房地產(chǎn)已經(jīng)成了老百姓的最愛與最恨。有人問我：“在現(xiàn)在形勢下，有什么辦法既能維持當前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，又能盤活房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)這個發(fā)動機再次成為中國經(jīng)濟復蘇的引擎？”我的答復是我還沒有發(fā)現(xiàn)有這樣的好辦法，因為中國房地產(chǎn)已經(jīng)正式進入下半場。
如果把房地產(chǎn)比作一場足球賽，過去的十幾年，房地產(chǎn)踢了個漂亮的上半場，至少5：0。
那要問，房地產(chǎn)下半場還有的踢嗎？答案是肯定的。再踢個5：0肯定是不行了，但踢個2：0或者2：1還是很有希望的。
其一，我國的城市化和工業(yè)化進程還遠未完成，我們還處在城市固定資產(chǎn)大規(guī)模形成時期。沒有大規(guī)模和高質(zhì)量的固定資產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)支撐，產(chǎn)業(yè)升級、再工業(yè)化就無從談起，這都離不開房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。其二，隨著城市化和工業(yè)化的繼續(xù)推進，未來10年，我國至少還有2億農(nóng)民進城，加上目前處于“漂浮”狀態(tài)的2億流動人口，只要解決好了城鄉(xiāng)二元戶籍問題，未來房地產(chǎn)市場的潛力還非常大。可以肯定的是，中國的房地產(chǎn)已正式進入下半場，且再也不會有下一個黃金十年了�；貧w理性，這才是根本。
今后房價的基本走勢會怎樣？
考慮到CPI和人均收入的持續(xù)上漲因素以及土地的稀缺性，不管是大城市還是中小城市，房價絕對值肯定還會持續(xù)上漲。而相對價格，指的是房價與收入的比值，中國目前的這一比值畸高，未來會下降。收入漲得快，雖然房價絕對值漲了，但購房者可能反而不覺得貴。
今后的房價走勢應(yīng)該會比較溫和，大跌大漲的行情應(yīng)該不會再出現(xiàn)了。從趨勢看，我國市場經(jīng)濟制度肯定是越來越成熟，制度性和市場性的調(diào)控措施會逐步取代行政性調(diào)控手段，開發(fā)商和購房者的心態(tài)也會逐漸趨于理性。
在以上兩個基本認識的基礎(chǔ)上，就可以確定我們的投資策略了。
如果是基于自住性需求，該出手時就出手，任何時候都是購房的合適時候，因為從長遠來看，房價肯定是上漲的，而短期的最低點誰也無法準確知道在哪里。
如果是投資，住宅性房產(chǎn)短期的投資盈利空間可能有限，投資期限最好能超過5年。因為按照現(xiàn)在的二手房政策，5年內(nèi)交易的房產(chǎn)，要交營業(yè)稅、個人所得稅、契稅，綜合稅率超過總房價的10%。而從國外經(jīng)驗和未來趨勢來看，這一稅率只會上升，不會下降。
見房就買，買了就賺的時代已經(jīng)結(jié)束，房產(chǎn)投資決策之前一定要慎重，只有資金流而沒有人流支撐的房地產(chǎn)市場，崩盤是遲早的事。我們要充分認識到，房價只漲不跌的神話只是神話而已。目前的溫州、鄂爾多斯房地產(chǎn)市場就是血淋淋的教訓。
從地區(qū)選擇來看，一二線城市的投資空間已經(jīng)非常有限，最好投資三四線，甚至五線城市。中國未來城市化加速趨勢是不可逆轉(zhuǎn)的，但這種城市化絕對不是人口繼續(xù)涌入“北上廣”這類一線城市，中小城市，特別是中西部地區(qū)的中小城市才是中國未來城市化的重點。