地王重現(xiàn) 投資客再出山
6月份，全國100個城市新建商品住宅成交均價結(jié)束了9個月的下跌，被一些業(yè)內(nèi)人士視為新一輪樓市上升期開始的信號
“以前炒房時的經(jīng)紀(jì)人打電話過來，說有大差價可以拿。被他一說，我就想還是去看看吧�！�2010年“逃出”上海樓市的溫州投資客林宏(化名)，在2012年重新出山了。
在炒房客圈子里，林宏屬于激進(jìn)派，2009年下半年曾出手買了好幾套房，隨即遭遇政策調(diào)控，被高位套牢，損失超過兩成，“炒房炒成了房東”。
樓市經(jīng)紀(jì)人頻繁地在各個樓盤跳槽，核心資源就是合作了多年的炒房客�！斑@個經(jīng)紀(jì)人跟我合作了6年，她賣的每個樓盤我都買過房子�！绷趾暾f。經(jīng)紀(jì)人承諾，這個上海樓盤可以給炒房團(tuán)打7折，并保證1年內(nèi)將價格漲回去。
與此同時，2012年上半年，全國各地“地王”紛出，這又意味著什么？
炒房客卷土重來
2012年春節(jié)后，就不斷有朋友去“抄底”。林宏說：“深圳一個樓盤宣布自開盤之日起逐月漲價，保證12個月內(nèi)房價上漲幅度超過6%的貸款年利率，吸引了不少溫州客。”
6月份以來，投資客一次買下一整層住宅的消息也不少見，“香港和臺灣的投資客這次也很活躍，大手筆投資豪宅和別墅，出手闊綽，毫不猶豫。就跟2007年限外令推出前一樣�！绷趾暾f。
現(xiàn)在看來，那一批“抄底”的投資客收獲頗豐。林宏幾個親戚曾在上海樓市降價聲最響的時候入市，投資的樓盤包括嘉定的路勁翡麗灣和寶山區(qū)的保利葉語，目前，這兩個樓盤的報價比2月時分別上漲了17%和16%。
投資客進(jìn)場已是業(yè)內(nèi)公開的秘密。2012年7月上半個月，上海新建商品住宅成交43.6萬平方米，較6月同期提升7.6%。中高端、大面積產(chǎn)品的熱銷使上海房價持續(xù)維持高位。2012年6月，上海商品住宅成交均價達(dá)24070元/平方米，為年內(nèi)新高；7月前22天商品住宅成交均價進(jìn)一步上升到24545元/平方米。
2012年2月以來，住宅成交總量中，小戶型占比持續(xù)下降，而超大戶型則連續(xù)上升。比如，7月9日到15日的一周內(nèi)，上海單價在5萬元/平方米以上的豪宅成交51套，環(huán)比大漲54.6%；新建別墅成交99套，環(huán)比上漲32%。
開發(fā)商也順應(yīng)了這一趨勢。在這一周新增供應(yīng)的9個項目中，套均面積在140平方米以上的項目有4個，房源預(yù)售、報價都低于2萬元/平方米的只有2個。
綜合公開信息來看，2012年8月，上海約有27個樓盤將開盤或加推房源，其中16個為改善型公寓、10個為別墅、1個為酒店式公寓。其中，改善型公寓面積多為90到150平方米的大戶型。
“業(yè)內(nèi)默契地將現(xiàn)在積極進(jìn)場的購房者定義為改善型需求，實際上改善型和投資者之間并沒有非常明確的區(qū)分。”上海某房企銷售總經(jīng)理李耀平告訴《瞭望東方周刊》，“改善型需求購房周期長、決策慢，有些甚至要先賣掉老房子再去付新房的首付，這樣的需求能支撐現(xiàn)在如此密集的供應(yīng)嗎？”
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也告訴本刊記者，近兩個月來，投資客在單價4萬、10萬元以上的中、高端市場上出手的跡象明顯。
他說，在融資壓力不減的背景下，部分樓盤以房地產(chǎn)信托投資等形式規(guī)避“限購”政策，達(dá)成成交實現(xiàn)回籠資金目的。另外還有開發(fā)商出于“過橋融資”的目的，短期內(nèi)批量將房源出售給投資公司，約定在房價反彈后回購，雙方按照一定比例分配房地產(chǎn)增值收益。這些公司背后有投資客或投資機(jī)構(gòu)的支持，實際年收益率普遍在10%到15%左右，高的也能達(dá)到15%到20%。
單體作戰(zhàn)的炒房客，大多將投資目標(biāo)瞄準(zhǔn)在“降價樓盤”上。2011年以來，上海個案樓盤的實際降幅在10%到15%之間，極少量的樓盤真實降幅達(dá)20%以上�！爸灰績r平穩(wěn)回升到降價前的水平，也意味著豐厚的回報，雖然投資周期會拉長到1到2年。”張宏偉說，6月以來，伴隨著樓市成交回暖及地王不斷出現(xiàn)，大批曾經(jīng)“撤退”的投資客在重新籌集資金，持幣觀望，隨時準(zhǔn)備進(jìn)場。
6月份，全國100個城市新建商品住宅成交均價結(jié)束了9個月的下跌，環(huán)比上漲0.05%，這被很多業(yè)內(nèi)人士視為新一輪樓市上升期開始的信號。
地王為何重現(xiàn)
自2012年以來，樓市回暖的跡象在多個層面有所加強(qiáng)。
截至2012年7月11日，在已公布上半年銷售業(yè)績的37家房企中，有19家標(biāo)桿房企銷售業(yè)績飄紅，總計實現(xiàn)銷售金額約5700億元。
