金支出，無(wú)疑是一筆大支出，如果運(yùn)作不得當(dāng)，這筆支出勢(shì)必會(huì)成為政府的沉重包袱。這也是一些地方對(duì)建保障性住房“想建又怕建”的重要原因，但在重慶決策者眼中，公租房不會(huì)成為政府負(fù)擔(dān)，相反是一筆優(yōu)良資產(chǎn)。
黃奇帆介紹，為確保融資收益和資金安全，重慶將建立租售并舉、動(dòng)態(tài)平衡的償債機(jī)制。重慶公租房建設(shè)大約需要社會(huì)融資800多億元，這部分資金主要通過(guò)3個(gè)渠道逐步償還：一是按10%的比例配建商業(yè)設(shè)施，以市場(chǎng)價(jià)出售，可回籠資金400多億元；二是承租5年后，出售約1/3有限產(chǎn)權(quán)的公租房，可回收資金400多億元；三是租金收入，在扣除維護(hù)和管理費(fèi)用后仍有盈余，可用于平衡貸款利息。
守住質(zhì)量“生命線”不會(huì)出現(xiàn)城市貧民聚居區(qū)
大規(guī)模集中建公租房，眾多低收入人群聚集在一起，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)城市貧民聚居區(qū)？短時(shí)間建那么大體量的公租房，房屋質(zhì)量能否得到保證？
面對(duì)這些質(zhì)疑和擔(dān)心，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局局長(zhǎng)張定宇稱(chēng)，在公租房建設(shè)中，重慶市從公租房規(guī)劃選址、戶(hù)型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等，都精心設(shè)計(jì)，使公租房品質(zhì)與主城中檔商品房相當(dāng)，力求讓低收入群體生活得舒適、方便。
按照“均衡布局、適于就業(yè)、配套完善、環(huán)境宜居”的原則，重慶主城區(qū)公租房布局在一、二環(huán)之間的21個(gè)大型聚居區(qū)內(nèi)，這些聚居區(qū)均有產(chǎn)業(yè)支撐，可提供就業(yè)崗位。公租房的戶(hù)型設(shè)計(jì)和配套設(shè)施注重人性化，面積一般為30-80平方米，分為單間、一室一廳、二室一廳、小三室一廳等多種戶(hù)型，廚房、廁所齊全，承租人添置家具后即可入住。小區(qū)容積率低，控制在3.5-4.0，為高層電梯房，按建筑面積的10%配置公建。公租房小區(qū)綠化率高，在35%左右，周邊的交通等市政設(shè)施與項(xiàng)目建設(shè)同步，配套設(shè)施齊全。
記者在康莊美地公租房小區(qū)看到，小區(qū)環(huán)境幽雅，居民生活秩序井然。小區(qū)內(nèi)栽種了桂花、銀杏、紅楓等樹(shù)種，盡管已是隆冬季節(jié)，但小區(qū)內(nèi)生機(jī)勃勃。小區(qū)配套有幼兒園、健身設(shè)施、社區(qū)醫(yī)院、警務(wù)室、超市等，生活方便。
公租房建設(shè)速度快，工程質(zhì)量如何保障？記者了解到，重慶市建立了一整套公租房建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和安全管理體系，認(rèn)真履行用地、環(huán)評(píng)、設(shè)計(jì)審查等基本建設(shè)程序，嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制和合同管理制，科學(xué)合理安排建設(shè)時(shí)序，認(rèn)真把好設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)、施工工藝、試驗(yàn)檢測(cè)、工程驗(yàn)收等各個(gè)關(guān)口，做到項(xiàng)目定點(diǎn)聯(lián)系、分戶(hù)驗(yàn)收、遠(yuǎn)程監(jiān)控三個(gè)到位。