中國(guó)指數(shù)研究院3日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月百城住宅均價(jià)連續(xù)第六個(gè)月環(huán)比上漲，其中，北京、上海等十大重點(diǎn)城市今年以來首次出現(xiàn)同比、環(huán)比雙上漲，部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)甚至超過調(diào)控前。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，接近年底，許多房企已經(jīng)完成或即將完成年度銷售業(yè)績(jī)，降價(jià)動(dòng)力不足，而進(jìn)一步出臺(tái)政策的預(yù)期也有所減弱，房?jī)r(jià)上漲壓力加大。
| 2012年以來百城房?jī)r(jià)指數(shù)變化 |
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數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院 |
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數(shù)據(jù) 房?jī)r(jià)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲
中指院數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比上漲0.26%，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)，其中，上漲城市60個(gè)，下降城市38個(gè)，2個(gè)城市持平。從同比來看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)連續(xù)第8個(gè)月下跌，跌幅為0.46%，比上月縮小0.54個(gè)百分點(diǎn)。這是百城住宅平均價(jià)格連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲，同比跌幅繼續(xù)收窄。
此外，北京、上海、重慶、深圳、廣州、成都、南京、武漢、杭州、天津十大城市住宅均價(jià)為15686元/平方米，環(huán)比上漲0.39%。具體來看，天津上漲0.93%，漲幅最大，北京、重慶(主城區(qū))、成都、南京漲幅在0.5%至0.7%之間。同比來看，十大城市平均價(jià)格上漲0.15%。
對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，今年全國(guó)樓市價(jià)格經(jīng)過緩慢回升開始逐漸接近歷史高點(diǎn)，部分重點(diǎn)城市的價(jià)格甚至超過了調(diào)控前。
張旭指出，一方面，9月、10月觀望的需求入市；另一方面，一、二線城市的潛在需求再次釋放，對(duì)價(jià)格形成明顯支撐。
11月住宅成交量也創(chuàng)新高，部分城市達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)測(cè)的全國(guó)主要54個(gè)城市，11月全月，新建住宅簽約均出現(xiàn)了明顯上升，合計(jì)簽約套數(shù)達(dá)到了293863套，增幅超過了之前成交量最多的7月份6%，而環(huán)比10月份增幅更是達(dá)到了18.2%。
其中，北京11月簽約合計(jì)12988套，環(huán)比10月上漲了32.4%，而同比2011年同期則上漲了94%。與此同時(shí)，上海、廣州、天津、成都也均達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，前十月多數(shù)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全年銷售任務(wù)，年底繼續(xù)推盤的動(dòng)力不足；另外，多數(shù)開發(fā)企業(yè)年底略微提價(jià)之后“端著賣”成為主流趨勢(shì)，隨著成交價(jià)格的逐步回調(diào)，提高了處于觀望中的潛在購(gòu)房人群的入市積極性。
胡景暉同時(shí)表示，進(jìn)入四季度以來，短暫的“供不應(yīng)求”成為房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵。據(jù)監(jiān)測(cè)，剔除保障房，2012年4季度(截至11月30日)北京全市新房網(wǎng)簽總量為16402套，而在此期間，新房新增供應(yīng)僅有12152套，供需之間缺口高達(dá)到4250套。
市場(chǎng) 多家房企提前完成目標(biāo)
業(yè)內(nèi)人士表示，房企提前完成銷售目標(biāo)，降價(jià)動(dòng)力減小也是引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。
中指院指出，從初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，11月多個(gè)城市成交量出現(xiàn)回升，庫(kù)存量穩(wěn)中有降，出清周期繼續(xù)下行，市場(chǎng)向好趨勢(shì)明顯。
根據(jù)公開披露的信息，萬科前10個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1035.2萬平方米，銷售金額突破千億元，達(dá)到了1100.2億元，同比分別增長(zhǎng)9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推貨量，預(yù)計(jì)萬科今年銷售額有望超過去年。