6月，保利地產(chǎn)銷售金額和銷售面積均創(chuàng)歷史新高，銷售金額達(dá)155.15億元，同比增長36.65%；萬科實現(xiàn)銷售面積122.4萬平方米，銷售金額133.2億元；招商地產(chǎn)簽約金額約45億元，環(huán)比5月增長50%，創(chuàng)單月新高。
綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良在接受《瞭望東方周刊》專訪時透露，2012年上半年，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)原本的目標(biāo)是銷售額、利潤增幅“保2爭3”(增幅確保為20%，爭取達(dá)到30%)，但春節(jié)后銷售面積和金額即出現(xiàn)出人意料的大幅增長，以致綠地將下半年的目標(biāo)調(diào)整為“保3爭4”，即銷售額爭取達(dá)到2600億元，利潤爭取達(dá)到120億元。
“前幾年限購等政策只是沒辦法的辦法，現(xiàn)在調(diào)控已經(jīng)取得相當(dāng)成果了，再延續(xù)原先的辦法就不適宜了，未來限制投資可能更多采用市場化的辦法，如用征收房產(chǎn)稅等方式慢慢取代嚴(yán)厲的政策限制。”張玉良說。
土地市場，地王重新頻出刺激著人們的神經(jīng)。
7月10日，在10次網(wǎng)上報價、46輪現(xiàn)場競價，以及327輪回購房面積競報后，中赫集團(tuán)以26.3億元的最高上限價格拿下海淀區(qū)萬柳居住用地。為了獲得久違的“地王”，中赫集團(tuán)還需要配建16400平方米的回購房，而出讓文件規(guī)定，回購房房價只有1萬元/平方米。剔除回購費因素，該地塊樓板價約4.42萬元/平方米，再創(chuàng)全國單價地王的紀(jì)錄。
北京掛牌出讓居住用地時一般都明確規(guī)定，在報價達(dá)到合理土地上限價格后，競買人現(xiàn)場投報公租房配建面積。
萬柳地王并不是個例。4月，北京東城區(qū)香河園3號居住及商業(yè)金融用地經(jīng)過40輪爭奪終以19.15億元成交，并以2.57萬元/平方米的單價成為單價地王。6月18日，廣州珠江新城地塊以13.22億元交易總價成為廣州新地王，起始價約4.9億元。7月17日，北京再次出讓5宗地塊，其中2宗溢價率超過45%。
中國指數(shù)研究院的報告則顯示，二季度，全國100個重點城市居住用地樓面均價為1474元/平方米，同比上漲18.6%。包括北上廣深的十大城市住宅用地平均樓面價格為2904元/平方米，環(huán)比大幅上漲43.9%。
以上海為例，2012年1到5月，上海土地市場合計出讓的經(jīng)營性住宅用地(除動遷安置用地)為20幅，合計出讓金額67.5億元，平均樓板價達(dá)3882元/平方米。而6月到7月25日，上海已成功出讓22幅經(jīng)營性用地，出讓金額達(dá)到83.18億元，平均樓板價超出6500元/平方米。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔告訴本刊記者，上半年上海整體推地量下滑，結(jié)構(gòu)也以商辦和工業(yè)地塊為主。成交的209幅地塊中，居住用地(包括普通商品房、商住辦、商住、城鎮(zhèn)混合)只有9幅，工業(yè)用地147幅，商辦用地26幅。
下半年，多地政府改變策略，將推出的地塊劃分得很小以控制地塊總價，讓開發(fā)商也更容易接受，同時調(diào)低定價以防止流拍并獲得一定溢價率，配合營造土地市場回暖的跡象。
李耀平說，這么做也有缺陷：地塊太小，開發(fā)商騰挪余地就小，利潤空間有限，所以這也只能作為目前催熱市場的過渡手段，但幫助市場逐步恢復(fù)信心的效果已經(jīng)達(dá)到了。
地王潮真的來了嗎
土地市場也許沒有想象的那么熱火朝天。上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一度將唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11住宅地塊的拍賣結(jié)果作為土地市場的風(fēng)向標(biāo)。
7月25日，綠順房地產(chǎn)以16.44億元奪得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11住宅地塊，溢價率37%，樓板價約為15054元/平方米。
此次競標(biāo)中，該地塊起始總價約為12億元，折合樓板價為11000元/平方米。實際上，該地塊在2011年12月曾掛牌出讓過一次，當(dāng)時的土地起始總價為15.83億元，起始樓板價14500元/平方米。
也就是說，此次拍賣的高溢價，很大程度上是由于調(diào)低起始價而來的。
