第三次轉(zhuǎn)型，“老潘”只租不賣揚(yáng)言5年后收租40億。150億資金、20%凈負(fù)債率輕裝上陣，夫妻聯(lián)手打地產(chǎn)“功夫”
自從8月16日SOHO中國(guó)在香港召開了2012年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)后，人們開始把SOHO中國(guó)董事會(huì)主席潘石屹稱作“包租公”。
在過去多年中，人們提及中國(guó)房地產(chǎn)必然會(huì)提及潘石屹的SOHO中國(guó)。出生于1963年，從西北甘肅天水農(nóng)村走出來的潘石屹被許多渴望成功者所仰慕。
出身農(nóng)村的潘石屹并不保守。相反，他不斷折騰著，在構(gòu)筑SOHO中國(guó)這座大廈過程中一次次尋求著改變。
最新的改變就是這次被稱為“從散售轉(zhuǎn)向持有”的大轉(zhuǎn)型。這次轉(zhuǎn)型的背景是：北京上海黃金地段寫字樓和商業(yè)物業(yè)的租金快速上漲。
按照潘石屹在自己微博中透露的信息，這次轉(zhuǎn)型是SOHO中國(guó)成長(zhǎng)歷史中第三次重大的改變。此前的重大改變：第一次是從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，避免了公司的發(fā)展與各項(xiàng)調(diào)控政策的磕碰；第二次是上市。
“包租公”為什么
SOHO中國(guó)方面給理財(cái)周報(bào)提供的對(duì)于是次轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)確描述是：2012年，SOHO中國(guó)將告別以往的散售模式，從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)-自持”，未來將在北京和上海持有最有價(jià)值的辦公樓和商業(yè)物業(yè)150萬平米，其中北京約38萬平米、上海約112萬平米。預(yù)計(jì)，3年后租金收入將成為公司盈利的主要來源，5年后現(xiàn)有物業(yè)的年租金收入將超過40億元人民幣，而銷售收入將逐漸成為輔助收入。
從中報(bào)發(fā)布會(huì)到現(xiàn)在的20天時(shí)間里，市場(chǎng)一直在不停追問：潘石屹為什么要當(dāng)“包租公”？這是迫不得已的選擇？還是適應(yīng)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的改變？還是如某些觀點(diǎn)所稱“最大的可能是為了炒作”？
先看一下財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
今年上半年，由于公司沒有新完工項(xiàng)目，因而結(jié)算面積減少，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣12.22億元，同比下降約54%；凈利潤(rùn)為人民幣6.13億元，同比下降約65%；核心純利為人民幣2.32億元，核心凈利潤(rùn)率19%。今年至今合同銷售金額達(dá)到60億元人民幣，主要來自望京SOHO和SOHO中山廣場(chǎng)。銀河SOHO將于今年第四季度完工，屆時(shí)，其銷售收入將計(jì)入全年業(yè)績(jī)。
營(yíng)業(yè)額下降的情況在2011年也比較明顯。截至2011年12月31日，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣56.85億元，同比下降69%。
房地產(chǎn)調(diào)控政策針對(duì)的主要是住宅市場(chǎng)，沒有直接涉及商業(yè)地產(chǎn)。但是隨著流動(dòng)性的吃緊，SOHO中國(guó)的銷售也受到了影響。通俗講，房子不好賣了。
同時(shí)，值得注意的是，在2011年，很多房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)上出售土地或已建成的商業(yè)物業(yè)。而SOHO中國(guó)則展開了收購行為，其收購總金額超過150億元人民幣，創(chuàng)下了年度收購金額最高紀(jì)錄。這些新收購的土地或項(xiàng)目都集中在上海交通便利、位置優(yōu)越的區(qū)域。
現(xiàn)在回頭看，SOHO中國(guó)大量的收購已經(jīng)在為是次“從散售轉(zhuǎn)向持有”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型做了準(zhǔn)備。
股價(jià)連連下挫