同樣突破千億元銷售金額大關(guān)的還有中海地產(chǎn)，由于實(shí)行降價(jià)跑量策略，中海地產(chǎn)前10月實(shí)現(xiàn)銷售額1006.8億港元，同比增長(zhǎng)28.9%，提前完成全年1000億港元的銷售目標(biāo)。保利地產(chǎn)今年也獲利豐厚，保利前10月實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額833.29億元，同比增長(zhǎng)32.91%，超額完成年初制定的800億元銷售目標(biāo)。而招商地產(chǎn)也已突破300億元，并實(shí)現(xiàn)全年210億元的銷售目標(biāo)。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，標(biāo)桿房企全年銷售目標(biāo)完成率已達(dá)99%，其中，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中駿置業(yè)、華潤(rùn)置地、禹州地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等均已完成全年銷售目標(biāo)。
“房企任務(wù)完成較好，以價(jià)換量動(dòng)力明顯不足�！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在成交量上漲的情況下，房企資金鏈有所緩解，再加上已完成全年任務(wù)目標(biāo)，更不愿主動(dòng)降價(jià)以價(jià)換量，因此，從目前情況來看，大多在調(diào)高售價(jià)，控制銷售速度。
日前，招商地產(chǎn)以周年慶的名義，在全國(guó)17個(gè)城市33個(gè)項(xiàng)目同期啟動(dòng)感恩回饋活動(dòng)，聲稱主要是為沖刺年底銷售以及為明年銷售開局打好基礎(chǔ)。但購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤項(xiàng)目并沒有實(shí)質(zhì)性降價(jià)或優(yōu)惠行為。
預(yù)期 房?jī)r(jià)上漲壓力增大
北京房?jī)r(jià)漲價(jià)區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大，漲價(jià)區(qū)域已從中心城區(qū)擴(kuò)張至5環(huán)至6環(huán)之間。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月北京新建商品住宅(不含保障房)交易均價(jià)為22219元/平方米，環(huán)比10月上漲5.8%；具體到環(huán)線，5環(huán)至6環(huán)、6環(huán)以內(nèi)、5環(huán)以內(nèi)的成交均價(jià)環(huán)比漲幅分別是13.8%、-4.9%、0.4%�？梢姡�5環(huán)至6環(huán)之間價(jià)格上漲幅度明顯。
張旭也表示，受年底翹尾影響，11、12月份成交量同比或出現(xiàn)較大的變化，整體價(jià)格也更趨近或超過調(diào)控前。同時(shí)，隨著銷售回暖，信貸好轉(zhuǎn)，房企資金壓力減小，導(dǎo)致打折降價(jià)拉動(dòng)成交的情況或越來越少。此外，房產(chǎn)稅作為樓市調(diào)控下階段的政策，短期內(nèi)很難全面實(shí)行，而市場(chǎng)預(yù)期的政策對(duì)于房?jī)r(jià)的進(jìn)一步打壓也有所減弱。
尼爾森日前發(fā)布的2012年第三季度中國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)顯示，56%的中國(guó)消費(fèi)者認(rèn)為明年房?jī)r(jià)將回暖，在第二季度時(shí)這一比例只有42%。
“現(xiàn)階段消費(fèi)者心理和購(gòu)房者成交結(jié)構(gòu)都發(fā)生了變化�！睆埓髠フJ(rèn)為，9月之前購(gòu)房者以絕對(duì)剛需為主，而現(xiàn)在，改善型需求增加明顯。另外從購(gòu)房心理來看，9月前大多因?yàn)樾刨J下降等變化購(gòu)買，而現(xiàn)在大多是受不斷上漲的成交量與火爆的土地市場(chǎng)影響，看好后市。
土地市場(chǎng)“地王”頻繁刷新，給購(gòu)房者預(yù)期造成不小的影響。11月27日，北京市農(nóng)展館一地塊，起拍價(jià)達(dá)20億元，折合樓面價(jià)3.38萬元/平方米，創(chuàng)北京土地起拍價(jià)的歷史新高。同日，上海黃浦區(qū)一地塊以27.7億元的價(jià)格競(jìng)出，折合樓面價(jià)3.6萬元/平方米，刷新今年上海土地最高單價(jià)紀(jì)錄。緊接著，11月30日南京一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，中冶集團(tuán)以56.2億元拿下濱江2號(hào)地塊，成為今年全國(guó)總價(jià)地王。
張大偉表示，在土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲的情況下，開發(fā)商的定價(jià)也會(huì)水漲船高，房?jī)r(jià)上漲壓力進(jìn)一步增大。
“雖然現(xiàn)階段只是部分開發(fā)商提價(jià)項(xiàng)目增加比較明顯，但是我們應(yīng)警惕相關(guān)動(dòng)作的增加�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，若影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的現(xiàn)象層出不窮，相關(guān)管理部門應(yīng)適時(shí)推出后續(xù)政策，或加強(qiáng)督促，或加大調(diào)控執(zhí)行力度，或推出已有儲(chǔ)備項(xiàng)目，以避免房?jī)r(jià)較快上漲。