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圖為市民在天津市首批公租房項目——秋麗家園內(nèi)乘涼游玩。記者岳月偉/攝 |
根據(jù)中央整體部署，公共租賃住房正發(fā)展成為保障性住房的“重點品種”，地方積極探索“政府主導、市場運作”的建設(shè)管理新機制�！督�(jīng)濟參考報》記者在上海采訪發(fā)現(xiàn)，公租房“入市”步伐逐漸加快，“夾心層”的階段性居住困難有望逐步破解。與此同時，周邊交通能否更方便、租住門檻能否再降低成為租戶普遍關(guān)心的問題。
政府主導下的市場化運作
“和其他保障房不同，公租房的建設(shè)和管理既需要政府的‘有形之手’，也離不開市場的‘無形之手’。目前房地產(chǎn)市場租售比懸殊，企業(yè)缺少投資建設(shè)公租房的積極性，需要政府政策進行鼓勵、引導；另一方面，公租房投入巨大，成本回收周期較長，不能依靠財政資金大包大攬。”上海房地產(chǎn)科學研究院副院長嚴榮說。
2011年，上海完成“建設(shè)籌措公共租賃住房(單位租賃房)200萬平方米、約四萬套，供應50萬平方米、約一萬套”的目標。整個“十二五”期間，上海將籌措和建設(shè)公租房20余萬套。
公租房的發(fā)展，有效填補了保障房體系中的一個缺口。上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生說，目前上海正在構(gòu)建由廉租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房(經(jīng)濟適用房)和動遷安置房組成的“四位一體”的住房保障體系，這一體系較好地兼顧了戶籍和非戶籍、低收入和中低收入、長期性住房困難和階段性住房困難等各類情況。
與其他保障性住房品種相比，上海的公租房至少有三個特點：供應對象不限本市戶籍；準入標準不設(shè)收入線；采取“政府主導、市場運作”的管理模式。
上海市房管局住房保障處處長李東說，政府的主導性主要體現(xiàn)在多方面，比如規(guī)定每年包括公租房在內(nèi)的保障房(以及中小套型普通商品房)供地比例不少于70%，公租房用地大多為劃撥，以降低建設(shè)成本；通過財政資金補貼、土地出讓金、公積金收益等多種政府性渠道籌措公租房建設(shè)資金等。
“比如，我們以公積金增值收益中的14.98億元，收購由上海城投置地有限公司承建的新江灣尚景園，將之作為公租房。這也是一種以產(chǎn)權(quán)收購的方式提高公積金增值收益使用效率的大膽探索�！鄙虾Ｊ泄e金管理中心主任沈正超說。
“政府主導下的市場化運作”，最典型的是上海的“公租房公司”。自2011年4月起，上海開始在各區(qū)縣成立市場化的公租房運營管理機構(gòu)，由市區(qū)兩級財政注入資金本，利用信貸杠桿和其他渠道進行公租房融資、建設(shè)及管理工作。
楊浦區(qū)公租房運營管理有限公司總經(jīng)理蔣曉波說，公司首期注冊資本金為3億元，由市區(qū)財政按1：2的比例籌集，財政將連續(xù)三年注資，公司資本金達到10億元之后便獨立運行。目前公司除運營市籌公租房尚景園外，還在開發(fā)建設(shè)一個區(qū)屬公租房項目，預計總投資7.6億元，將通過公積金貸款等進行融資。
此外，上海公租房租金由公租房公司按政府規(guī)定的“略低于市場租金水平”原則確定，報政府相關(guān)部門備案，具體高低由公司自行確定，“政府不做干預”。記者測算發(fā)現(xiàn)，目前兩個處于供應階段的市籌公租房項目馨寧公寓和尚景園，其租金相當于市場可比價格的9折至9.5折之間。
“公租房又舒適又穩(wěn)定”
上海市公租房項目之一的馨寧公寓，位于徐匯區(qū)華涇地區(qū)，2900套房源于去年年底啟動供應�！督�(jīng)濟參考報》記者在現(xiàn)場看到，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，中心花園有水池、涼亭、步道，“硬件”不輸于一般的新建商品房公寓。進入屋內(nèi)，雖然面積不大，但設(shè)計頗具匠心，比如打通客廳和廚房，使客廳可以直接照進陽光；衛(wèi)生間雖然沒有窗戶，但增強了排風系統(tǒng)；為充分利用空間，在墻上設(shè)置了嵌入式壁櫥用作儲藏間等。此外，房屋均為全裝修房，成套家具、桌椅、廚衛(wèi)設(shè)施、臥室空調(diào)等一應俱全。
住在小區(qū)一號樓1506室的顏雪夫婦原來和公公婆婆一同居住在虹口區(qū)涼城新村一套40多平方米的老公房內(nèi)。去年，夫妻倆新添了寶寶，一家五口人讓原本狹小的空間更為擁擠。今年4月份，一家人通過申請、審核，搬到了現(xiàn)在這套63平方米的兩居室新家。