對(duì)于這次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的思考可能更早。潘石屹在做完現(xiàn)代城項(xiàng)目后就已經(jīng)開始思考這個(gè)問題：作為商業(yè)地產(chǎn)，我們到底是銷售物業(yè)還是持有物業(yè)？潘石屹認(rèn)為“北京、上海的發(fā)展機(jī)會(huì)太誘人了”。潘石屹所說的機(jī)會(huì)是：隨著北京、上海城市化進(jìn)程的不斷深入，兩地的辦公樓市場(chǎng)日益成熟。
世邦魏理仕的報(bào)告顯示，過去18個(gè)月北京、上海辦公樓租金分別上漲了73%、18%，同時(shí)空置率降到歷史最低水平，分別為4%、6.7%。而SOHO主要辦公樓租金18個(gè)月中的上漲幅度超過了70%，成本回報(bào)率超過14%，主要原因是SOHO中國(guó)開發(fā)的所有辦公樓均處于北京和上海的黃金地段，或地鐵上蓋或緊鄰主要交通樞紐。
但是，問題可能在于：在2014年底就將持有150萬平方米物業(yè)的SOHO中國(guó)此前并無多少商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，“運(yùn)營(yíng)管理”問題如何解決？相關(guān)的人才、隊(duì)伍等問題如何有效解決？
SOHO中國(guó)方面沒有正面回答理財(cái)周報(bào)提出的上述問題。其提供的相關(guān)信息顯示，SOHO中國(guó)三年前把香港地鐵物業(yè)公司北京分公司全部的員工收過來，到現(xiàn)在為止，原來的470人已經(jīng)擴(kuò)展到了2200多人。
潘石屹的說法是：“SOHO中國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)過這三年時(shí)間，水平提高非�？�，直接體現(xiàn)出來的就是我們已經(jīng)建成的項(xiàng)目，只要我們管理的租金水平就高，同樣的項(xiàng)目，別的物業(yè)公司管理的租金水平就低。我們現(xiàn)在物業(yè)管理這塊已經(jīng)是非常成熟了�！�
要當(dāng)“包租公”，就得有資金的支撐。SOHO中國(guó)透露，截至2012年6月30日，公司擁有現(xiàn)金92億元人民幣，未提取貸款余額約60億元人民幣，凈負(fù)債率僅為20%。
情況好像還可以，但轉(zhuǎn)型消息發(fā)布后，原來走勢(shì)疲軟的SOHO中國(guó)股價(jià)出現(xiàn)連續(xù)三日大幅下跌。這是投資者的態(tài)度嗎？
今年年初，潘石屹曾表示，2012年，公司確定了約100億元的收購目標(biāo)，想考慮在北京和上海兩地，購買土地和收購項(xiàng)目。并且，2012年的收購地段僅限于北京和上海，也將不再涉及爛尾樓和在建工程。
手里的錢很多
如前所述，在此次轉(zhuǎn)型之前，SOHO中國(guó)經(jīng)歷了從住宅向商業(yè)地產(chǎn)的第一次轉(zhuǎn)型，以及走向資本市場(chǎng)(上市)的第二次轉(zhuǎn)型。
現(xiàn)在看來，住宅用地拿地成本不斷攀高，開發(fā)潛在風(fēng)險(xiǎn)(比如政策調(diào)控等)越來越大，這應(yīng)該是2004年前后潘石屹從住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型的深層動(dòng)因。
事實(shí)上，很長(zhǎng)時(shí)間以來，潘石屹都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)前景表現(xiàn)樂觀，而對(duì)住宅市場(chǎng)前景則認(rèn)為有所不確定。2008年國(guó)際金融危機(jī)過后，在談到SOHO中國(guó)下一步的發(fā)展策略時(shí)，潘石屹曾明確表示，基于對(duì)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的看法，SOHO中國(guó)的策略主要有三條：第一，避開住宅；第二，聚焦商業(yè)地產(chǎn)；第三，限于北京、上海的繁華地段。
2007年10月8日，SOHO中國(guó)在香港交易所上市。彼時(shí)，潘石屹稱，未來三年未有在其他(北京以外)地區(qū)的拓展計(jì)劃。
上市后，SOHO中國(guó)“專注于中心城區(qū)，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主”的策略更加明顯。終于，到了2011年，SOHO中國(guó)也跨出北京，在上海中心區(qū)域展開項(xiàng)目收購。
