經(jīng)過三季度樓市成交淡季不淡旺季不旺之后，“銀十”開端不如預(yù)期，樓市從“兩旺”再次走向“博弈”。公開數(shù)據(jù)顯示，今年房企通過高周轉(zhuǎn)策略快速回籠資金，一些房企甚至已完成全年銷售目標(biāo)，將對四季度房價(jià)起到支撐作用；而與此同時，購房者仍以剛需為主，促使房價(jià)缺乏上漲動能。與此同時，房價(jià)還存在著“上有封頂、下有兜底”的外部影響因素。受此影響，專家認(rèn)為，四季度房價(jià)將以平穩(wěn)為主，市場成交將較為樂觀。
房企：提前完成全年任務(wù)降價(jià)動力不強(qiáng)
公開資料顯示，龍頭房企前三季度業(yè)績亮眼，一些房企甚至已完成全年銷售目標(biāo)。
前三季度，招商地產(chǎn)和世茂地產(chǎn)均已超額完成全年銷售目標(biāo)。公告顯示，兩個企業(yè)全年銷售目標(biāo)分別為210億元和307億元，而截至9月底，這兩家房企已分別實(shí)現(xiàn)247億元和366億元銷售金額，提前完成全年任務(wù)。
同時，不少房企前三季度的銷售業(yè)績已超過去年全年。1-9月，保利地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)銷售金額756億元，同比增長32%，超過去年全年的732億元；中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)919億港元的銷售業(yè)績，超過去年全年的871億港元；綠城地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額355億元，超過去年全年的353億元。
此外，還有不少房企業(yè)績表現(xiàn)不俗。恒大地產(chǎn)1-9月實(shí)現(xiàn)銷售金額586億元，完成全年銷售計(jì)劃的73%；萬科前三季度實(shí)現(xiàn)963億元銷售收入，全年業(yè)績破千億已毫無懸念。
世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)吳志輝認(rèn)為，得益于積極的去庫存行為，房企的現(xiàn)金流不斷好轉(zhuǎn)，短期償付能力逐步提升。因此，雖然四季度是傳統(tǒng)的沖業(yè)績時期，并且不少開發(fā)商將會在四季度大量推盤，但受此前業(yè)績表現(xiàn)較好影響，一些房企可能會在市場上“打醬油”，總體來說，價(jià)格爭奪幅度有限，房價(jià)很難下降。
購房者：剛需為主漲價(jià)動能有限
受快周轉(zhuǎn)策略影響，房企今年大量推貨，而此前的以價(jià)換量策略如今也給開發(fā)商抗住價(jià)格撐了腰。
世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三季度，超六成購房者認(rèn)為周邊樓盤價(jià)格出現(xiàn)不同程度上漲，進(jìn)而導(dǎo)致購房者認(rèn)為房價(jià)非常高的比例出現(xiàn)反彈，與2季度相比上升了5.1個百分點(diǎn)。而此前幾個季度，這一比例一直在下滑。
由于購房者認(rèn)為周邊樓盤銷售活躍程度明顯提升，并認(rèn)為未來成交量會提升的比例持續(xù)增長，因此近六成購房者看漲未來房價(jià)，這也使得購房者認(rèn)為未來半年適合購房的比例出現(xiàn)下降。
“十一”期間舉行深圳秋季房地產(chǎn)交易會，由于價(jià)格優(yōu)惠不足，雖然場面熱鬧，但實(shí)際成交有限。作為傳統(tǒng)的沖業(yè)績時間段，購房者對“十一”促銷普遍抱有一些期待，然而面對98折、99折這樣的常規(guī)促銷手段，購房者普遍反映“這樣的價(jià)位，剛需真是買不起！”，只能“再等等”、“以后再說”了。
對此，深圳中原地產(chǎn)二級市場董事總經(jīng)理玉家雄認(rèn)為，受市場成交復(fù)蘇、資金有所積累影響，房企及時轉(zhuǎn)變以價(jià)換量的心態(tài)，改為較為進(jìn)取的價(jià)格策略，同時，促銷途徑及打折扣等優(yōu)惠方式也同步減少，是樓市從“兩旺”轉(zhuǎn)變?yōu)椤安┺摹钡闹饕颉?BR> 但是，吳志輝認(rèn)為，由于目前成交客戶的主流依然是價(jià)格承受力較低的剛需人群，投資客占比僅為為13.6%，處于歷史地位，因此，剛需為主流的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)導(dǎo)致價(jià)格難以提升，房價(jià)上漲動能有限。
上有封頂下有兜底四季度房價(jià)將以平穩(wěn)為主
在賣方降價(jià)動力不足、買方漲價(jià)動能有限的情況下，專家認(rèn)為，四季度房價(jià)將以平穩(wěn)為主，成交將較為樂觀。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，受此前市場回暖影響，房企獲得了喘息的機(jī)會。與此同時，樓市調(diào)控基調(diào)仍未改變，換屆后如果政策沒有太大的變化，剛需仍將是市場成交的主力。因此從供求關(guān)系來看，四季度房價(jià)難漲也難跌。
而從外部環(huán)境來看，房價(jià)也面臨著“上有封頂、下有兜底”的局面。
近期，為了控制房價(jià)漲幅，地方政府頻頻拿出新政。陜西規(guī)定地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤率控制在10%左右，否則不發(fā)預(yù)售證；廣州中心區(qū)域限制高價(jià)樓盤入市；上海重點(diǎn)抽查成交價(jià)格較高等存在異常情況的商品住房項(xiàng)目……
宋丁認(rèn)為，在樓市調(diào)控基調(diào)未變的情況下，漲價(jià)面臨“上有封頂”的局面，一旦價(jià)格出現(xiàn)較大反彈，便會引來調(diào)控“新政”。
與此同時，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢正起著托市的作用。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值353480億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長7.7%。其中，一季度增長8.1%，二季度增長7.6%，三季度增長7.4%。與此同時，9月CPI重回“1時代”，同比上漲1.9%。
宋丁認(rèn)為，GDP和CPI的回落，意味著貨幣政策存在放松空間，從宏觀層面給四季度房價(jià)起到了兜底作用。吳志輝認(rèn)為，近期人民幣升值明顯，將會促使結(jié)匯速度加快，帶動外匯占款數(shù)據(jù)攀升，四季度的流動性將會相比三季度有所改善。
因此，他們認(rèn)為，四季度房價(jià)將處于平穩(wěn)階段，市場成交將較為樂觀。