記者看到，兩個臥室均朝南，并配有廚房、衛(wèi)生間、陽臺等。顏雪告訴記者：“家具、家電本來就是配好的，幾乎是拎包就入住�！�
幫顏雪帶小孩的婆婆朱扣女告訴記者：“現(xiàn)在的居住條件，比原來的老公房好了很多倍，最大的心病解決了！”每到傍晚，她都會帶孩子到小區(qū)中心花園去玩，“小區(qū)設(shè)施很好，孩子從小也不缺玩伴�！�
上�？臻g電源研究所光伏中心的年輕工程師楊君坤老家在山東日照，去年在上海研究生畢業(yè)后留下工作。他說，剛畢業(yè)時，他住在單位的集體宿舍里，后來在單位附近租房子，但是沒多久房東提出要收回房子自用。今年4月份，他租到了這套一居室，簽了兩年合同。“公租房又舒適又穩(wěn)定，最適合我們這樣新參加工作的外地人�！彼f。
對政策還有“三盼”
不過，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，租客普遍對公租房政策還有“三盼”：一盼租金分擔更合理；二盼交通配套能完善；三盼門檻能降低。
一盼租金分擔更合理。按照政府部門規(guī)定的“略低于市場租金水平”的原則，馨寧公寓平均每平方米月租金在42元多。顏雪一家目前每月房租2705元左右。她告訴記者，丈夫是一家商業(yè)企業(yè)的普通員工，目前每月房租接近全家月收入的一半。孩子出生后開支增加，目前每月已攢不下錢，“盼望房租能夠降低一點”。
楊君坤目前每月房租是1880元。讓他高興的是，目前單位每月有1000元左右的租房補貼，負擔減輕不少。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年上海人均可支配收入為36230元，即兩口之家的月平均收入為6938元，三口之家為9058元。如果公租房二居室租金按2800元/月來計算，兩口之家的租金負擔率要達到40%；三居室的租金按3200元/月計算，三口之家的租金負擔率要達到35%，這些都超過了國際上公認的28%的租金負擔率警戒線。
但另一方面，由于目前租售比嚴重失衡，考慮到地價、建安成本、資金成本等因素，公租房的投資建設(shè)回報率本已偏低，讓開發(fā)運營機構(gòu)大幅降低租金水平也不現(xiàn)實。
二盼交通配套能完善。顏雪說，雖然小區(qū)外圍公交線路不少，但步行方便的只有714路一路車。丈夫在虹口區(qū)上班，每天早上需坐六站公交車到地鐵三號線龍漕路站，單程上班時間近一個半小時。楊君坤上班地點在閔行區(qū)東川路，因沒有公共交通直達，他每天騎電瓶車上下班，單程約需45分鐘。
三盼門檻能降低。馨寧公寓2900套公寓中，首批集中簽約租住380套，明顯低于此前預期。項目所屬的上海地產(chǎn)保障性住房投資建設(shè)管理有限公司副總經(jīng)理荀旭東說，有興趣租住公租房的人不在少數(shù)，但許多人被擋在門檻之外。
上海公租房申請不設(shè)“收入線”及“戶籍線”，但規(guī)定申請者“需具有本市常住戶口，或者持有《上海市居住證》達到二年以上且在滬連續(xù)繳納社會保險金達到一年以上”。楊君坤說，單位不少年輕同事有租房意愿，但因滿足不了這項條件而作罷。
荀旭東說，與市場化的租賃房相比，公租房的優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)出來。近期，公司和多家高校、中學召開對接座談會，客戶表現(xiàn)出濃厚興趣。公司還在市中心多次設(shè)攤推介，反應良好。他說：“從長遠來看，公租房是‘適租對路’的產(chǎn)品，前景看好。”
多措并舉滿足更多需求
上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負責人表示，公租房小區(qū)的配套將進一步完善，項目周邊連通地鐵的道路建設(shè)、小區(qū)短駁公交的配備等都將逐步跟進。目前，上海市房管部門已出臺相關(guān)措施，通過擴大試點項目供應區(qū)域范圍、合理放寬供應標準等一系列手段，進一步優(yōu)化供求結(jié)構(gòu)，滿足更多住房困難職工和職工家庭的租賃需求。
針對上述問題，消費者和業(yè)內(nèi)人士建議，應針對住房困難人群的消費特點，完善公租房的政策設(shè)計：
其一，合理規(guī)劃選址建設(shè)，加快交通等生活設(shè)施的配套；
其二，建立針對特定人群的租金補貼機制。復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說，應調(diào)動用人單位的積極性，財政全額支持的事業(yè)單位和政府機構(gòu)的住房補貼在財政上單獨列支，由用人單位發(fā)放租房補貼，對企業(yè)提供的租金補貼給予配套或稅收抵扣等鼓勵；
其三，進一步降低準入門檻。荀旭東說，特大城市的公租房應考慮到外來年輕人口多等特點，在居住年限等方面降低標準，讓更多住房困難人群能夠進入保障范圍。此外，公租房出租率的提高也有利于減輕企業(yè)負擔。