一直以來，SOHO中國(guó)通過拿地、建筑、出售，保證了相對(duì)充足的現(xiàn)金流。至2012年8月，SOHO中國(guó)再次轉(zhuǎn)型——從散售轉(zhuǎn)向持有。
9月6日，張欣在自己的微博上寫道：現(xiàn)在很多人還沒有意識(shí)到，中國(guó)城市化的高峰期已經(jīng)結(jié)束，大量建設(shè)銷售房地產(chǎn)的時(shí)代一去不復(fù)返。更多的開發(fā)商會(huì)陸續(xù)轉(zhuǎn)型，持有物業(yè)，SOHO是第一個(gè)。轉(zhuǎn)型需要的條件是有足夠的資金實(shí)力，SOHO擁有150億資金，凈負(fù)債率僅20%是中國(guó)房地產(chǎn)上市公司中資金實(shí)力最強(qiáng)的。
多面老潘
這是一個(gè)秀場(chǎng)
到2012年9月6日中午13時(shí)，潘石屹的新浪微博粉絲數(shù)量達(dá)12158454個(gè)。
在這個(gè)娛樂化色彩漸濃的時(shí)代，每個(gè)人在娛樂著自己，也被別人娛樂著。潘石屹和他的SOHO中國(guó)已經(jīng)不再需要廣告了。潘石屹本身就是廣告。
在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)雨江湖上，潘石屹不是最有錢的，他的SOHO中國(guó)也不是規(guī)模最大的公司，但他無疑是最吸引眼球的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人。圍繞他，總是有很多的話題。
操一口西北口音普通話，潘石屹的談吐含有一種硬度；在公開場(chǎng)合，他經(jīng)常將微笑帶在臉上。離開老家多年，潘石屹仍然飽含濃厚的鄉(xiāng)土之情。最近在微博上，他不斷用文字記述自己“小時(shí)候”的故事，描摹著鄉(xiāng)村的一草一木。
“我從內(nèi)心里就喜歡禪宗，不管出現(xiàn)什么情況，拿著禪書就會(huì)感覺特別平靜，比較注重簡(jiǎn)單�！迸耸僬f。
關(guān)注環(huán)保和運(yùn)動(dòng)健身是潘石屹生活中的重要內(nèi)容。經(jīng)�？磁耸傥⒉┑娜四茏⒁獾�，一般大約在早晨5時(shí)25分左右，他會(huì)定時(shí)在自己的微博上播發(fā)有關(guān)北京空氣質(zhì)量的數(shù)據(jù)。有人就是為了每天能看到他播發(fā)的北京的PM2.5數(shù)據(jù)而成為他的粉絲。
現(xiàn)在的潘石屹考慮最多的是SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型——SOHO中國(guó)要從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)-持有”。通俗講，未來的SOHO中國(guó)將主要靠租金過日子。SOHO中國(guó)將持有高達(dá)150萬平米的京滬黃金地段的優(yōu)質(zhì)寫字樓。
在過去的十年時(shí)間，SOHO中國(guó)幫客戶出租出去了250萬平方米的房子，且租金增長(zhǎng)超過了市場(chǎng)平均水平。這給了他信心。
8月23日，在SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，潘石屹向五大代理行中國(guó)區(qū)的負(fù)責(zé)人介紹SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型；8月24日，在望京SOHO
他與全球五大代理行的負(fù)責(zé)人見面，介紹SOHO的轉(zhuǎn)型，聽取他們的意見和建議。
對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，潘石屹有自己的定義：房地產(chǎn)實(shí)際上是一個(gè)資源整合的行業(yè)，房地產(chǎn)發(fā)展商的工作就是把不同的社會(huì)資源和勞動(dòng)力有機(jī)地聚合在一起最終生產(chǎn)出房子這種產(chǎn)品。
潘石屹說，房地產(chǎn)主要是跟土地打交道，我覺得，只要跟土地打交道，無論是當(dāng)農(nóng)民種莊稼，還是蓋房子，心里面都覺得踏實(shí)。
不久前，潘石屹遠(yuǎn)赴英國(guó)華威大學(xué)，參加兒子潘瑞的畢業(yè)典禮。當(dāng)年送13歲的兒子潘瑞出國(guó)留學(xué)的初衷，是因?yàn)榭紤]到未來社會(huì)發(fā)展的趨向還是全球一體化。
潘石屹近日告誡他的兒子潘瑞：對(duì)任何人都不能有一絲一毫的優(yōu)越感�！袄斫饬诉@句話，對(duì)你一生都是保護(hù)。每天按這句話去做，周圍就會(huì)有無數(shù)的力量來幫助你。”潘石屹說。