近日，國家統(tǒng)計局公布了最新數(shù)據(jù)，顯示11月份我國房地產(chǎn)的投資平均增速創(chuàng)下了6個月以來的新高，不僅是在商品房銷售市場，就連土地市場都出現(xiàn)了所謂的“暖冬”行情。2012年的中國房地產(chǎn)市場，并沒有像很多人預(yù)測那樣成為世界末日，而是出現(xiàn)了翹尾行情，在一系列調(diào)控之下，我們看到70個大中城市平均房價漲速還出現(xiàn)了一定程度的擴(kuò)大，不僅如此，城鎮(zhèn)化預(yù)期也給2013年的中國房地產(chǎn)市場帶來了很多不可預(yù)定性。那么中國房地產(chǎn)市場在2013年會怎樣？未來的房價走勢又會如何？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特邀評論員大連萬達(dá)集團(tuán)董事長、萬科集團(tuán)總裁郁亮共同評論。
2013的中國房地產(chǎn)市場會怎樣？2013的房價走勢又會如何？
數(shù)據(jù)顯示，11月北京樓市的新房和二手房市場的簽約量環(huán)比均出現(xiàn)了三成左右的上漲，其中新房簽約套數(shù)同比上漲了94%，接近三倍。進(jìn)入12月，北京樓市再掀漲價潮，新房提價，二手房漲價，甚至有二手房一天提價70萬。
莫天全(中國指數(shù)研究院院長)：進(jìn)入四季度我們現(xiàn)在還沒有完，但是就是說因?yàn)槿ツ甑乃募径仁且粋�，成交量非常糟糕的一個季度，所以今年四季度增長都還是挺快，特別是在這個一線城市。
這里是位于寶山區(qū)月春路的一個樓盤，11月份，該樓盤以230套2.2萬平方米的成交量，為列全市前三，斐然的銷售成績源于優(yōu)惠的房價，只要參加團(tuán)購活動，就可以兩房抵十萬，四房只抵20萬。
購房者：價格我覺得還可以吧。一萬出頭一點(diǎn)，我看的時候還比較早，但是好像后面一個月過來，基本上就賣完了。
事實(shí)上，在價格上有所松動的樓盤還有很多，開發(fā)商在平衡銷售速度和利潤的同時，最后還是選擇了降價來提升銷量，數(shù)據(jù)顯示今年11月，上海商品房成交面積為98萬平方米，環(huán)比上漲12%，同比上漲100%。年底降至樓市翹尾行情下掀起的地王潮再度升溫，從11月底到12月初，僅7天時間，全國熱點(diǎn)城市就涌現(xiàn)出了六個地王。
11月27日，北京市農(nóng)展館地塊折合樓面價3.38萬元每平方米，創(chuàng)北京土地即拍價的歷史新高，12月12日，萬科綠地等公司的聯(lián)合體，以54.31億元的底價，摘得上海南站核心區(qū)商辦用地。
胡景暉(偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁)：今年來看，土地成交價格成交還是相對比較理性，沒有出現(xiàn)這個面粉價格高過面包價格，然后地價推高房價，輪番上漲這樣一個局面。
王健林：今年的樓市應(yīng)該會是59000億到60000億左右的交易額
(大連萬達(dá)集團(tuán)董事長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
中國的房地產(chǎn)市場當(dāng)中，有剛需存在，或者叫做真實(shí)需求，曾經(jīng)有學(xué)者不承認(rèn)這個現(xiàn)象。無論怎么調(diào)控，我自己判斷，5到6萬億的市場還是存在的，實(shí)踐證明了我的判斷。
2011年，經(jīng)濟(jì)這么困難也有53000億的交易，所以今年，我估計搞的好大概會在60000億左右，是59000億到60000億左右的交易額。我覺得這個交易額是一個真實(shí)需求的表現(xiàn)，今年全國交易量90%左右是首次購房，就是投資的需求很少了，投資基本被擠出去了，所以因?yàn)檫@種真實(shí)需求存在必然就使房地產(chǎn)市場還會有一個正常量在擺著。去年拿地比較少，今年上半年拿地比較少，大量是在去庫存化，那么當(dāng)房地產(chǎn)商庫存手中土地比較少的時候，必然要重新進(jìn)入土地市場，所以造成了今年10月份以后全國土地市場開始回暖，交易也在逐漸的攀升。我覺得因?yàn)榇罅空鎸?shí)需求在支撐這個市場，所以這個現(xiàn)象我覺得是正常的。我認(rèn)為不能稱之為暖冬，而叫做逐漸復(fù)蘇，因?yàn)榕谋憩F(xiàn)應(yīng)該更熱烈一點(diǎn)。
