2012年是地產(chǎn)大佬“牛年”，多家地產(chǎn)商銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)出新高。千億地產(chǎn)俱樂(lè)部由之前的萬(wàn)科一家，新添了保利和綠地，恒大和中海的年銷售額也已經(jīng)接近千億元水平。
然而，在多數(shù)地產(chǎn)商為2012年慶祝之時(shí)，SOHO中國(guó)卻成了這一年市場(chǎng)最為失意的知名地產(chǎn)公司之一。這家自稱是
“中國(guó)最大的甲級(jí)寫字樓開發(fā)商”的公司，繼2011年后再遇業(yè)績(jī)滑鐵盧。
SOHO中國(guó)在2013年1月發(fā)布的《瑞銀大中華區(qū)會(huì)議演示文稿》中提到，其2012年合約銷售總額僅94.68億元，與年初制訂的230億元銷售目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及2011年109億元、2010年238億元的銷售額。
在北京和上海兩地寫字樓租金價(jià)格持續(xù)上升，企業(yè)需求旺盛的大背景之下，SOHO中國(guó)2012年的“失意”，無(wú)疑讓人大跌眼鏡。
項(xiàng)目銷售放緩
雖然SOHO中國(guó)總裁潘石屹[微博]在很多業(yè)內(nèi)人眼里有些“不務(wù)正業(yè)”，但過(guò)去數(shù)年SOHO中國(guó)帶給股東的收益甚至超過(guò)了恒大、中海這些素來(lái)以股東報(bào)酬率高而聞名港股市場(chǎng)的住宅地產(chǎn)商。
根據(jù)上述演示文稿，建外SOHO是SOHO中國(guó)最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其內(nèi)部回報(bào)率高達(dá)287%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅地產(chǎn)商凈資產(chǎn)收益水平。
除了這一項(xiàng)目外，上述演示材料還顯示，在過(guò)去十年中，SOHO在北京開發(fā)的絕大部分項(xiàng)目的內(nèi)部回報(bào)率都高于45%，只有中關(guān)村SOHO的24%較低，也要高過(guò)很多A股上市地產(chǎn)商的平均凈資產(chǎn)收益水平。
演示材料顯示，帶給SOHO中國(guó)高額收益的并非來(lái)自于高毛利，而是更多來(lái)自于銷售速度。以2010年度上海寫字樓銷售冠軍——SOHO東海廣場(chǎng)為例，毛利僅47%，但其內(nèi)部回報(bào)率卻高達(dá)64%，奧秘就在于SOHO中國(guó)的快速銷售速度。在收購(gòu)SOHO東海廣場(chǎng)僅三個(gè)月后，SOHO中國(guó)就銷售了其中的三分之一。
更為明顯的案例是2011年7月入市的丹棱SOHO，由于在當(dāng)年底就賣出了91%，雖然毛利不過(guò)26%，但內(nèi)部回報(bào)率卻高達(dá)61%。
然而，SOHO的快速銷售能力卻在2012年開始放慢，最典型的例子就是SOHO中山廣場(chǎng)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度放慢。根據(jù)2011年年報(bào)，截至2011年底，SOHO中山廣場(chǎng)項(xiàng)目已銷售了29%；2012年全年這一項(xiàng)目的銷售率僅提升至57%，其中下半年的銷售金額僅為4億元。
除SOHO中山廣場(chǎng)外，北京項(xiàng)目望京SOHO的銷售率由2011年的29%提升至2012年的83%。2012年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，望京SOHO在上半年就已經(jīng)取得了51億元的銷售額，但全年這一項(xiàng)目的銷售額加起來(lái)只有80億元，據(jù)此計(jì)算下半年的銷售額僅29億元。
持有收益不如出售高
2012年8月16日，SOHO中國(guó)宣布轉(zhuǎn)型，變散售為持有寫字樓物業(yè)。對(duì)于這一決定，潘石屹曾向媒體表示，選擇轉(zhuǎn)型的首要壓力來(lái)自政策，在北京、上海拿地，出讓條件里面就說(shuō)這不許散售，要持有，同時(shí)散售的稅費(fèi)也比較高。在宣布轉(zhuǎn)型后的2012年8月16~至8月25日，SOHO中國(guó)股價(jià)跌逾10%。
SOHO中國(guó)推廣部向記者回應(yīng)，選擇轉(zhuǎn)售為租，是因?yàn)榭吹奖本┥虾５纳虡I(yè)物業(yè)租金和價(jià)值在最近兩年實(shí)現(xiàn)了飛速增長(zhǎng)，根據(jù)CBRE的數(shù)據(jù)，京滬優(yōu)質(zhì)辦公樓租金在過(guò)去18個(gè)月中分別增長(zhǎng)了73%和18%，而空置率降到了歷史最低水平；租金收益率達(dá)到了歷史高位，近期完工的物業(yè)如果不銷售，基于成本的租金收益率平均在14%左右，老物業(yè)更有超過(guò)20%的案例。
此外，展望未來(lái)幾年，京滬兩地，特別是北京將不會(huì)有大規(guī)模的辦公樓供應(yīng)給市場(chǎng)，供不應(yīng)求的局面仍將持續(xù)，這也就意味著租金上漲和空置率下降的趨勢(shì)仍將維持。再加上SOHO的物業(yè)全部都是在黃金地段的優(yōu)質(zhì)寫字樓等商業(yè)物業(yè)，轉(zhuǎn)型將給帶來(lái)可觀的收益率和資產(chǎn)增值的巨大潛力。
按照上述說(shuō)法，似乎租賃比散售更賺錢，但《演示文稿》披露，在過(guò)去十年中，絕大多數(shù)由SOHO中國(guó)散售的物業(yè)所提供的資本回報(bào)，要高于同期持有收益。以丹棱SOHO為例，假如由出售改為持有，那么過(guò)去兩年的年租金回報(bào)僅10%，持有物業(yè)兩年的升值幅度也只有68%。但是，SOHO中國(guó)從購(gòu)買到出售這一物業(yè)僅半年，所取得的內(nèi)部回報(bào)率就超過(guò)了61%。
