世邦魏理仕、戴德梁行等房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商日前公布的數(shù)據(jù)顯示，天津受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩以及外圍經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲弱的影響，2012年天津商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有喜有憂。寫字樓需求小幅受抑，2013年供應(yīng)壓力較大；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)將繼續(xù)擴(kuò)張，供需兩旺，購物中心作為推動(dòng)市場(chǎng)活躍的主要?jiǎng)恿�，今后仍需多元化發(fā)展。
寫字樓需求受抑 供應(yīng)壓力大
世邦魏理仕天津分公司發(fā)布的2012年第四季度報(bào)告顯示，2012年天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)。截至第四季度，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金報(bào)價(jià)為每月每平方米132.1元，較上一年上升1.0%，在經(jīng)過2011年租金大幅上漲11.3%后，整體市場(chǎng)漸趨平穩(wěn)。
在經(jīng)歷了連續(xù)四個(gè)季度沒有新項(xiàng)目落成后，四季度，位于濱海新區(qū)的泰達(dá)MSD-B1區(qū)寫字樓落成并投入使用，為市場(chǎng)提供64，500平方米寫字樓面積，新增供應(yīng)較2011年有明顯下降。截至第四季度，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量達(dá)到138萬平方米，市場(chǎng)整體空置率為16.9%，較去年同期下降5.6個(gè)百分點(diǎn)。
世邦魏理仕天津分公司環(huán)球研究部高級(jí)分析員侯勇認(rèn)為，市場(chǎng)需求以金融類企業(yè)為主，且多為內(nèi)資公司，以擴(kuò)租和辦公環(huán)境升級(jí)為目的的租賃需求成為寫字樓租賃市場(chǎng)的主要推動(dòng)力，而物流類企業(yè)的需求則明顯減少。
據(jù)DTZ戴德梁行調(diào)查顯示，2012年第四季度，經(jīng)濟(jì)增速下滑使得部分企業(yè)更傾向于選擇性價(jià)比高的物業(yè)，高端物業(yè)需求減少，全市甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比微降0.73%，至每月每平方米121.74元，約合每天每平方米4.06元。
預(yù)計(jì)今年天津?qū)⒂卸鄠�(gè)新增寫字樓項(xiàng)目上市，總建筑面積約80萬平方米，供應(yīng)壓力加大。在所有新增供應(yīng)中，濱海新區(qū)約占供應(yīng)總量的60%，主要集中在泰達(dá)MSD和響螺灣區(qū)域。而市中心也將有包括金谷大廈、世紀(jì)都會(huì)商廈、茂業(yè)大廈在內(nèi)的約32萬平方米的寫字樓面積竣工，市場(chǎng)壓力同樣存在。雖然穩(wěn)定的市場(chǎng)需求能為寫字樓市場(chǎng)提供一定的支撐，但大量的新增供給必然會(huì)推升未來幾季度的市場(chǎng)空置率，租金上漲將受到抑制。
戴德梁行研究部高級(jí)助理董事魏東認(rèn)為，2013年有大量新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，并分散于各個(gè)商圈，屆時(shí)寫字樓租戶可能出現(xiàn)一定調(diào)整。開發(fā)商對(duì)于未來大體量供應(yīng)的不樂觀預(yù)期獲獎(jiǎng)實(shí)行租售結(jié)合等多種運(yùn)營(yíng)方式。預(yù)計(jì)業(yè)主會(huì)采取優(yōu)惠措施以吸引租戶，租金將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，而空置率會(huì)隨著供應(yīng)的增加而上升。
零售物業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張 商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍
2012年，天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)擴(kuò)張，Massimo Dutti、TNGT、Replay等多個(gè)新零售商進(jìn)入天津市場(chǎng)，年度供應(yīng)量和吸納量均達(dá)到歷史最好水平。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，截至第四季度，天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)首層平均租金上升2.1個(gè)百分點(diǎn)至每天每平方米22.2元。
2012年，天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)共有5個(gè)項(xiàng)目約60萬平方米的新增供應(yīng)，年度供應(yīng)量達(dá)到歷年新高，購物中心約占總供應(yīng)量的86%，進(jìn)一步提升了購物中心在全市優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)中的比例。友誼精品廣場(chǎng)、大悅城、金元寶濱海國際購物中心、綠游天地均取得了不俗的市場(chǎng)表現(xiàn)。三季度開業(yè)的銀河國際購物中心更是匯集了Gucci、Prada、Fendi等眾多國際頂級(jí)時(shí)尚品牌。年輕時(shí)尚品牌持續(xù)在天津擴(kuò)張，H&M繼大悅城、河?xùn)|萬達(dá)廣場(chǎng)、銀河國際購物中心后于第四季度在濱海新區(qū)綠游天地開設(shè)其在2012年的第四家店。