郁亮：樓市仍在冬天 萬科會繼續(xù)沿用今年前半年的政策
(萬科集團(tuán)總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
市場有沒有回暖？你可以看到，我們在一線城市，好像市場有些復(fù)蘇，這個原因很簡單，一線城市像北京，上海這樣的城市，它進(jìn)入調(diào)控的時間最早，調(diào)控的幅度最深，現(xiàn)在市場平穩(wěn)之后，那么它的復(fù)蘇相對來說稍微早一點(diǎn)。那么三線，四線城市，我們沒看到還在復(fù)蘇之中，看到的是在繼續(xù)，還是在一個調(diào)整之中，所以這一塊其實(shí)在全國市場是不一樣的，是不均衡的。
關(guān)于地王的問題，因?yàn)槿ツ甏蠹一旧虾苌儋I地，今年去庫存化過了之后，恰巧是下半年的時候，政府才有土地供應(yīng)出來。什么叫地王？通俗來講，我覺得是面粉貴過面包時叫地王，就是要預(yù)計這個地塊未來的售價要大幅上漲才能夠盈利的情況，那么這叫地王。目前出現(xiàn)了幾個地，其實(shí)沒出現(xiàn)這個情況，所以我覺得它只不過年內(nèi)地價的一個新高，但是也沒出現(xiàn)過面粉貴過面包的現(xiàn)象。所以我覺得市場仍然是在冬天之中，還沒到復(fù)蘇的階，萬科會繼續(xù)沿用今年前半年的政策，這是我們積極過冬政策。
王健林：明年的房價是穩(wěn)中略升
(大連萬達(dá)集團(tuán)董事長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
整個一個調(diào)控結(jié)果符合預(yù)期，我歷來就不同意說房地產(chǎn)大幅下降，或者說是回歸到所謂的合理水平，因?yàn)榉績r的形成是一個非常復(fù)雜的綜合現(xiàn)象，它大部分是由三塊構(gòu)成：第一土地成本，第二政府的稅費(fèi)，第三是發(fā)展商的發(fā)展成本，包括建造，人工，營銷等等，這三個成本程度，最大塊的是前兩塊，政府土地成本和所收的稅費(fèi)，那么房價要想下來，需要是三個部分的同樣合力，需要土地成本，政府的稅費(fèi)都大幅下降，房價才能下來�，F(xiàn)在我們看到的是，所有這三個成本都沒有一個在下降，包括發(fā)展商的建造成本，人力成本在大幅度的上升，只有少部分的建材可能在下降。在這種情況下，房價我覺得是很難下來的，那么房價保持平穩(wěn)的態(tài)勢是完全符合我們發(fā)展預(yù)期的。
我做一個預(yù)測，我覺得明年的房價是穩(wěn)中略升。為什么這么說？因?yàn)榫褪俏艺f的，所有成本都在上升，人工成本也在大幅度上漲，中國的人力成本處在一個快速上漲通道當(dāng)中，未來十年是一個大幅上漲的趨勢。在這種情況下，明年的房價，我的判斷應(yīng)該是平穩(wěn)當(dāng)中略有上升。
郁亮：對于樓市的宏觀調(diào)控已經(jīng)見效
