從2010年開始這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，只是在一線城市的住房銷售量快速下降同時房價出現(xiàn)些微調(diào)，但對于二、三、四線城市來說，不僅住房銷售沒有下降，反之房價還在小幅上漲。即使近幾個月一線城市房價有些下跌，但下跌幅度也是有限的，即出現(xiàn)了所謂的“量降價滯”的僵局。
為何國內(nèi)房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)這樣的僵局并持續(xù)如此之久？這說明當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然是以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場。在這個市場，只要預(yù)期不改變，住房的投機(jī)炒作者及房地產(chǎn)開發(fā)商就會寧可不銷售一套住房，也不降低價格出售。因?yàn)椋麄冾A(yù)期中央政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策會在經(jīng)濟(jì)增長下行的壓力下出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。否則，如果這些住房投機(jī)炒作者預(yù)期到其投資將血本無歸時，早就會割肉退出市場。
正因?yàn)樽》客稒C(jī)炒作者及房地產(chǎn)開發(fā)商對市場預(yù)期沒有改變，所以他們就會借助任何一個機(jī)會來證明其判斷的正確性。
雖然在當(dāng)前的高房價下，住房投機(jī)炒作者已經(jīng)不能也不敢進(jìn)入住房市場。而對于住房消費(fèi)者或首套購買住房者(實(shí)際上購買首套住房也可以投機(jī)炒作，美國的情況就是如此)來說，由于其出價能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住房投機(jī)炒作者，即使當(dāng)前信貸政策有利于他們進(jìn)入，但實(shí)際上他們中的絕大多數(shù)人也是沒有支付能力進(jìn)入這個市場的。但是，對于一些地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商來說，出于推動房屋銷售，拉動地方財政收入的需要，就把差別化個人住房信貸政策理解為政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策放松，從而鼓動這些住房消費(fèi)者進(jìn)入市場。再加上不少地方政府采取各種軟性措施對抗中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)商必然會認(rèn)為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控逆轉(zhuǎn)又可能開始。
對住房市場的“剛性需求”一說，我認(rèn)為，這是房地產(chǎn)開發(fā)商制造出的一個推動房價上漲、鼓動住房消費(fèi)者進(jìn)入樓市的虛擬概念。我們可以看到，即使在一個消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場，住房的剛性需求也是不存在的。在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，只要有“住房需要”，就有對應(yīng)的“住房需求”。但殊不知，“住房需要”與“住房需求”是兩個完全不同的概念�！白》啃枰笔莻�人對某種物品的欲望與向往。這種需要可能得到，也可能無法實(shí)現(xiàn)。沒有支付能力的“需要”，只能是潛在需求而不是現(xiàn)實(shí)的需求。如果住房價格很高，而自己沒有支付能力，那這位居民何來住房需求？因此，我認(rèn)為，住房“剛性需求”是不成立的。但是，無論是在政策上還是在官員講話中，都把住房潛在需求當(dāng)作實(shí)際需求來表述。這就是當(dāng)前令房產(chǎn)開發(fā)商對住房市場預(yù)期不做改變并存在政策調(diào)整幻想的一個重要因素。
不管怎么說，既然中央政府對住房市場的調(diào)整態(tài)度十分堅決——要堅決打擊住房投機(jī)炒作，要讓住房價格回歸理性，就得理清住房市場中的一些基本概念，就得通過有效的經(jīng)濟(jì)杠桿如稅收政策，對住房投機(jī)炒作進(jìn)行事中及事后的限制，堅決去除住房市場的賺錢效應(yīng)，讓住房投機(jī)炒作在市場中血本無歸，這樣，就能夠去除房地產(chǎn)開發(fā)商以為今年住房政策會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的幻想，就能夠改變當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投機(jī)者對住房市場的預(yù)期，并打破當(dāng)前住房市場“量降價滯”的僵局，讓房地產(chǎn)真正發(fā)展市場機(jī)制之作用。