魏東表示，2012年下半年地鐵2號(hào)線和3號(hào)線的開通，對(duì)于整體商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展起到了較大的促進(jìn)作用。預(yù)計(jì)2013年，世紀(jì)都會(huì)軒、星光天地廣場(chǎng)、友誼新業(yè)廣場(chǎng)、嘉里中心等項(xiàng)目都將開業(yè)，未來商業(yè)項(xiàng)目分散于各區(qū)域，社區(qū)商業(yè)發(fā)展迅速。新增供應(yīng)使得全市存量繼續(xù)走高，受限于平穩(wěn)的需求，市場(chǎng)租賃競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。
2013年，預(yù)計(jì)將有包括世紀(jì)都會(huì)商廈、金元寶于家堡購物中心在內(nèi)的約68萬平方米的新增供應(yīng)，供應(yīng)總量基本與2012年持平。新項(xiàng)目的大量入市，將加大業(yè)主對(duì)于品牌尤其是知名品牌的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而一些業(yè)態(tài)單一、硬件條件差的項(xiàng)目也將不得不升級(jí)改造、調(diào)整租戶以順應(yīng)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)2013年天津整體市場(chǎng)的空置率將進(jìn)一步攀升，租金下行壓力加大。
多元化模式發(fā)展是未來趨勢(shì)
近年來，天津市內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，包括友誼路區(qū)域、濱江道-和平路區(qū)域、小白樓區(qū)域、海河沿岸區(qū)域等在內(nèi)的傳統(tǒng)商圈都得到了新的發(fā)展。然而，今后天津商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向在外圍。
戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部服務(wù)助理董事張哲韜認(rèn)為，天津的商業(yè)區(qū)域外擴(kuò)已成為必然。目前，外環(huán)補(bǔ)圓工程已經(jīng)全面施工，天津市城區(qū)面積的擴(kuò)大也將帶動(dòng)商業(yè)區(qū)域向外圍擴(kuò)展。而從市場(chǎng)上來看，永旺友誼南路店、百盛二店、和記黃埔等已經(jīng)成為今后2年的主要項(xiàng)目。從供應(yīng)量上看，濱海新區(qū)尤其是開發(fā)區(qū)將成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)，泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)、MSD商業(yè)區(qū)等都會(huì)在2013年投入使用。
魏東認(rèn)為，近年來，天津商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，天津市各購物中心品牌同質(zhì)化嚴(yán)重，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。傳統(tǒng)百貨受規(guī)模所限，購物體驗(yàn)不足使其受到電商沖擊大于體驗(yàn)業(yè)態(tài)購物中心，未來傳統(tǒng)零售加入體驗(yàn)元素經(jīng)營(yíng)將成為一個(gè)新的發(fā)展趨勢(shì)。新進(jìn)入市場(chǎng)的商戶應(yīng)做到以下三點(diǎn)才能在市場(chǎng)立足并快速發(fā)展：一是面對(duì)激烈的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)受住考驗(yàn)，二是客戶培育上有特色，三是品牌業(yè)態(tài)根據(jù)需要及時(shí)調(diào)整。
戴德梁行策略發(fā)展顧問部助理董事陳聰介紹說，天津、沈陽、成都、青島等二線城市購物中心發(fā)展相比于一線城市體量都較大，基本都在20萬平方米左右；二線城市購物中心存在階段供應(yīng)過量和商品同質(zhì)化。此外，國內(nèi)海外商業(yè)品牌開發(fā)商如華潤(rùn)、萬達(dá)、恒隆、永旺等都積極在二線城市布點(diǎn)擴(kuò)張。對(duì)于購物中心運(yùn)營(yíng)來講，購物中心依業(yè)態(tài)、品牌的不同，租金差異懸殊，且二線城市購物中心仍然存在非統(tǒng)一業(yè)權(quán)情況。未來，隨著城市的不斷外擴(kuò)，社區(qū)型購物中心將會(huì)受到關(guān)注；對(duì)于購物中心自身來講業(yè)主為了增加租金收益，將逐步減少大型主力店，而配以更多的次主力店；商業(yè)市場(chǎng)品牌細(xì)分將隨著購物中心的發(fā)展更為明顯。
張哲韜認(rèn)為，商業(yè)市場(chǎng)需要多元化模式發(fā)展。一是戶內(nèi)外結(jié)合，如北京的三里屯；二是戶外與景點(diǎn)結(jié)合，如天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)、北京斯普瑞斯等；三是結(jié)合游樂場(chǎng)和購物的大型購物樂園。陳聰建議，天津等二線城市，個(gè)性、主題性商業(yè)是未來發(fā)展趨勢(shì)。電子商務(wù)對(duì)零售百貨業(yè)態(tài)沖擊大，但一站式服務(wù)仍受到更多消費(fèi)者的青睞，將來會(huì)朝著更加多元化、復(fù)合化發(fā)展。