(萬科集團(tuán)總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我覺得宏觀調(diào)控確實(shí)已經(jīng)見效了，但是我們評價一個房地產(chǎn)政策的時候，通常從三個角度評價它：第一個角度，城鎮(zhèn)居民每戶有一套房子，這是每個國家基本的一個需求和目標(biāo)再去實(shí)現(xiàn)的，以保障性的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的。第二步，是人均一間房代表舒適性的目標(biāo)，所有的發(fā)達(dá)國家，在城鎮(zhèn)化過程中先后實(shí)現(xiàn)這兩個目標(biāo)，這樣老百姓可以居住在比較好的環(huán)境里。第三個目標(biāo)，房地產(chǎn)政策是否成功的標(biāo)記就是房價是否平穩(wěn)，它劇烈波動不合適，過快上漲跟大幅下跌都是不合理的，所以房價的基本穩(wěn)定也是一個基本的目標(biāo)。我沒辦法預(yù)測明年的價格，我們就跟農(nóng)民差不多，我們不能因?yàn)樘鞖夂煤蛪牟环N地，我們的任務(wù)把房子蓋好就行。
賽德羅斯·耶奧卡凱羅斯：城鎮(zhèn)化能改進(jìn)人們的福利水平
(希臘駐華大使 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
城鎮(zhèn)化是中國政府的一個主要目標(biāo)，但同時這也是全世界的一個趨勢。目前全球人口總數(shù)的15%居住在城市里，這是無法改變的事實(shí)，我們需要明確的是人類要自己解決這個問題。城鎮(zhèn)化對于改進(jìn)人們的福利水平，是很有幫助的。我想這條路應(yīng)該走下去。
郭義：必須要控制城鎮(zhèn)化的速度
(南非駐華使館商務(wù)處參贊 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
越來越多的人來到城市，你需要提供大量的住房，讓這些進(jìn)入城市里的人有地方居住。同樣重要的是，你必須要控制城鎮(zhèn)化的速度。因?yàn)閬淼匠鞘械娜嗽蕉啵@些城市的資源所承受的壓力就越大，所以我認(rèn)為，這是一個雙向的過程。
宋志平：房價會在今年的基礎(chǔ)上比較穩(wěn)
(中國建筑材料集團(tuán)公司董事長《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
房價我覺得會比較穩(wěn)，會在今年的基礎(chǔ)上比較穩(wěn)，而且十八大以后，我們可能很大的是靠城鎮(zhèn)化的拉動，當(dāng)然城鎮(zhèn)化和我們以前可能會有一些區(qū)別，我們以前的房地產(chǎn)可能過多的集中在這些大的城市。那么下一步城鎮(zhèn)化，可能是在二線城市，包括集村建鎮(zhèn)一些農(nóng)村的城鎮(zhèn)化。但不管怎么說，它會促進(jìn)我們房地產(chǎn)的整體發(fā)展，當(dāng)然不一定像過去那樣，我們只做一些高等的房地產(chǎn)，可能我們要多做一些中檔，或者適用于城鎮(zhèn)化的，適用于農(nóng)村進(jìn)入城市的這些人的標(biāo)準(zhǔn)，所以我感覺到，總體來講，對房地產(chǎn)會有一個非常大的促進(jìn)。
王健林：城市化對樓市是一個長期利好支撐
(大連萬達(dá)集團(tuán)董事長《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
城鎮(zhèn)化是什么概念？農(nóng)村只要鄉(xiāng)政府改為鎮(zhèn)，就叫非農(nóng)戶口，就可以統(tǒng)計為城市人口。但是大家知道，一般一個鎮(zhèn)大概是一萬人左右，這個鎮(zhèn)里面基本不能產(chǎn)生城市化的各種需求的，無論是就業(yè)需求，文化需求，還有其它方面消費(fèi)的需求都沒有的�，F(xiàn)在我們統(tǒng)計說51%的城鎮(zhèn)化率，我覺得真實(shí)的城市化大概在40%多，所以我覺得準(zhǔn)確提法應(yīng)該城市化。所謂城市化，就是以縣城作為城市化統(tǒng)計的基礎(chǔ)，而不是鎮(zhèn)，因?yàn)榭h城一般小一點(diǎn)的5萬人，大一點(diǎn)10萬，20萬人，這樣有了幾萬人以后，這個城市里邊可能就會產(chǎn)生就業(yè)崗位，就會產(chǎn)生文化的消費(fèi)，會產(chǎn)生服務(wù)業(yè)的消費(fèi)，在這種生活條件下，可能大家才能得到基本的城市要素的組合，所以我覺得，首先一點(diǎn)我是希望能夠改成叫城市化。