唐鎮(zhèn)地塊的最終拍賣結(jié)果也說明，開發(fā)商的積極性雖有恢復(fù)，但態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。唐鎮(zhèn)板塊2011年前還出讓過2幅普通商品房用地，溢價均在100%以上，其中綠城以16.6億元摘得的浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)C-1-1a、C-1-5a地塊就緊鄰本次出讓的地塊。
這不是孤立的個案。7月18日，寧波慈溪兩宗2011年底因無人競拍而流拍的土地成交，不過此次拍賣的成交價卻只相當(dāng)于上次拍賣時起始價的7.14折。同樣的例子還有寧波鄞州區(qū)下應(yīng)街道的鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心II-3-C地塊，在2011年4月和7月，該地塊兩度流拍，最終7月5日被萬科拿下，但價格只有首次掛牌時的近7折。
“和2009年地王頻出時不同，企業(yè)都很謹(jǐn)慎，對成本和利潤的計算很精確，并且嚴(yán)格遵守既定的策略，不愿過于追高。而且很多迷你地塊大企業(yè)并不愿意做，所以現(xiàn)在的地王不是很有代表性�！崩钜秸f。
炒房客的新獵物
住宅市場的撲朔迷離，對李石燕的投資影響不大。雖然也是重回樓市的投資者，但她“抄”的卻是商業(yè)地產(chǎn)的“底”。李石燕說，2011年3月到9月，上海就曾出現(xiàn)過一波商業(yè)地產(chǎn)的投資潮，市場最熱時的7、8月，商業(yè)地產(chǎn)的成交量甚至超過普通住宅，不過，隨著銀監(jiān)會叫停未竣工商業(yè)地產(chǎn)的按揭貸款，商業(yè)地產(chǎn)的炒作也戛然而止，產(chǎn)品也出現(xiàn)了嚴(yán)重的積壓。正是看準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)困境能創(chuàng)造出比住宅更大的價差，很多原本只炒住宅的投資客如今都被吸引到了這一市場。
21世紀(jì)不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，在上海納入監(jiān)測的110個寫字樓項目中，2012年5、6月期間，多數(shù)出租率在90%以上，僅17個項目出租率在90%以下。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐商業(yè)樓宇部區(qū)域經(jīng)理朱永鋒告訴本刊記者，2008年到2012年，上海寫字樓租金始終平穩(wěn)上漲，唯一出現(xiàn)租金下調(diào)的板塊還是租金最高的陸家嘴板塊。
戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，上海寫字樓平均租金為269.5元/平方米/月，同比增長13.16%，同時上海的寫字樓供應(yīng)量卻下跌了27.74%。
“空置的辦公樓沒有現(xiàn)金流，很難在銀行獲得貸款，這就為我們創(chuàng)造了抄底的機(jī)會，多的能拿到7~8折的折扣。”李石燕說，上海寫字樓均價從2010年一季度到2011年三季度期間，從最初的3.09萬元/平方米快速上漲到最高5.37萬元/平方米，2011年四季度又猛跌到4.07萬元/平方米，到2012年二季度，均價依然只有3.83萬元/平方米�！昂芏嗳苏f這是一個雙重抄底機(jī)會�！�
投資客的進(jìn)入，或許也為上海的開發(fā)商提供了信心。公開數(shù)據(jù)顯示，2011年4月到2012年4月期間，上海辦公樓、商業(yè)經(jīng)營用房開發(fā)投資累積同比增速多數(shù)月份都是負(fù)增長，但在最近兩個月，兩項增速指標(biāo)同時出現(xiàn)正增長，2012年6月間分別達(dá)到11.1%和27.7%，而同期上海住宅投資增速還只有10.7%。2012年6月，上海居住用地成交3幅，溢價為15.7%到71.4%不等；同期商業(yè)用地成交10幅，最高溢價率超過400%。
當(dāng)然，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域加強(qiáng)投入，也是投資客看好商業(yè)地產(chǎn)的重要原因，因為這意味著更多的投資載體。以綠地集團(tuán)為例，張玉良就告訴本刊記者，2012年，綠地房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售額中，住宅占60%，商業(yè)地產(chǎn)占40%，但張玉良的目標(biāo)是將這個比例顛倒過來，也就是讓商業(yè)地產(chǎn)的銷售額占60%，“這還不包括綠地自己持有的商業(yè)物業(yè)”。