SOHO中國(guó)10年前開發(fā)的建外SOHO雖然平均年租金回報(bào)率可達(dá)33%，且根據(jù)該公司測(cè)算如持有10年資金獲利水平將達(dá)到投資額的486%，但與SOHO中國(guó)散售項(xiàng)目當(dāng)年就取得的287%的內(nèi)部回報(bào)率相比，其收益仍然是小巫見(jiàn)大巫。
租售市場(chǎng)冰火兩重天
真正讓SOHO中國(guó)決定轉(zhuǎn)型的一個(gè)關(guān)鍵，也許正在于寫字樓銷售市場(chǎng)的不景氣。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的銷售數(shù)據(jù)顯示，上海2012年寫字樓的銷售面積和銷售額均較2011年有所下滑，其中銷售面積由183.28萬(wàn)平方米下滑至167.6萬(wàn)平方米，銷售金額則由2011年的493.31億元，下滑至407.51億元。
中房信研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，在整個(gè)2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖事實(shí)上僅限于剛性需求的自住物業(yè)，而諸如寫字樓之類的投資類物業(yè)沒(méi)有取得銷售回暖。
對(duì)此，潘石屹深有感觸。他曾向媒體表示，原本銷售的主要對(duì)象“煤老板”、“鋼鐵老板”都沒(méi)錢了，再不轉(zhuǎn)型就有問(wèn)題了。
出乎意料的是在寫字樓銷售市場(chǎng)處于低迷時(shí)，北京和上海等地的寫字樓租賃價(jià)格卻已經(jīng)突破或接近歷史最高價(jià)。CBRE此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年北京寫字樓租金上漲17%，空置率持續(xù)下降至歷史低點(diǎn)，并且金融街(6.99,0.02,0.29%)和中關(guān)村在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)沒(méi)有新項(xiàng)目落成。
根據(jù)該機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，北京和上海兩地的寫字樓物業(yè)租金將繼續(xù)上漲，但是租賃市場(chǎng)的火熱，并不能帶動(dòng)銷售市場(chǎng)的火熱。重要的原因是，租賃和銷售是兩個(gè)不同的市場(chǎng)，需求主體也各不相同，供應(yīng)的寫字樓類型和位置也有很大差異。
睿信致成管理咨詢公司董事、總經(jīng)理薛迥文告訴記者，除了寫字樓市場(chǎng)租賃和銷售的冰火兩重天外，SOHO中國(guó)尚沒(méi)有一個(gè)成熟到可以在多地迅速?gòu)?fù)制的產(chǎn)品線也是其中一個(gè)重要原因。
此前，SOHO中國(guó)在北京和上海的寫字樓項(xiàng)目，很多都是收購(gòu)其他開發(fā)商項(xiàng)目后包裝再銷售，真正由SOHO開發(fā)的辦公樓產(chǎn)品線尚在積累的過(guò)程中，沒(méi)有可以迅速?gòu)?fù)制的產(chǎn)品線，SOHO中國(guó)在開發(fā)上海的很多寫字樓項(xiàng)目時(shí)，沒(méi)有辦法沿用住宅地產(chǎn)商那樣的高速開發(fā)、高速周轉(zhuǎn)策略。
使用“低價(jià)建材”遭熱議
無(wú)論如何，對(duì)SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，持有替代散售已經(jīng)成為其未來(lái)的主要發(fā)展模式。然而，外界猜測(cè)SOHO中國(guó)是否會(huì)堅(jiān)持持有路線，是否會(huì)在某一天再次轉(zhuǎn)租為售。
此前，潘石屹曾在其微博上發(fā)表信息稱，在1月8日舉行的虹口SOHO/凌空SOHO/SOHO海倫廣場(chǎng)/SOHO靜安廣場(chǎng)冷水機(jī)組供應(yīng)工程定標(biāo)會(huì)上，麥克維爾以僅僅1870萬(wàn)元成功中標(biāo)。眾多網(wǎng)友熱議上述建材的低價(jià)，是否會(huì)影響到SOHO開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)。
根據(jù)《瑞銀大中華區(qū)會(huì)議演示文稿》，虹口SOHO、海倫SOHO等項(xiàng)目均為SOHO中國(guó)計(jì)劃長(zhǎng)期持有的寫字樓項(xiàng)目。
此前，世邦魏理仕研究部董事謝晨曾透露，寫字樓的品質(zhì)一定程度上會(huì)影響寫字樓的升值空間以及租金回報(bào)水平，采用低價(jià)低配置建材的項(xiàng)目的租金增長(zhǎng)以及物業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，比不上那些采用頂級(jí)建材標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓物業(yè)。
外界因此質(zhì)疑，SOHO中國(guó)持有的地產(chǎn)項(xiàng)目如果采用的是銷售型寫字樓常用的價(jià)格低廉的建材，那么持有物業(yè)所獲得的收益，就有可能比不上周邊的同行。
對(duì)此，記者郵件采訪SOHO中國(guó)推廣部，想了解SOHO中國(guó)在轉(zhuǎn)型由售為租后所使用寫字樓的建材標(biāo)準(zhǔn)與以往有無(wú)變化等問(wèn)題，但截至發(fā)稿，尚未得到回應(yīng)。