如果以這個來講的話，對城市化的發(fā)展，我覺得中國現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。如果按真是按照我的統(tǒng)計學(xué)的觀點(diǎn)，可能我覺得40%左右，即使按照51%城鎮(zhèn)化要求來看，跟西方發(fā)達(dá)國家80%，甚至90%這種比例還差的很多。世界雖然平均水平50%，但是不要忘了大多數(shù)還有非洲一大部分人。中國我覺得在未來20年每年保持1個點(diǎn)左右的城市化率的提升，這個目標(biāo)是看得到的，所以我覺得，城市化中國經(jīng)濟(jì)今后10年，20年發(fā)展的長期的根本內(nèi)在動力都來自于城市化的推動，城市化會推動房地產(chǎn)需求，文化需求，消費(fèi)需求，服務(wù)業(yè)需求，制造業(yè)需求等等，這是中國發(fā)展的最根本的內(nèi)在動力，而且對樓市是一個長期利好支撐。城市化最根本一點(diǎn)，到城市要有房子住，你不能說我郊區(qū)有房子，到城市來我就市民了，近一點(diǎn)10公里，8公里可以解決，一兩百公里可能就不行了，所以對住房會有大量的需求。當(dāng)然，像以前那樣火我覺得不太可能，城市化也是穩(wěn)步進(jìn)行當(dāng)中，再加上城市化過程中還會產(chǎn)生大量保障房的安排，但是我覺得，中國房地產(chǎn)市場因?yàn)槌鞘谢@個概念的提出和實(shí)施的話至少可以再保持15年，甚至更長一點(diǎn)時間的良好發(fā)展態(tài)勢。
郁亮：蓋一些房子不叫城市化
(萬科集團(tuán)總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我覺得城鎮(zhèn)化絕不能是房地產(chǎn)化，所謂城鎮(zhèn)化對我們來說意味著兩點(diǎn)，第一點(diǎn)，首先是就業(yè)向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，其次才是居住向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，如果沒有就業(yè)向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，沒有實(shí)業(yè)的發(fā)展跟布局，肯定不行，那么產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)先，實(shí)業(yè)發(fā)展優(yōu)先是城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)，如果沒有產(chǎn)業(yè)、實(shí)業(yè)的支撐，那么城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)化，是空洞的，不可持續(xù)。
我們?yōu)槌擎?zhèn)化服務(wù)，所以在某種意義上，房地產(chǎn)行業(yè)成為城鎮(zhèn)化配套的地位。如果沒有產(chǎn)業(yè)和實(shí)業(yè)的支撐，我們房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化過程中得不到什么機(jī)會，所以首先一定是說，要有實(shí)業(yè)跟產(chǎn)業(yè)的布局。不能為城市化而城市化，蓋一些房子叫城市化，肯定有問題。
王健林：商業(yè)地產(chǎn)目前的熱基于這兩年的調(diào)控
(大連萬達(dá)集團(tuán)董事長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在是有點(diǎn)熱，這主要是基于這兩年調(diào)控，很多企業(yè)在市場受到一定的擠壓和困難以后，被動開始向這方面轉(zhuǎn)型，所以現(xiàn)在很多城市里，一個城市有30個Mall，40個Mall在建設(shè)的現(xiàn)象。我覺得應(yīng)該這么看，我們不能老用計劃經(jīng)濟(jì)的思維來想，把任何一件事情做到剛剛好，這個城市里需要20棟房子，正好就建了20棟，這個城市就需要一百萬輛汽車，我們就正好賣了一百萬輛，這個完全計劃經(jīng)濟(jì)的思維是不行的。市場經(jīng)濟(jì)是資源優(yōu)勢的配置，在發(fā)展當(dāng)中你過熱，死掉一批資本就不敢再進(jìn)來，重新達(dá)到市場一個平衡。現(xiàn)在有很多盲目建起來以后招不到商，或者招商以后經(jīng)營不好重新再關(guān)掉的現(xiàn)象，這個市場我覺得應(yīng)該這樣，不能說稍微多了幾個，馬上變局了，不行了，這個行業(yè)不能發(fā)展，要壓縮，這完全是計劃經(jīng)濟(jì)思維。我覺得市場配置資源，多幾點(diǎn)死掉一批，重新認(rèn)識這個市場，形成專業(yè)化，市場更合理的投資，形成良性發(fā)展。
我覺得商業(yè)地產(chǎn)要重視商業(yè)這兩個字，所謂商業(yè)地產(chǎn)國外叫不動產(chǎn)，我們叫零碎不動產(chǎn)，我們假如叫商業(yè)地產(chǎn)，它的核心是商業(yè)，不是地產(chǎn)。蓋房子容易，它最核心的是要形成商業(yè)資源，而商業(yè)資源形成是一個長期的過程，有一批商家愿意追隨你，或者談到比較好的商業(yè)條件，形成比較良好的中心，這個過程是比較長的，需要時間來摸索。我覺得萬科的思路非常好，很多人只是看到大購物中心，每個人都學(xué)萬達(dá)廣場，或者學(xué)大購物中心，這恰恰是風(fēng)險很大的。這個搭配更大量的是最底層的便利店，再上一個層面是社區(qū)商業(yè)，這兩個層面的需求是巨大的，這是就商業(yè)的發(fā)展。所以我是覺得，如果在每一個層面它都能合理搭配，就能有自己的良好前景。
郁亮：萬科目前只有5%的資源放在商業(yè)方面
(萬科集團(tuán)總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
萬科目前只有5%的資源放在商業(yè)方面，而不說20%，20%是我們控制目標(biāo)，不是我們目前做到的。第二，萬科做商業(yè)，主要是以社區(qū)商業(yè)為主，并不是以Mall，購物中心為主，所以我們做社區(qū)商業(yè)是為我們的住宅服務(wù)。我們一直強(qiáng)調(diào)說，我們做商業(yè)是為更好的做好住宅，因?yàn)楝F(xiàn)在的房子是，必須有人住的房子才能賣出去，以剛需為主。有人住的房子里，就很需要社區(qū)里的商業(yè)配套，比如洗衣房、超市、餐館等等，包括要安排未來的長者服務(wù)中心，這些東西都屬于我們社區(qū)商業(yè)內(nèi)容的一部分，所以在這一塊萬科很清楚，我們主要是以社區(qū)商業(yè)為主，仍然圍繞萬科核心的業(yè)務(wù)做好住宅業(yè)務(wù)服務(wù)的。
我們以社區(qū)商業(yè)為主不會變化，再高端的吃喝玩樂中心由萬達(dá)來解決，我們跟電商，到時可以相互促進(jìn)，在我們社區(qū)商業(yè)里，其中有一個業(yè)務(wù)發(fā)展的最好叫幸福驛站，它就適應(yīng)了網(wǎng)購時代，小區(qū)里的網(wǎng)購中心越來越多了，但是快遞公司要送到每家每戶的時候，還是有不方便的地方，因?yàn)闃I(yè)主不一定在家，然后安全員還要問這問那，才能夠放他進(jìn)去�，F(xiàn)在幸福驛站的業(yè)務(wù)增長最快，業(yè)主可以在上下班的時候，來我們的幸福驛站去拿他們的東西�；蛘咝枰某鍪裁礀|西，放在幸福驛站讓快遞再拿走，所以這個業(yè)務(wù)讓我們社區(qū)商業(yè)跟電商可以相互促進(jìn)一下。